Решение от 25 сентября 2018 г. по делу № А26-8476/2018

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-8476/2018
г. Петрозаводск
25 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2018 года.


Судья Арбитражного суда Республики Карелия Погосян А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лукиной А.В.,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Инвестсервис»

к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия

о внесении изменений в договор аренды


при участии представителей:

истца, общества с ограниченной ответственностью «Инвестсервис», - ФИО1, действующего на основании доверенности от 05.08.2018,

ответчика, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, - ФИО2, действующего на основании доверенности от 13.11.2017 №42/2017;



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестсервис» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, место нахождения: 185506, Республика Карелия, <...>; далее – истец, Общество, ООО «Инвестсервис») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, место нахождения: 185035, <...>; далее – ответчик, Министерство) о внесении изменений в договор аренды земельного участка №61/20 от 14.09.2016.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске; указал, что отказ Министерства привести условие договора о сроке аренды земельного участка в соответствие с пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации и Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2015 №137/пр препятствует государственной регистрации договора, поскольку уведомлением Росреестра по Республики Карелия от 21.04.2017 №10/001/011/2017-6714 государственная регистрация была приостановлена в связи с несоответствием закону условия договора о сроке его действия. Впоследствии в государственной регистрации договора аренды было отказано.

Представитель ответчика в отзыве на иск и в судебном заседании оспорил требования истца, указав, что как до заключения договора аренды, так и в настоящий момент, площадь будущего возводимого объекта неизвестна, в связи с чем на основании подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации срок договора был определен, как максимально возможный. Со стороны ООО «Инвестсервис» возражений по сроку договора аренды при подписании вышеуказанного договора не поступало, из чего следует, что арендатор оценивает указанный срок как достаточный для проведения им всех работ. Министерство не согласно с позицией регистрирующего органа о том, что срок аренды должен быть равен двукратному сроку, определенному Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2015 №137/пр, поскольку пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что срок должен превышать срок, установленный в указанном выше Приказе, в два раза, а не должен быть равен двукратному сроку. Министерство полагает, что срок действия договора должен быть определен исходя из условий аукционной документации – 10 лет.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика и оценив представленные доказательства, суд установил.

В силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона Республики Карелия от 29.12.2015 № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия», пункта 1 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 N 390-П, Министерство осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Республики Карелия.

В рамках реализации полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (с 08.11.2017 переименован в Министерство) вынесено Распоряжение от 14.07.2016 № 442/20-р «Предоставление земельных участков с торгов» о проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков из земель населенных пунктов, в том числе, земельного участка с кадастровым номером: 10:20:0031402:784, местоположение: Прионежский район, п. Новая Вилга, площадь 2000 кв.м., разрешенное использование — для строительства цеха по розливу воды.

В соответствии с протоколом о проведении открытого аукциона от 24.08.2016 победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 10:20:0031402:784 признано ООО «Инвестсервис». Последнему предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, имеющего кадастровый номер: 10:20:0031402:784, разрешенное использование: для строительства цеха по розливу воды, по цене 9 009 тыс. рублей.

11.09.2016 между Комитетом и ООО «Инвестсервис» заключен аренды земельного участка № 61/20 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 10:20:0031402:784, расположенный по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, п. Новая Вилга, площадью 2 000 кв.м., разрешенное использование: под строительство цеха по розливу воды.

Срок аренды участка установлен пунктом 2.1. договора на 10 лет.

Арендатор обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

21.04.2017 регистрирующий орган направил в адрес арендатора уведомление об отказе в государственной регистрации вышеуказанного договора, в связи с тем, что представленный на государственную регистрацию договор аренды земельного участка №61/20 от 14.09.2016 не соответствует требованиям подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8, пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, абзацу 2 статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации и, Приказу Минстроя России от 27.02.2015 №137/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений".

Письмом от 21.06.2018 истец обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор в части срока аренды. Письмом Министерства от 25.07.2018 №42076/124-21 в удовлетворении заявления было отказано, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

В Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2015 года № 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений» срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений установлен в зависимости от площади объекта и составляет от 9 до 54 месяцев (9, 16, 19, 27, 33, 42, 54 месяцев).

То есть, срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений должен составлять от 18 до 108 месяцев, в зависимости от категории объекта строительства (18, 32, 38, 54, 66, 84, 108 месяцев).

Настоящий спор заключается в различном толковании сторонами положения пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом ответчик полагает допустимым установление 10-летнего срока договора применительно к отсутствию в пункте 9 статьи 38.9 Земельного кодекса Российской Федерации указания на точный срок аренды и ограничений по установлению максимального срока.

Суд не может согласиться с указанной позицией ответчика.

В силу подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Буквальное толкование данной нормы позволяет признать, что условие пункта 9, будучи исключением из общего правила, не дает применительно к существу рассматриваемого спора сторонам сделки возможности самостоятельно устанавливать максимальный срок аренды. В противном случае, пункт 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации допускает ситуацию произвольного определения срока пользования земельным участком без учета требований вышеупомянутого приказа № 137/пр и необходимости рационального использования государственных и муниципальных земельных ресурсов.

Более того, по общему правилу исключается преимущественное право арендатора публичного участка на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Указанное свидетельствует о более жестком законодательном подходе в области аренды публичных участков в целях обеспечения эффективного их использования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку возможность самостоятельного установления (исчисления) минимальных и максимальных (предельных) сроков аренды в зависимости от площади планируемого объекта капитального строительства действующим законодательством не предусмотрена, при этом максимально возможный срок заключения спорного договора аренды императивно составляет 108 месяцев (9 лет), суд приходит к выводу об обоснованности требования истца, вследствие чего удовлетворяет иск ООО «Инвестсервис».

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка №61/20 от 14.09.2016, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Инвестсервис» и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия, изложив указанный пункт в следующей редакции: «2.1.Срок аренды Участка устанавливается на 9 (девять) лет с момента подписания Договора сторонами.».

3. Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Инвестсервис" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

4. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Погосян А.А.