Решение от 29 марта 2023 г. по делу № А28-9341/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А28-9341/2022
г. Киров
29 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 29 марта 2023 года


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Шмырина С.Ю.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

акционерного общества «Горэлектросеть» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610014, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610048, Кировская область, г. Киров)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды


при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3, по доверенности от 30.12.2022 №7, диплом о высшем юридическом образовании;

ответчика – ФИО4, по доверенности от 11.08.2022, диплом о высшем юридическом образовании,



установил:

акционерное общество «Горэлектросеть» (далее – истец, арендатор, Общество, АО «Горэлектросеть») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, арендодатель, Предприниматель, ИП ФИО2), уточнив требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий, возникших между АО «Горэлектросеть» и ИП ФИО2 при заключении договора аренды нежилого помещения по адресу: <...>; о принятии пунктов 2.1в, 3.2, 3.4, 4.1, 4.1 г договора аренды нежилого помещения по адресу: <...> от 01.06.2022 в редакции АО «Горэлектросеть»; о взыскании с ИП ФИО2 в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд принял уточнения исковых требований.

В исковом заявлении Общество указало следующую редакцию пунктов 2.1в, 3.2, 3.4, 4.1, 4.1 г договора аренды нежилого помещения по адресу: <...> от 01.06.2022.

Пункт 2.1в. Арендатор своевременно производит за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, в случае аварии размещенного оборудования или при замене оборудования на новое; замену электрических ламп.

Пункт 3.2. Размер постоянной части арендной платы по настоящему Договору составляет 11775 (Одиннадцать тысяч семьсот семьдесят пять) рублей в месяц, НДС не облагается. Общая сумма договора (11 месяцев) составляет 129525 (Сто двадцать девять тысяч пятьсот двадцать пять) рублей.

Пункт 3.4. Исключить.

Пунктом 4.1. Арендодатель имеет право отказаться досрочно от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке, уведомив об этом Арендатора в письменной форме не позднее 30-ти (тридцати) календарных дней до даты расторжения настоящего Договора в случаях, если Арендатор:

а) использует помещение (в целом или частично) не в соответствии с настоящим договором;

б) передает помещение в пользование третьим лицам без письменного согласия Арендодателя;

в) более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.3 срока платежа не вносит арендную плату.

Пункт 4.1 г. Исключить.

В иске и в дополнениях к иску Общество поясняет, что согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт. Возложение капитального ремонта на арендатора незаконно. Пунктом 3.3 договора предусмотрена предоплата, поэтому в оплате обеспечительного взноса нет необходимости. Стоимость постоянной части арендной платы определена заключением экспертизы № 57-3/21 от 30.12.2021. Увеличение размера арендной платы предусмотрено пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Формулировка «существенно ухудшает имущество» не имеет однозначного толкования, что может привести к злоупотреблениям со стороны арендодателя. Трехдневный срок для досрочного отказа от исполнения договора не обоснован.

АО «Горэлектросеть» указывает, что договор аренды нежилых помещений № 38-713-14/12 от 01.10.2012 (далее – договор аренды от 01.10.2012) расторгнут с 31.12.2021 двусторонним соглашением. При расторжении договора аренды от 01.10.2012 каких-либо претензий к арендатору о состоянии помещения и необходимости его ремонта арендодателем не предъявлялось. Ссылки на ранее существовавший договор аренды от 01.10.2012 являются необоснованными, а требования об исполнении обязанностей АО «Горэлектросеть» перед ИП ФИО2, связанных с капитальным ремонтом арендуемого помещения, находятся вне рамок настоящего дела.

Общество ссылается на то, что помещение трансформаторной подстанции расположено в здании с другими помещениями и не относится к понятию «предприятие». Общество ввиду особенностей своей деятельности не имеет возможности освободить занимаемое помещение, так как от оборудования, помимо комплекса зданий института по адресу: <...> (принадлежит ИП ФИО2), осуществляется электроснабжение многоквартирных жилых домов в <...> и транзит электроэнергии для других трансформаторных подстанций, которые осуществляют электроснабжение таких социально-значимых объектов как больницы, поликлиники, детские сады, школы и т.д.

По мнению истца, довод ответчика о затратах на содержание территории, охрану и страхование является необоснованным, так как указанные расходы ИП ФИО2 несет, обслуживая большую территорию принадлежащего ему комплекса, а Общество занимает лишь незначительное помещение.

