Решение от 13 апреля 2017 г. по делу № А38-7105/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«14» апреля 2017 года Дело № А38-7105/2016г. Йошкар-Ола

Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 14 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Куликовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «город Йошкар-Ола»

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «город Йошкар-Ола», об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 10.05.2016.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы об уклонении ответчика от согласования направленного истцом протокола разногласий от 14.07.2016 к договору аренды от 10.05.2016 в части расчета годовой арендной платы. По мнению участника спора, размер арендной платы при заключении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объектов жилищного фонда без проведения торгов, в соответствии с пунктом 19 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного решением собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI, подлежит определению исходя из рыночной стоимости арендной платы, уменьшенной на понижающий коэффициент 0,5.

Требование истца обосновано правовыми ссылками на статьи 421, 445, 446 ГК РФ (т. 1, л.д. 6-7).

До принятия судебного акта истец уточнил в порядке статьи 49 АПК РФ свои требования с учетом выводов судебной экспертизы, просил изложить пункт 2.3 договора от 10.05.2016 в редакции, согласно которой стоимость арендной платы в год составляет 227 586 руб., сумма ежемесячной арендной платы составляет 18 965 руб. 50 коп. (т. 2, л.д. 95, протокол судебного заседания). Заявление истца об уточнении иска принято арбитражным судом к рассмотрению на основании статьи 49 АПК РФ.

Ответчик в отзыве на иск и в судебном заседании требования истца не признал, ссылаясь на пункт 2 статьи 39.7 и пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ. По мнению ответчика, договор аренды вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 заключается без проведения торгов на прежних условиях. Поэтому порядок начисления арендной платы, установленный в договорах аренды от 03.04.2015 № 6535/2015н и № 6741/2015н, при заключении договоров на вновь образованный земельный участок не подлежит изменению. Размер ежегодной арендной платы за использование вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 должен рассчитываться исходя из ежегодного размера арендной платы, определенной по результатам аукциона в соответствии с условиями договоров аренды № 03.04.2015 № 6535/2015н и № 6741/2015н. Основания для применения при расчете положений пункта 19 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного решением собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI, в рассматриваемом случае отсутствуют.

С учетом изложенного, ответчик просил в удовлетворении иска отказать полностью (т. 1, л.д. 76-77, протокол судебного заседания).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства и выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 3 апреля 2015 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», выступающим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодателем), и обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды земельного участка № 6741/2015н (т. 1, л.д. 9-12).

Предметом договора аренды № 6741/2015н от 03.04.2015 явился земельный участок с кадастровым номером 12:05:0000000:13979, расположенный по адресу: РМЭ, <...> территориально-экономическая оценочная зона № 2, общей площадью 3808,0 кв.м. Земельный участок передан обществу с целью строительства многоквартирного дома. Размер ежегодной арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:13979 был установлен по результатам аукциона.

Постановлением Мэра г. Йошкар-Олы от 29 марта 2016 года было решено перераспределить земельные участки с кадастровыми номерами 12:05:0701004:76, 12:05:0701004:2834, 12:05:0000000:13979 (т. 1, л.д. 16). В связи с указанными обстоятельствами 10 мая 2016 года сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.04.2015 № 6741/2015н.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Как следует из содержания пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, при образовании нового участка взамен переданного в аренду или безвозмездное срочное пользование, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Согласно подпункту 5 пункту 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, проведение торгов не требуется.

Указанные нормы направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях или на условиях, согласованных сторонами в договоре.

Тем самым у истца возникло право на заключение договора аренды земельного участка, образованного из исходного земельного участка, без проведения торгов. Ответчиком направлен истцу проект договора от 10.05.2016. Предметом договора, который планируют заключить стороны, является земельный участок с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 площадью 1228 кв.м., расположенный по адресу: РМЭ, <...>. Данный земельный участок предоставляется в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 и подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ как земельный участок, образованный из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые ранее были предоставлены в аренду. Указанный земельный участок образован путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 12:05:0701004:2834 и 12:05:0000000:13979, которые были предоставлены на основании ранее заключенных договоров аренды № 6535/2015н и № 6741/2015н от 03.04.2015, расторгнутого впоследствии соглашением сторон от 10.05.2016.

В соответствии с пунктом 2.3 проекта договора аренды от 10.05.2016 рыночная стоимость годового размера арендной платы составила 6 144 518 руб. 04 коп., размер ежемесячной арендной платы составил 512 043 руб. 17 коп.

Истец, полагая, что размер арендной платы существенно завышен, обратился к ответчику как арендодателю с протоколом разногласий от 14.07.2016 к договору аренды от 10.05.2016. По мнению истца, арендная плата должна определяться в соответствии с пунктом 19 главы III Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного Решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI, исходя из рыночной стоимости арендной платы, уменьшенной на понижающий коэффициент 0,5.

