Решение от 1 марта 2019 г. по делу № А50-30158/2017

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

01.03.2019 года Дело № А50-30158/17

Резолютивная часть решения объявлена 27.02.2019

Решение в полном объеме изготовлено 01.03.2019

Арбитражный суд Пермского края в составе

судьи Н.В. Гусельниковой

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Д.О. Ануфриевым

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (614000, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Своя квартира-2» (614000, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании денежных средств

При участии

От истца – ФИО1 – представитель по доверенности от 17.10.2018 №СЭД-31-02-2-4-59, удостоверение

От ответчика – ФИО2 – представитель по доверенности от 01.02.2019, паспорт

У С Т А Н О В И Л:

Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (далее Министерство, истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Своя квартира-2» (далее ООО «Своя квартира-2», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2017 в сумме 205 767,49руб., неустойки за период с 16.11.2014 по 27.07.2017 в сумме 474 958,70руб., неустойки за нарушение срока подготовки документации по планировке территории за период с 17.04.2015 по 27.07.2017 в сумме 990 636,27руб., неустойки за нарушение срока предоставления банковской гарантии за период с 17.01.2015 по 27.07.2017 в сумме 1 995 887,82руб. В основу требований положен договор аренды №0901 от 16.10.2014. земельного участка.

Ответчик с требованиями не согласен по доводам отзыва со ссылкой на состоявшийся судебный акт по делу А50- 28240/2017.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд не усматривает правовых оснований для признания требования истца подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела «Своя квартира-2» было признано победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - Пермского края, по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Казахская, 71, участок №2, кадастровый номер 59:01:4311877:2 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Между Министерством (арендодатель) и обществом «Своя квартира-2» (арендатор) 16.10.2014 заключен договор аренды земельного участка № 0901/МИЗО на основании приказа Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 21.08.14 № СЭД-31-02-2-01-770 по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и использование за плату земельный участок площадью 3678 кв. м с кадастровым номером 59:01:4311877:2, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «многоквартирные жилые дома», местоположение: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Казахская, 71, участок № 2, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Особые отметки: земельный участок входит в территориальную зону «зона среднеэтажной жилой застройки до 6 этажей (Ж-2)».

Согласно пункту 1.2 договора аренды земельного участка участок предоставляется для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Стороны в договоре согласовали, что комплексным освоением в целях жилищного строительства участка является: подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, и ее согласование с уполномоченным органом; обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах Участка объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах Участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (государственную) собственность; осуществление жилищного и иного строительства на образованных земельных участках.

В пункте 1.6 договора аренды стороны предусмотрели, что при подготовкедокументации по планировке территории, осуществлении архитектурно -строительного проектирования и жилищного строительства необходимопредусмотреть: строительство многоквартирных домов (пункт 1.6.1 договорааренды); размещение объектов общеобразовательного назначения, а такжеучреждений и предприятий обслуживания в соответствии с нормамиобеспеченности объектами обслуживания, установленными нормативамиградостроительного проектирования; требуемое количество машиномест дляорганизации хранения легкового автотранспорта в соответствии с требованиями,установленнымиПостановлениемАдминистрацииг.Перми от 26.12.2012 №104-П (пункт 1.6.5 договора аренды); соответствие требованиям СП 59.133330..2012 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуальная редакция СНиП 35-01-2001» (п. 1.6.6. Договора аренды); размещение велосипедных дорожек пункт 1.6.8. Договора аренды); организация ландшафтного орошения (пункт 1.6.9 договора аренды).

Срок действия договора аренды земельного участка был установлен в три года. Передача участка осуществлена по акту 16.10.2014.

Размер арендной платы определен п. 2.5 договора (22,42руб. за 1 кв.м. в год, за весь участок 82 442,52руб.), режим внесения определен п.2.9 договора (15.03., 15.06,15.09,15.11)

Ответственность за несвоевременное внесение 0,5% (п.5.2 договора).

Пунктом 1.3 максимальный срок для подготовки проекта планировки территории и проекта межевания – 6 месяцев со дня подписания акта приема-передачи – л.д. 16.04.2014

За неисполнение условий п.1.3 договора предусмотрена неустойки п.5.4 в размере 0,01% от стоимости права на заключения договора за каждый день просрочки.

Пунктами 4.2, 6.1 договора арендатор в течение трех месяцев с даты заключения договора должен представить истцу банковскую гарантию в размере 20% от суммы платы на право заключения договора. За нарушение такого предоставления предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 0,1% от размера обеспечения за каждый день просрочки (п.5.4 договора)

Невнесение арендной платы, не предоставление проекта планировки, банковской гарантии послужили основанием для начисления заявленной неустойки и направление в адрес ответчика претензии (л.д.12-14 т.1), а ее не удовлетворение – предъявлением иска в суд.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.Неисполнениеэтихтребованийвлечет последствия,

предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с требованиями пунктов 1 и 10 статьи 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение). Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать в частности сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженернотехнического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).

В рамках дела А50- 28240/2017 (ст. 69 АПК РФ) суд пришел к выводу, что использование земельного участка, общей площадью 3678 кв. м, кадастровый номер 59:01:4311877:2 находящегося по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Казахская, 71, участок №2, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства не возможно; для возведения объекта капитального строительства необходимо устройство транспортной, коммунальной инфраструктур за пределами границ спорного земельного участка, что противоречит положениям статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Суд со ссылкой на положения пункта 3 статьи 37 ЗК РФ пришел к выводу, что при заключении договора аренды земельного участка были нарушены права общества "Своя квартира-2" в результате действий Министерства, предоставившего обществу "Своя квартира-2" заведомо ложную информацию относительно свойств земельного участка, повлиявшую на его намерение приобрести в аренду спорный земельный участок.

Согласно положениям статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Также и в правовой позиции, сформулированной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, указано, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Поскольку остальные требования основаны на арендных отношениях, а судебным актом А50-28240/2017 установлена невозможность использования такого земельного участка, в заявленных требованиях следует отказать. Принятие обратного решения нарушит права ответчика.

Госпошлина не относится на истца, поскольку последний освобожден от ее оплаты.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167– 170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Н.В. Гусельникова