Из пояснении арендатора следует, что в отчете № 57-3/21 от 30.12.2021 экспертом проведен анализ рынка, установлена стоимостью на большую часть и прежде всего на начало периода аренды, по условиям договора цена действует в течении года. Законодательством предусмотрено изменение арендной платы раз в год, то есть такая возможность у ответчика предусмотрена в 2023 году.

Общество ссылается на то, что в силу пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска. На указанные обстоятельства не могут распространяться требования статьи 445 ГК РФ, поскольку заключение договора аренды для сторон не является обязательным в силу закона.

Предприниматель возражает против заявленных требований по основаниям отзыва и дополнений к отзыву.

В материалы дела представлен протокол согласования разногласий к договору аренды № 181-21/22 от 01.06.2022 ИП ФИО2 Данный протокол содержит следующую редакцию спорных пунктов указанного договора.

Пункт 2.1в. Арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, замену электрических ламп; в случае необходимости производить за свой счет капитальный ремонт предоставленного помещения (если имущество окажется неисправным вследствие аварии, ухудшения состояния, вызванного износом и другими причинами).

Пункт 3.2. Размер постоянной части арендной платы по настоящему Договору составляет 15 344 (Пятнадцать тысяч триста сорок четыре) рубля 41 коп. в месяц, НДС не облагается. Изменение занимаемой Арендатором площади в результате проведения им в соответствии с договором работ по переоборудованию, реконструкции, перепланировке, капитальному и текущему ремонту помещения не влечет перерасчета основной арендной платы по договору.

Пункт 3.4. Арендодатель вправе (с направлением уведомления за 30 дней) в одностороннем порядке изменить постоянную часть арендной платы, но не чаще одного раза в год и не более чем на 10 % от суммы арендной платы.

Пункт 4.1. Арендодатель имеет право отказаться досрочно от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, уведомив об этом Арендатора в письменной форме не позднее 30-ти (тридцати) календарных дней до даты расторжения настоящего договора в случаях, если Арендатор:

а) использует помещение (в целом или частично) не в соответствии с настоящим договором;

б) передает помещение в пользование третьим лицам без письменного согласия Арендодателя;

в) более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.3. срока платежа не вносит арендную плату;

г) существенно ухудшает имущество либо не производит капитальный ремонт помещения (данный пункт является также спорным пунктом 4.1г).

Ответчик поясняет, что проведение капитального ремонта требует значительных расходов и, как правило, осуществляется за счет амортизационных отчислений, включенных в арендную плату. На практике данный вопрос решается с учетом конкретного вида имущества, срока аренды, размера арендной платы. Размер арендной платы в сумме 15 344,41 рублей в месяц не покроет расходы арендодателя на капитальный ремонт в течение нескольких лет. Арендодатель несет значительные финансовые затраты, связанные с содержанием трансформаторной: содержание территории (в том числе в зимний период чистка и вывоз снега), охрана, страхование, налоги, в том числе земельный налог. АО «Горэлектросеть» за срок действия предыдущего договора (10 лет) ни разу не выполнило ни текущий, ни капитальный ремонт. Арендодатель сохраняет постоянную часть арендной платы в размере 15 344,41 рублей в месяц при условии выполнения обязательств по текущему и капитальному ремонту.

ИП ФИО2 считает, что заключение экспертизы носит рекомендательный характер. Итоговая величина стоимости объекта оценки предназначена для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, для совершения сделки в течении 6 месяцев с даты составления отчета. Следовательно, данные отчета не актуальны. Арендная ставка – это одно из условий договора. Гражданский кодекс Российской Федерации определяет принцип свободы данного документа, условия которого зависят от усмотрения сторон.

По мнению Предпринимателя, комплекс здания трансформаторной подстанции с оборудованием является предприятием. Законодатель освободил арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт при аренде предприятия как имущественного комплекса (статья 661 ГК РФ).

Ответчик ссылается на то, что только через 58 дней после получения обществом оферты арендодатель получил ответ, что противоречит статье 445 ГК РФ.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В адрес Общества от ИП ФИО2 поступил договор аренды нежилого помещения по адресу: <...> (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора аренды Арендодатель предоставляет Арендатору в аренду нежилые помещения общей площадью 50,1 кв. м в здании гаража и трансформаторной, состоящее из: помещения РУ с учетным № 5, площадью 21,6 кв. м; помещения РУ с учетным № 6, площадью 11,2 кв. м; трансформаторной с учетным № 7, площадью 8,7 кв. м; трансформаторной с учетным №8, площадью 8,6 кв. м (далее - помещение).

