Решение от 4 марта 2019 г. по делу № А06-8177/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-8177/2018
г. Астрахань
04 марта 2019 года
Резолютивная часть решения вынесена 25 февраля 2019 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Морозовой Т.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья «Содружество» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения № 11/15 от 01.11.2015г. и выселении Индивидуального предпринимателя ФИО2 из нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, комната №1, общей площадью 75,9 кв.м., этаж 1.

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

при участии:

от истца: (до и после перерыва) ФИО8 – адвокат (ордер № 00876, от 10.01.2019 года, паспорт), ФИО9 – представитель по доверенности от 15.11.2018г., ФИО10 – представитель по доверенности от 15.11.2018г.

от ответчика: (до и после перерыва) ФИО2 – индивидуальный предприниматель (паспорт, выписка из ЕГРИП), Банк В.В. - представитель по доверенности от 26.10.2018г., ФИО11 – представитель по доверенности от 26.11.2018г.

от третьих лиц: (до и после перерыва) не явились, извещены надлежащим образом.

Некоммерческая организация Товарищества собственников жилья «Содружество» обратилась в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения № 11/15 от 01.11.2015г.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 21.02.2019г. до 25.02.2019г. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.

Третьи лица, до и после перерыва извещенные о времени и месте судебного заседания, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в суд не явились.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает дело отсутствие третьих лиц.

Представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 11/15 от 01.11.2015г. и выселить Индивидуального предпринимателя ФИО2 из нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, комната №1, общей площадью 75,9 кв.м., этаж 1.

Судом уточнение исковых требований принято.

В соответствии со статьей 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании допрошены в качестве свидетелей жильцы дома расположенного по адресу <...>, ФИО12, ФИО13

Свидетели ФИО12, ФИО13, об уголовной ответственности предупреждены, на вопросы поставленные в судебном заседании пояснили, что от жильцов узнали о расторжении договора аренды с ФИО2. Как арендатор ФИО2 добросовестная, все арендные и коммунальные платежи производила по сроку , поэтому они выступают за продолжение арендных отношений с этим арендатором.

Представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнений. Просил удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика возражал относительно заявленных требований.

Исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, опросив свидетелей, выслушав доводы представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Некоммерческой организацией Товариществом собственников жилья «Содружество» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №11/15 от 01.11.2015г.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Также, в соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса запрещен выдел в натуре собственникам помещений в МКД своей доли в праве общей собственности на общее имущество и, соответственно, распоряжение ими такой долей.

В силу ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Как следует из материалов дела, в соответствии с действующим законодательством, с согласия собственников помещений между Некоммерческой организацией Товариществом собственников жилья «Содружество» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №11/15 от 01.11.2015г. Факт заключения договора аренды не оспаривался сторонами.

По пункту 1.1 арендодатель предоставил арендатору за плату во временное пользование без права выкупа нежилое помещение, принадлежащее арендодателю на праве собственности, общей площадью 75,9 кв.м. этаж 1, для удобства именуемое в дальнейшем в договоре «Помещение», в том числе площадь торгового зала 10 кв.м. Арендатор принимает от Арендодателя без права выкупа Помещение и обязуется вносить Арендодателю арендную плату в порядке и на условиях, определенных настоящим договором. Помещение№67, комната №1. на 1 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>, помещение

В соответствии с пунктом 4.1.4. арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора, при этом арендодатель обязан уведомить арендатора о данном решении расторгнуть договор в письменной форме не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

За подписью представителя НО ТСЖ "Содружество" - ФИО10, выступающего по доверенности от 27 марта 2018 года, выданной председателем правления НО ТСЖ "Содружество" ФИО3 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества №11/15 от 01.11.2015г., полученное ответчиком 04.07.2018г. В письме сделана ссылка на п.4.1.4 договора аренды №11/15 от 01.11.2015г. и неисполнение договорных обязательств. (л.д.54 том1)

Так же в адрес ответчика была направлена претензия от 05.07.2018г., которая получена ответчиком 26.07.2018г.

В связи с неисполнением ответчиком требований изложенных в претензии, истец обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды нежилого помещения №11/15 от 01.11.2015г. и выселении Индивидуального предпринимателя ФИО2 из нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, комната №1, общей площадью 75,9 кв.м., этаж 1.

