Решение от 12 февраля 2018 г. по делу № А32-10089/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-10089/2017

12.02.2018

Резолютивная часть решения объявлена 22.01.2018. Полный текст решения изготовлен 12.02.2018.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования город-курорт Анапа

к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат "Урожай"» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью «Пансионат «Урожай» договора от 05.07.2016 № 37000007368 аренды земельного участка площадью 26 556 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:0107001:3102, расположенного по адресу: Краснодарский край, проспект Пионерский, пляжная территория; о применении последствий недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Урожай» на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:3102,

при участии в заседании представителя истца ФИО1, представителя администрации ФИО2, представителя управления ФИО2, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратился заместитель прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования город-курорт Анапа с исковым заявлением (далее – прокурор) к Управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление), к обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат "Урожай"» (далее – общество) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью «Пансионат «Урожай» договора от 05.07.2016 № 37000007368 аренды земельного участка площадью 26 556 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:0107001:3102, расположенного по адресу: Краснодарский край, проспект Пионерский, пляжная территория; о применении последствий недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Урожай» на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:3102 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель управления в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 22.01.2018 до 17.50 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 22.06.2016 № 2462 обществу предоставлен в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 26 556 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107001:3102. Управление и общество заключили договор аренды от 05.07.2016 № 37000007368 указанного земельного участка.

Данное решение принято органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном статьями 39.6 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующими предоставление земельных участков под объектами недвижимости, так как общество являлось собственником объектов недвижимости (навеса) площадью 2 158 кв. м, расположенного на спорном участке.

В том же порядке, ввиду нахождения в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:3102 объекта недвижимости (навеса) площадью 2 158 кв. м, орган местного самоуправления на основании постановления от 22.06.2016 № 2462 предоставил обществу данный участок площадью 26 556 кв. м, расположенный по адресу: <...> пляжная территория (договор аренды от 05.07.2016 № 3700007368).

Прокурор полагает, что навес, площадью 2 158 кв. м, принадлежащий обществу на праве собственности, является элементом благоустройства земельного участка, не относится к объектам недвижимого имущества, а спорные договор аренды является недействительным (ничтожным), так как в силу требований части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них с учетом особенностей предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса устанавливающих, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Кроме того, истец ссылается на то, что специалист филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г-к. Анапа в ходе осмотра установил отсутствие признаков капитального строения на спорных земельных участках (данная информация отражена в письме от 22.02.2017 № 01-03/93). Государственная регистрация права собственности на навес, как на объект недвижимости без достаточных к тому оснований исключает в силу статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возможность предоставления земельного участка без проведения конкурсных процедур.

Полагая, что указанный договор является недействительной (ничтожной) сделкой ввиду отсутствия оснований для предоставления спорного земельного участка в аренду, прокурор обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного Закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013 (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Оспариваемый договор заключен после 01.09.2013, поэтому при разрешении спора надлежит руководствоваться нормами параграфа 2 главы 9 «Сделки» Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Закона № 100-ФЗ).

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной (ничтожной) сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском, как следует из содержания его заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении сделок, выразившихся в нарушении порядка предоставления находящихся в публичной собственности земельных участков.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2017 по делу назначена судебная экспертиза.

Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Южная оценочная компания «Эксперт» (адрес: <...>, оф. 304-315) экспертам ФИО3, ФИО4.

21 июня 2017 года в Арбитражный суд Краснодарского края поступило экспертное заключение от 20.06.2017 № ЮЭ-17/026.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении от 20.06.2017 № ЮЭ-17/026, строение с кадастровым номером 23:37:0107001:3302 площадью 2 158 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:3102 по адресу: <...> пляжная территория, обладает признаками недвижимого имущества (является недвижимым объектом).

Общество исходило из того, что эксперты ФИО3, ФИО4 квалифицированы на дачу данного экспертного заключения, имеют достаточный стаж работы в оценочной и экспертной деятельности.

При наличии противоречий в заключениях специалиста филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г. Анапа и экспертов ООО «Южная оценочная компания эксперт», ответчик посчитал, что верным является заключение экспертной организации, так как произведено экспертами, квалифицированными на дачу подобных экспертных заключений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса) В статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Основным критерием отнесения вещи к недвижимости является ее прочная связьс землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба ее назначениюневозможно (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом наличие у объекта признаков капитальности само по себе не означаетналичия условий, названных в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющей основные понятия, используемые в названном Кодексе, объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесови других подобных построек.

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13)

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1) предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы от 20.06.2017 № ЮЭ-17/026 и заключение специалиста от 22.02.2017 № 0103/03, и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что принадлежащие обществу объекты (навесы), находящиеся на спорном земельном участке не отвечает признакам недвижимой вещи. Из заключения эксперта и фотоматериалов следует, что обнаруженный экспертом фундамент представляет собой бетонные блоки размерами 600*1200*800 мм, заглубленные в песчаный грунт на глубину 900 – 1100 мм (пункт 3.28 ГОСТ 25100-2011). Эксперт, указывая на закрепление стальных стоек сооружения к элементам фундамента методом сварки, не мотивировал вывод о том, что разборка данных соединений без ущерба прочности отдельных элементов невозможна. В тоже время суд пришел к выводу о том, что наличие у спорного объекта бетонного фундамента само по себе не может являться достаточным основанием для отнесения объекта к категории недвижимого имущества при условии того, что наличие сварных соединений подразумевает возможность их обрезки и повторной сварки без ущерба прочности элементов. В отсутствие стен, полов и перекрытий капитального характера, необходимость наличия значимой несущей способности не очевидна.

Не установив условия, при которых принадлежащие обществу объекты (навесы) возможно, квалифицировать в качестве недвижимого, суд приходит к выводу об отсутствии у уполномоченного органа местного самоуправления оснований для предоставления обществу земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:3102 на основании статей 39.6 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу части 1, 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях, поэтому он не связан избранным истцом способом реституции.

Недействительность (ничтожность) договора аренды без разрешения спора определяющего судьбу возведенного объекта, позволяет суду применить иные последствия недействительности сделки.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 № 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в ЕГРП) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Возражения ответчиков не содержат доводов, опровергающих выводы суда, сделанные при полном исследовании представленных в материалы дела доказательств.

При указанных обстоятельствах, требования истца признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2018 по делу № А32-10085/2017.

Государственную пошлину в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчиков.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, размер государственной пошлины составляет 6 тыс. рублей.

В связи удовлетворением требований прокурора и освобождением администрации от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

При этом, в силу пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответственно государственная пошлина в сумме 3 тыс. рублей подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41,71, 110, 156, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) подписанный между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью «Пансионат «Урожай» договор аренды земельного участка от 05.07.2016 № 37000007368.

Применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды общества с ограниченной ответственностью «Пансионат «Урожай» на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:3102.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пансионат "Урожай"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3 тыс. рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья О.Б. Куликов