В договоре аренды спорные пункты указаны в следующей редакции.

Пункт 2.1в. Арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, замену электрических ламп; в случае необходимости производить за свой счет капитальный ремонт предоставленного помещения (если имущество окажется неисправным вследствие аварии, ухудшения состояния, вызванного износом и другими причинами).

Пункт 3.2. Размер постоянной части арендной платы по настоящему Договору составляет 15 344 (Пятнадцать тысяч триста сорок четыре) рубля 41 коп. в месяц, НДС не облагается. Изменение занимаемой Арендатором площади в результате проведения им в соответствии с договором работ по переоборудованию, реконструкции, перепланировке, капитальному и текущему ремонту помещения не влечет перерасчета основной арендной платы по Договору. В качестве гарантии своих намерений Арендатор обязуется внести в качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим Договором, обеспечительный взнос в размере 15 344 (Пятнадцать тысяч триста сорок четыре) рубля 41 коп. в месяц. При увеличении Арендодателем арендной платы в соответствии с условиями настоящего Договора, Арендатор обязан пополнить размер обеспечительного взноса на сумму такого увеличения, который после такого увеличения становится кратным размеру арендной платы за 1 (один) текущий месяц аренды помещения. Сумма обеспечительного взноса, внесенная Арендатором, засчитывается в счет уплаты последнего месяца действия договора.

Пункт 3.4. Арендодатель вправе (с направлением уведомления за 30 дней) в одностороннем порядке изменить постоянную часть арендной платы, но не чаще одного раза в год и не более чем на 10 % от суммы арендной платы.

Пункт 4.1. Арендодатель имеет право отказаться досрочно от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, уведомив об этом Арендатора в письменной форме не позднее 3-х (трех) календарных дней до даты расторжения настоящего Договора в случаях, если Арендатор:

а) использует помещение (в целом или частично) не в соответствии с настоящим договором;

б) передает помещение в пользование третьим лицам без письменного согласия Арендодателя;

в) более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.3. срока платежа не вносит арендную плату;

г) существенно ухудшает имущество либо не производит капитальный ремонт помещения.

Письмом от 02.06.2022 № 5-01/4140 Общество направило в адрес Предпринимателя подписанный договор аренды с протоколом разногласий (договор аренды датирован 01.06.2022).

Письмом от 30.06.2022 ИП ФИО2 направил в адрес Общества собственный протокол разногласий.

АО «Горэлектросеть» обратилось в арбитражный суд с вышеназванными исковыми требованиями.

Учитывая изложенное, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1). Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке (далее – пункт 2).

Пунктом 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 49) разъяснено, что, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом. Если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

В силу пункта 38 Постановления Пленума ВС РФ № 49, если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора.

Из пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» следует, что, если разногласия по договору переданы стороной договора на рассмотрение суда, а контрагент представил в суд свои предложения по условиям договора, то в этом случае арбитражный суд должен исходить из того, что спор передан на его рассмотрение по соглашению сторон.

Разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

Согласно пункту 42 Постановления Пленума ВС РФ № 49 при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Материалы дела свидетельствуют, что АО «Горэлектросеть» обратилось в арбитражный суд с иском к Предпринимателю об урегулировании разногласий, возникших между АО «Горэлектросеть» и ИП ФИО2 при заключении договора аренды, просит принять пункты 2.1в, 3.2, 3.4, 4.1, 4.1 г договора аренды в редакции АО «Горэлектросеть».

Предприниматель представил в суд свои предложения по условиям договора аренды, направил отзыв и дополнения к отзыву на исковые требования. Представитель ответчика активно участвует в судебных заседаниях.

Вышеназванные разногласия переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения.

Кроме того, по договору аренды Предприниматель осуществляет предоставление помещения, а Общество его принимает. Следовательно, к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению положение пункта 41 Постановления Пленума ВС РФ № 49 о том, что если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Истец просит суд принять пункт 2.1в договора аренды в следующей редакции: «Арендатор своевременно производит за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, в случае аварии размещенного оборудования или при замене оборудования на новое; замену электрических ламп».

Предприниматель полагает, что пункт 2.1в договора аренды должен иметь следующую редакцию: «Арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, замену электрических ламп; в случае необходимости производить за свой счет капитальный ремонт предоставленного помещения (если имущество окажется неисправным вследствие аварии, ухудшения состояния, вызванного износом и другими причинами)».