Как установлено в судебном заседании решение о передаче права аренды нежилого помещения принято общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома, а общее собрание по вопросу расторжения договора аренды не проводилось.

Согласно пункта 2.1 договора стороны договорились о сроке аренды предоставленного помещения на 11 месяцев с момента подписания договора, то есть, с 01.11.2015г. по 30.09.2016г. За пределами срока арендатор продолжала пользоваться нежилым помещением и оплачивать арендную плату.

Согласно п. 3 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами должно быть принято общим собранием собственников многоквартирного жилого дома. Указанное также вытекает из пункта 12.8 Устава Некоммерческой организации ТСЖ "Содружество", утвержденного решением общего собрания членов товарищества собственников жилья 10.02.2016г.(л.д.137 том1),в соответствии с которым к исключительной компетенции общего собрания членов Товарищества относится, в частности: принятие решений об отчуждении, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества(п.12.8.2); предоставление в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме (п.12.8.6); принятие решений о сдаче в аренду части общего имущества в многоквартирном доме (12.8.7).

Исходя из изложенной правовой нормы, действующего Устава, председатель правления ТСЖ не вправе расторгнуть договор аренды без принятия решения собранием собственников помещений многоквартирного дома, то есть, в отсутствие волеизъявления собственников.(Указанный вывод подтверждается также судебной практикой, в частности судебным актом Новосибирского областного суда по делу №33-5225/2018г.)

Истец в судебном заседании сослался на п.4.1.4 договора, указав, что арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора, при этом Арендодатель обязан уведомить Арендатора о данном решении расторгнуть договор в письменной форме не позднее 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Указанный пункт содержит условие об уведомлении арендатора именно о решении арендодателя расторгнуть договор.

Учитывая, что согласно Уставу НО ТСЖ указанный вопрос отнесен к исключительной компетенции собрания собственников, которое по данному вопросу не собиралось, то уведомить арендатора о расторжении договора, при отсутствии решения собственников, он не мог.

Кроме того, после направления истцом предупреждения, полученного ответчиком 4 июля 2018г.(л.д.47), арендатор продолжала пользоваться помещением, а арендодатель - выставлять счета-фактуры на оплату арендной платы за последующие периоды , в том числе за пределами 30-дневного срока предупреждения. Указанное подтверждается счетами, выставленными за подписью руководителя правления НО ТСЖ "Содружество" на оплату №239 от 25.07.2018г. за август 2018г. и платежным поручением предпринимателя об оплате №289 от 10.08.2018г., счетом не оплату №278 от 20.08.2018г. и платежным поручением №324 от 10.09.2018г, счетом на оплату №133 от 24.09.2018г. и платежным поручением№374 от 10.10.2018г. счетом на оплату №344 от 23.10.2018г. и платежным поручением №408 от 09.11.2018г.(л.д.99-106 том1). Иных доказательств надлежащего применения пункта 4.1.4 договора №11/15 от 01.11.2015г. истец не представил.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, в случаях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

После истечения срока договора ответчик продолжил пользоваться нежилым помещением, а истец против этого не возражал.

Поскольку установлено, что договор аренды продлен на неопределенный срок, решение общего собрания собственников МКД о его расторжении не принималось, то договор аренды не может быть расторгнут.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, арбитражный суд считает, что основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды нежилого помещения отсутствуют.

Поскольку требование о выселении Индивидуального предпринимателя ФИО2 из нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, комната №1, общей площадью 75,9 кв.м., этаж 1, в данном случае, является производным от требования о расторжении договора аренды нежилого помещения №11/15 от 01.11.2015г., то, соответственно, при отказе в иске о расторжении договора аренды, отсутствуют и основания для удовлетворения требования о выселении индивидуального предпринимателя. Если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ государственная пошлина уплачивается за каждое самостоятельное требование. Принимая во внимание, что истцом уплачена госпошлина только за требование о расторжении договора, то дополнительно в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина за требование о выселение ответчика из нежилого помещения.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с НО ТСЖ "Содружество" (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6000руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Судья

Т.Ю. Морозова