Ответчик, возражая против доводов истца и с учетом того обстоятельства, что договор аренды вновь образованного земельного участка заключается без проведения торгов на прежних условиях, считает, что порядок начисления арендной платы, определенный по результатам аукциона при заключении договоров аренды № 6535/2015н и № 6741/2015н от 03.04.2015, изменению не подлежит.

Тем самым между сторонами возникли существенные разногласия относительно порядка определения размера арендной платы на стадии заключения договора аренды от 10.05.2016. Ссылаясь на неурегулированные с арендодателем в добровольном порядке разногласия по отдельным условиям договора аренды земельного участка (пункт 2.3), арендатор обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право не только на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков без проведения торгов на прежних условиях, но и на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков (пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Арендная плата определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденным решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI (пункт 2.3).

Пункт 19 Порядка, который предусматривает применение понижающего коэффициента к размеру арендной платы при аренде земельных участков для целей строительства объектов жилищного фонда, применяется при определении арендной платы за земельные участки, предоставленные без проведения торгов.

К правоотношениям по определению арендной платы за использование новь образованного земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 пункт 19 Порядка является неприменимым, поскольку первоначальным основанием предоставления комитетом земельных участков в пользование на условиях аренды, из которых был образован земельный участок с кадастровым номером 12:05:0701004:3236, явился факт организации и проведения аукциона, установления ежегодной арендной платы по результатам таких торгов.

Истец просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора от 10.05.2016, и установить арендную плату на основании рыночной стоимости размера арендной платы, установленной независимым оценщиком.

При определении цены ранее заключенных договоров аренды земельного участка № 6353/2015н и № 6741/2015н от 03.04.2015 арендодатель руководствовался ценой, установленной по результатам аукциона. В пункте 2.3 договоров аренды также предусмотрено, что размер годовой арендной платы устанавливается на основании отчета независимого оценщика.

Тем самым размер арендной платы за земельный участок не может превышать рыночную стоимость арендной платы.

В силу статьи 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов в целях их передачи в аренду. На основе размера рыночной стоимости права аренды, определенной независимым оценщиком, за предоставленный земельный участок устанавливается размер годовой арендной платы.

Согласно экспертному заключению № 008/17 от 18.01.2017 рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 площадью 1228 кв.м., расположенным по адресу: РМЭ, <...> по состоянию на 10.05.2016 составляет 37 931 руб. в месяц и 455 172 руб. в год (т. 2, л.д. 1-32).

Заключение эксперта по определению стоимости арендной платы за пользование земельным участком по своей форме и содержанию имеет доказательственное значение (статья 75 АПК РФ). Поэтому оно признается арбитражным судом надлежащим достоверным доказательством, подтверждающим размер платы за пользование земельным участком.

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании исследованных по правилам статей 71 и 162 АПК РФ документальных доказательств и приведенных норм гражданского права арбитражный суд принимает решение о полном удовлетворении исковых требований.

Определением арбитражного суда от 15.11.2016 была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено ООО «Экспертцентр-12».

Обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» на депозитный счет Арбитражного суда Республики Марий Эл были перечислены денежные средства в сумме 15 000 руб. на проведение экспертизы (т. 1, л.д. 106).

Заключение экспертизы поступило в Арбитражный суд Республики Марий Эл, оно соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ. В соответствии с частью 2 статьи 107 АПК РФ эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда.

Понесенные истцом расходы по оплате судебной экспертизы возлагаются на ответчика в силу статьи 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 333.21 НК РФ размер государственной пошлины составляет 6000 руб. Расходы истца по уплате государственной пошлины в указанном размере подлежат возмещению за счет ответчика, не в пользу которого принято решение.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11 апреля 2017 года. Полный текст решения изготовлен 14 апреля 2017 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Установить следующие условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701004:3236 площадью 1228 кв. м. расположенного по адресу, <...> разногласия по которым переданы истцом обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на рассмотрение арбитражного суда.

Пункт 2.3 договора аренды изложить в следующей редакции:

Арендная плата определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола» утвержденный решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 №258-VI.

Оценка размера годовой арендной платы произведена ООО «Экспертцентр-12», заключение № 008/17 от 18.01.2017 и составляет 37 931 руб. в месяц или 455 172 руб. в год.

Указанные условия договора аренды становятся обязательными для сторон с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда.

2. Взыскать с муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «город Йошкар-Ола» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. и расходы за проведение экспертизы в размере 15 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.Г. Куликова