Статьей 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 1). Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт).

Таким образом, на арендодателе лежит обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Арендатор вправе произвести капитальный ремонт при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Суд не находит правовых оснований для возложения на арендатора обязанности производить за свой счет капитальный ремонт предоставленного помещения в случае необходимости (если имущество окажется неисправным вследствие аварии, ухудшения состояния, вызванного износом и другими причинами). При возникновении названных обстоятельств обязанность по осуществлению капитального ремонта лежит на Предпринимателе.

Доводы ответчика о том, что проведение капитального ремонта требует значительных расходов, а также о том, что капитальный ремонт предусмотрен условиями прежнего договора аренды, судом не принимаются, как не влияющие на существо рассматриваемого спора.

В силу статьи 616 ГК РФ обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества не завит от размера расходов на проведение капитального ремонта.

Ранее в отношении помещения АО «Горэлектросеть» и Предпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.10.2012 № 38.

В силу пункта 2.3.10 договора аренды от 01.10.2012 Арендатор обязуется в случае необходимости производить за свой счет капитальный ремонт помещения.

На основании обращения Предпринимателя договор аренды от 01.10.2012 расторгнут, что следует из соглашения истца и ответчика от 29.04.2022 о расторжении договора аренды от 01.10.2012 (далее – соглашение).

Согласно соглашению договор аренды от 01.10.2012 считается расторгнутым с 31.12.2021. Обязательства сторон по договору прекращаются с момента расторжения договора.

В силу пункта 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Утверждения ответчика о том, что комплекс здания трансформаторной подстанции с оборудованием является предприятием; законодатель освободил арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт при аренде предприятия как имущественного комплекса (статья 661 ГК РФ), арбитражным судом отклоняются, как не соответствующие обстоятельствам дела.

Согласно статье 661 ГК РФ арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

В силу статьи 132 ГК РФ предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из материалов дела не следует, что помещение может рассматриваться в качестве предприятия, аренда которого регулируется, в том числе положениями статьи 661 ГК РФ.

Суд также не может согласиться с редакцией пункта 2.1в договора аренды, предложенной АО «Горэлектросеть», согласно которой арендатор производит за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, в случае аварии размещенного оборудования или при замене оборудования на новое.

Как ранее уже сказано, на арендаторе лежит обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Из пункта 2 статьи 616 ГК РФ не следует, что арендатор производит за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества только в определенных случаях.

Учитывая изложенное, суд полагает, что пункт 2.1в договора аренды должен быть принят в следующей редакции: «Арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, замену электрических ламп».

Общество просит суд принять пункт 3.2 договора аренды в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы по настоящему Договору составляет 11775 (Одиннадцать тысяч семьсот семьдесят пять) рублей в месяц, НДС не облагается. Общая сумма договора (11 месяцев) составляет 129525 (Сто двадцать девять тысяч пятьсот двадцать пять) рублей».

Предприниматель полагает, что пункт 3.2 договора аренды должен иметь следующую редакцию: «Размер постоянной части арендной платы по настоящему Договору составляет 15 344 (Пятнадцать тысяч триста сорок четыре) рубля 41 коп. в месяц, НДС не облагается. Изменение занимаемой Арендатором площади в результате проведения им в соответствии с договором работ по переоборудованию, реконструкции, перепланировке, капитальному и текущему ремонту помещения не влечет перерасчета основной арендной платы по договору».

Истец ссылается на то, что стоимость постоянной части арендной платы определена заключением экспертизы № 57-3/21 от 30.12.2021.

ИП ФИО2 считает, что заключение экспертизы носит рекомендательный характер. Итоговая величина стоимости объекта оценки предназначена для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, для совершения сделки в течении 6 месяцев с даты составления отчета. Следовательно, данные отчета не актуальны. Арендная ставка – это одно из условий договора. Гражданский кодекс Российской Федерации определяет принцип свободы данного документа, условия которого зависят от усмотрения сторон.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1). Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2). Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4).

Истец в обоснование вышеназванного размера арендной платы ссылается на заключение об определении рыночной стоимости аренды недвижимого имущества от 30.12.2021 (далее – заключение от 30.12.2021), согласно которому рыночная стоимость права аренды в год помещения составляет 141 300 рублей 00 копеек.

