Решение от 28 сентября 2020 г. по делу № А19-5706/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-5706/2020
г. Иркутск
28 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 03.08.2020. Решение в полном объеме изготовлено 10.08.2020.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Серовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 26.05.2015, адрес: 665830, <...>)

к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО2 (ОГРНИП 312385011700234, ИНН <***>)

третье лицо: ФИО3

об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии в заседании:

от истца: представитель ФИО4 (доверенность от 09.01.2020 № 02, личность установлена, удостоверение),

от ответчика: ФИО2 (личность установлена, паспорт),

от третьего лица: не прибыл, уведомлен о времени и месте судебного заседания в порядке статьи123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

установил:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040201:7103, расположенный по адресу: <...> в 7 метрах северо-восточнее от пересечения улиц Крупской и Серова, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену в размере 1 168 960 рублей.

Определением от 21 июля 2020 года к участию у деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена ФИО3.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал в полном объеме.

Ответчик пояснил, что против заявленных требований не возражает.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

18 декабря 2006 года между администрацией Ангарского муниципального образования (далее - истец, арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 4689.

В соответствии с данным договором арендатор принял во временное пользование земельный участок площадью 2 323 кв.м., кадастровый номер 38:26:040201:0029, расположенный по адресу: <...> в 7 метрах северо-восточнее улиц Крупской и Серова.

Срок действия договора установлен с 20.10.2006 по 20.10.2009.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.12.2006.

В соответствии с дополнительным соглашением от 16.10.2009 срок действия договоры аренды земельного участка № 4689 продлен на неопределенный срок.

ФИО3 20.05.2014 зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040201:7103, расположенный по адресу: <...> в 7 метрах северо-восточнее улиц Крупской и Серова.

3 марта 2016 года между администрацией Ангарского городского округа (далее - истец, арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 24/2016.

В соответствии с данным договором арендатор принял во временное пользование для завершения строительства земельный участок площадью 2 323 кв.м., кадастровый номер 38:26:040201:0029, расположенный по адресу: <...> в 7 метрах северо-восточнее улиц Крупской и Серова, для использования в целях строительства и последующей эксплуатации комплекса по обслуживанию автомобилистов в составе помещений магазина, кафе, диагностического стенда и шиномонтажной.

Срок договора был установлен по 02.03.2019.

Земельный участок передан ФИО3 по акту приема-передачи от 03.03.2016.

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

25 марта 2019 года между финансовым управляющим ФИО3 ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи №1.

В соответствии с данным договором продавец передал в собственность покупателя за согласованную сторонами цену (111 222 рубля) объект незавершенного строительства, назначение не определено, общей площадью 1059,5 кв.м., степень готовности 15%, расположенный по адресу: <...> ул. в 7 метрах северо-восточнее от пересечения ул.Крупской и Серова, с кадастровым номером 38:26:040201:7103 (номер записи государственной регистрации права собственности 38:26:040201:7103-38/129/2019-3 от 18.04.2019).

Согласно акту обследования земельного участника от 24.09.2020 земельный участок с кадастровым номером 38:26:040201:29 частично огорожен забором из металлического профиля. На земельном участке находится объект незавершенного строительства – ленточный железобетонный фундамент. К акту приложены фототаблицы осмотра.

Лицами, участвующими в деле не оспаривается, что строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка от 3 марта 2016 года № 24/2016, не было завершено; в настоящее время объект готов лишь на 15 %.

Поскольку строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка от 3 марта 2016 года № 24/2016, не завершено, истец обратился в арбитражный суд с иском об изъятии у ИП ФИО2 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040201:7103, расположенный по адресу <...> в 7 метрах северо-восточнее от пересечения улиц Крупской и Серова, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной цены в размере 1 168 960 рублей.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ « О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом № 137 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Поскольку на момент заключения договора аренды на земельном участке находился объект незавершенного строительства, ответчик обращался с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства, и в дальнейшем участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов нет.

Пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено единственное условие, при котором требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению: если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В рамках настоящего спора ответчик на указанные обстоятельства не ссылался.

На основании пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3.12.2014 № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. При этом извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Таким образом, судебным решением должен быть определен способ реализации имущества и его начальная продажная стоимость.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040201:7103, расположенного по адресу: <...> в 7 метрах северо-восточнее ул.Крупской и Серова, рыночная стоимость вышеуказанного объекта составляет 1 168 960 рублей.

Доказательства, опровергающие выводы оценщика, в материалы дела не представлены. Какие-либо доказательства того, что представленный в материалы дела отчет об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства является недостаточно ясным и полным, а установленная оценщиком величина рыночной стоимости не является достоверной, в деле отсутствуют.

Ответчиком по делу не оспорены выводы, сделанные оценщиком; более того, ответчик пояснил, что в отношении заявленных требований возражений не имеется.

Пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Учитывая, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта в срок, определенный договором, не завершено, а договор аренды земельного участка заключен от 3 марта 2016 года № 24/2016 и на момент обращения Комитета с иском по настоящему делу срок его действия истек, принимая во внимание отчет об определении рыночной стоимости № 0121-19, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворении заявленных исковых требований, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 1 168 960 рубля.

Разрешая вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины, суд приходит к следующему.

В силу статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по заявленным исковым требованиям составляет 6 000 рублей.

При принятии искового заявления государственная пошлина истцом не оплачивалась, поскольку он в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

С учетом изложенного, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 рублей подлежит взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации с ответчика.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Изъять у ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040201:7103, расположенный по адресу: <...> в 7 метрах северо-восточнее от пересечения улиц Крупской и Серова, со степенью готовности 15%, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену в размере 1 168 960 рублей.

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО2 в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья Е.В. Серова