Решение от 4 декабря 2019 г. по делу № А74-8329/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-8329/2019
04 декабря 2019 года
г. Абакан



Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2019 года.

Решение в полном объёме изготовлено 04 декабря 2019 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Г.И. Субач при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании заключить договор купли - продажи производственного здания общей площадью 486,6 кв.м. кадастровый номер 19:03:040602:959 и земельного участка общей площадью 1419 кв.м. кадастровый номер 19:03:040302:537, расположенных по адресу: <...> на условиях, согласованных в договоре аренды от 19.03.2018,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика коммерческого банка «Хакасский муниципальный банк» (общество с ограниченной ответственностью),

при участии в судебном заседании ФИО3 и представителя истца ФИО4 по доверенности от 10.09.2019.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 об обязании заключить договор купли - продажи производственного здания общей площадью 486,6 кв.м. кадастровый номер 19:03:040602:959 и земельного участка общей площадью 1419 кв.м. кадастровый номер 19:03:040302:537, расположенных по адресу: <...> на условиях, согласованных в договоре аренды от 19.03.2018.

Представитель истца поддержал иск.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, указал, что до настоящего времени от истца какие либо денежные средства в оплату имущества не поступали, кроме того за истцом числится задолженность по платежам за пользование имуществом, просил в иске отказать.

Третье лицо, надлежащим образом извещённое о времени и месте судебного заседания, не явилось, ранее направило отзыв на иск, в котором указало на отсутствие согласия с его стороны на отчуждение спорного объекта ипотеки истцу, просило в иске отказать.

Из доказательств, представленных в дело, пояснений лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) 19.03.2018 заключён договор аренды производственного здания и земельного участка с правом выкупа, согласно которому арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду производственное здание общей площадью 486,6 кв.м. кадастровый номер 19:03:040602:959 и земельный участок общей площадью 1419 кв.м. кадастровый номер 19:03:040302:537, расположенные по адресу: <...>.

Согласно пункту 2.1 договор заключён на 360 дней до 27.03.2019 и вступает в силу с 01.04.2018. По истечении срока договора, если ни одна из сторон не уведомит другую об изменении условий договора, он продляется на тот же срок и на тех же условиях.

Арендная плата согласована сторонами в размере 20 000 рублей, которая вносится по графику (приложение №2 к договору).

В разделе 6 договора стороны согласовали условия выкупа арендованного имущества: арендатор имеет право выкупить имущество как по истечении срока аренды, так и до его истечения. При выкупе имущества по истечении срока аренды выкупная цена составляет 2 500 000 рублей. Переход имущества в собственность арендатора обусловлен внесением всей выкупной цены.

Актом от 01.04.2019 арендодатель передал арендатору производственное здание и земельный участок.

Исполняя договор, истец (арендатор) оплачивал арендные платежи с нарушением условий договора, что послужило основанием для обращения арендодателя (ответчика) к арендатору с иском о взыскании 200 000 рублей долга по договору аренды производственного здания и земельного участка с правом выкупа от 19.03.2018 и об обязании освободить здание и земельный участок. Указанный иск рассматривается в рамках дела №А74-6227/2019 (на момент принятия решения по делу №А74-8329/2019 дело №А74-6227/2019 не рассмотрено).

Уведомлением от 29.12.2018 арендодатель уведомил арендатора об отсутствии с его стороны намерения продлять арендные отношения сторон в рамках договора от 19.03.2018, в связи с чем просил в срок не позднее 01.04.2019 освободить арендуемое помещение и возвратить его арендодателю. Уведомление получено арендатором 10.01.2019.

Письмом от 26.03.2019 арендатор сообщил арендодателю о готовности выкупить имущество, переданное ему по договору от 19.03.2018. Ответчик подтвердил факт получения указанного сообщения.

Письмом от 27.05.2019 арендатор предложил арендодателю представить ему согласие коммерческого банка «Хакасский муниципальный банк» на продажу залогового имущества, подтвердил намерение выкупить имущество, обязался погасить долг по арендным платежам после заключения договора купли-продажи имущества.

На момент рассмотрения дела денежные средства в счёт оплаты выкупаемого имущества в размере 2 500 000 рублей ответчику истцом не оплачены, имущество по акту приёма-передачи не возвращено.

Полагая, что договор аренды производственного здания и земельного участка с правом выкупа от 19.03.2018 является предварительным договором купли – продажи, который стороны должны были заключить, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Правовое регулирование сложившихся между сторонами правоотношений определено нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Пунктом 6.3 договора установлено, что имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения обусловленной в пункте 6.2 договора выкупной цены имущества.

Выкупная цена арендованного имущества составляет 2 500 000 рублей.

Суд, при толковании пункта 6.3 договора аренды, учитывая императивность нормы статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации принимает «буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений», а также смысл договора в целом. То есть, арендованное имущество переходит в собственность арендатора при условии внесение выкупной цены как во время действия договора, так и по его истечению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610).

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор заключён на 360 дней до 27.03.2019 и вступает в силу с 01.04.2018.

Письмом от 29.12.2018 арендодатель уведомил арендатора о том, что им принято решение о прекращении арендных отношений, в связи с чем в срок не позднее 01.04.2019 арендатор должен был освободить арендуемое помещение и возвратить его арендодателю.

Факт получения указанного письма арендатором подтверждается почтовым уведомлением и не оспаривается истцом.

Таким образом, арендодатель возражал против дальнейшего продолжения указанного договора аренды. Исходя из этого, суд приходит к выводу о том, что последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, для истца не наступили, и договор аренды прекратил свое действие 27.03.2019.

Истец неправомерно считает договор от 19.03.2018 предварительным договором, ссылаясь на статью 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества…на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако, договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости. Договором аренды с последующим выкупом не предусмотрено в обязательном порядке заключения договора купли-продажи, поскольку тогда он должен был бы содержать условия и форму основного договора, т.е. договора купли-продажи недвижимого имущества (пункты 2,3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). В рассматриваемом деле право собственности на имущество приобретается по факту внесения всей выкупной цены.

На момент принятия решения по настоящему делу в материалах дела отсутствует документальное подтверждение факта внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены как во время действия договора, так и по его истечению. К моменту заявления истцом соответствующего требования у него отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.

Истец мог исполнить свое обязательство в порядке, установленном статьёй 327 Гражданского кодекса Российской Федерации путём внесения денежных средств на депозит нотариуса. Истцом не выполнено условие, с которым закон связывает переход права собственности на помещения, арендуемые по договору аренды с последующим выкупом.

Следовательно, право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в силу указания закона, в иске следует отказать.

Государственная пошлина по иску составляет 6000 рублей, уплачена истцом на основании квитанции от 30.07.2019, в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по её уплате возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

отказать в удовлетворении исковых требований.


На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья Г.И. Субач