Доказательства в обоснование размера постоянной части арендной платы по договору аренды в сумме 15 344 рублей 41 копеек в месяц ответчик не представил.

Срок действия договора аренды начинается с 01.01.2022. Следовательно, на момент начала действия договора аренды, подписания договора аренды, а также на момент возникновения разногласий по условиям договора аренды шестимесячный срок не прошел.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела ответчик не реализовал свое право на заявление ходатайства о назначении экспертизы для проверки достоверности заключения от 30.12.2021 либо с постановкой вопроса о рыночной стоимости аренды спорного недвижимого имущества.

В силу статей 8, 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки является рекомендуемой в течение шести месяцев с даты составления отчета для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки с объектом оценки, принадлежащим полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Сделка совершается с объектом недвижимого имущества, находящимся собственности ИП ФИО2, а не в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования. Следовательно, положение статьи 12 Закона № 135-ФЗ о том, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, не распространяется на рассматриваемый спор.

Положение пункта 3.2 договора аренды в редакции ИП ФИО2 о том, что изменение занимаемой Арендатором площади в результате проведения им в соответствии с договором работ по переоборудованию, реконструкции, перепланировке, капитальному и текущему ремонту помещения не влечет перерасчета основной арендной платы по договору, не подлежит указанию в договоре аренды, поскольку названные работы могут быть связаны с обстоятельствами, за которые Общество не отвечает, а изменение занимаемой истцом площади может привести к ухудшению условий пользования, предусмотренных договором аренды.

Ссылка ответчика на арендную плату, предусмотренную договором аренды от 01.10.2012, арбитражным судом не принимается, поскольку, как ранее уже сказано, договор аренды от 01.10.2012 расторгнут и стороны не связаны условиями данного договора.

Положения об обеспечительном взносе в качестве гарантии намерений арендатора, предусмотренные пунктом 3.2 договора аренды, в пункте 3.2 протокола согласования разногласий к договору аренды ИП ФИО2 отсутствуют

Принимая во внимание названные обстоятельства, суд полагает, что пункт 3.2 договора аренды должен быть принят в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы по настоящему Договору составляет 11775 (Одиннадцать тысяч семьсот семьдесят пять) рублей в месяц, НДС не облагается. Общая сумма договора (11 месяцев) составляет 129 525 (сто двадцать девять тысяч пятьсот двадцать пять) рублей».

АО «Горэлектросеть» полагает, что пункт 3.4 договора аренды должен быть исключен.

Предприниматель в протоколе согласования разногласий к договору аренды указывает следующую редакцию пункта 3.4 договора аренды: «Арендодатель вправе (с направлением уведомления за 30 дней) в одностороннем порядке изменить постоянную часть арендной платы, но не чаще одного раза в год и не более чем на 10 % от суммы арендной платы».

Редакция пункта 3.4, содержащаяся в протоколе согласования разногласий ИП ФИО2, соответствует пункту 3.4 договора аренды.

Общество ссылается на то, что увеличение размера арендной платы предусмотрено пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Ответчик поясняет, что, учитывая длящийся характер договора аренды и необходимость уменьшения риска неблагоприятных рыночных условий, арендодатель предусмотрел возможность изменения арендной платы.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрена возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год по соглашению сторон. Следовательно, редакция пункта 3.4 в договоре аренды, а также в протоколе согласования разногласий ИП ФИО2, предусматривающая изменение постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд полагает, что пункт 3.4 подлежит исключению из договора аренды.

АО «Горэлектросеть» просит суд принять пункт 4.1 договора аренды в следующей редакции: «Арендодатель имеет право отказаться досрочно от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке, уведомив об этом Арендатора в письменной форме не позднее 30-ти (тридцати) календарных дней до даты расторжения настоящего Договора в случаях, если Арендатор:

а) использует помещение (в целом или частично) не в соответствии с настоящим договором;

б) передает помещение в пользование третьим лицам без письменного согласия Арендодателя;

в) более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.3 срока платежа не вносит арендную плату».

Пункт 4.1 г, по мнению Общества, должен быть исключен.

В протоколе согласования разногласий к договору аренды ИП ФИО2 пункт 4.1 (в том числе пункт 4.1г) указан в следующей редакции: «Арендодатель имеет право отказаться досрочно от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, уведомив об этом Арендатора в письменной форме не позднее 30-ти (тридцати) календарных дней до даты расторжения настоящего договора в случаях, если Арендатор:

а) использует помещение (в целом или частично) не в соответствии с настоящим договором;

б) передает помещение в пользование третьим лицам без письменного согласия Арендодателя;

в) более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.3. срока платежа не вносит арендную плату;

г) существенно ухудшает имущество либо не производит капитальный ремонт помещения.

В договоре аренды пункт 4.1 имеет следующую редакцию: «Арендодатель имеет право отказаться досрочно от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, уведомив об этом Арендатора в письменной форме не позднее 3-х (трех) календарных дней до даты расторжения настоящего Договора в случаях, если Арендатор:

а) использует помещение (в целом или частично) не в соответствии с настоящим договором;

б) передает помещение в пользование третьим лицам без письменного согласия Арендодателя;

в) более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.3. срока платежа не вносит арендную плату;

г) существенно ухудшает имущество либо не производит капитальный ремонт помещения».

Истец полагает, что возложение капитального ремонта на арендатора незаконно. По мнению Общества, формулировка «существенно ухудшает имущество» не имеет однозначного толкования и может привести к злоупотреблениям со стороны ответчика.

Предприниматель полагает, что положения пункта 4.1, указанные в договоре аренды и в протоколе согласования разногласий к договору аренды ИП ФИО2, соответствуют статье 619 ГК РФ.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Суд не нашел правовых оснований для возложения на арендатора обязанности производить за свой счет капитальный ремонт предоставленного помещения в случае необходимости (если имущество окажется неисправным вследствие аварии, ухудшения состояния, вызванного износом и другими причинами) по вышеназванным обстоятельствам.

С учетом изложенного, указание в пункте 4.1 (в том числе в пункте 4.1г) на то, что Арендодатель имеет право отказаться досрочно от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, если Арендатор не производит капитальный ремонт помещения, не может считаться обоснованным.

При этом суд не соглашается с доводом истца о том, что формулировка «существенно ухудшает имущество» не имеет однозначного толкования и может привести к злоупотреблениям со стороны ответчика.

Данная формулировка соответствует статье 619 ГК РФ.

Утверждение истца о возможности злоупотреблений со стороны ответчика носит предположительный характер.

Учитывая изложенное, суд полагает, что пункт 4.1 (в том числе пункт 4.1г) договора аренды должен быть принят в следующей редакции: «Арендодатель имеет право отказаться досрочно от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке, уведомив об этом Арендатора в письменной форме не позднее 30-ти (тридцати) календарных дней до даты расторжения настоящего Договора в случаях, если Арендатор:

а) использует помещение (в целом или частично) не в соответствии с настоящим договором;

б) передает помещение в пользование третьим лицам без письменного согласия Арендодателя;

в) более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.3 срока платежа не вносит арендную плату;

г) существенно ухудшает имущество».

Основания для полного исключения пункта 4.1г из договора аренды отсутствуют. Данный пункт установлен судом в указанной редакции.

Таким образом, исковые требования АО «Горэлектросеть» подлежат частичному удовлетворению.

При обращении в суд с иском Обществом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей 00 копеек.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине» при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей 00 копеек относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении акционерным обществом «Горэлектросеть» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610014, <...>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610048, Кировская область, г. Киров) договора аренды нежилых помещений от 01.06.2022, приняв спорные пункты в следующей редакции.

Пункт 2.1в договора изложить в следующей редакции:

«Арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, замену электрических ламп».

Пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции:

«Размер постоянной части арендной платы по настоящему Договору составляет 11775 (Одиннадцать тысяч семьсот семьдесят пять) рублей в месяц, НДС не облагается. Общая сумма договора (11 месяцев) составляет 129 525 (сто двадцать девять тысяч пятьсот двадцать пять) рублей».

Пункт 3.4 договора исключить.

Пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции:

«Арендодатель имеет право отказаться досрочно от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке, уведомив об этом Арендатора в письменной форме не позднее 30-ти (тридцати) календарных дней до даты расторжения настоящего Договора в случаях, если Арендатор:

а) использует помещение (в целом или частично) не в соответствии с настоящим договором;

б) передает помещение в пользование третьим лицам без письменного согласия Арендодателя;

в) более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.3 срока платежа не вносит арендную плату;

г) существенно ухудшает имущество».

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610048, Кировская область, г. Киров) в пользу акционерного общества «Горэлектросеть» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610014, <...>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист подлежит выдаче в порядке, предусмотренном разделом VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.



Судья С.Ю. Шмырин