Решение от 27 декабря 2022 г. по делу № А14-16967/2020

АРБИТРАЖНИЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


г. Воронеж Дело №А14-16967/2020

«27» декабря 2022г.

Резолютивная часть решения вынесена 05.12.2022

Решение в полном объеме изготовлено 27.12.2022


Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Федосовой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Артюховой Ю.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

акционерного общества «ФИО4» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Воронежская обл., г. Воронеж,

к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Воронежская обл., г. Воронеж

о признании недействительным Приказа о выдаче разрешения на использование земельного участка в части установления размера стоимости права использования земельного участка; об обязании устранить допущенные нарушения,

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1, представитель по доверенности от 02.12.2020, диплом, удостоверение личности – паспорт;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области –ФИО2, представитель по доверенности от 02.11.2020 №134, диплом, удостоверение личности – служебное удостоверение,

установил:

акционерное общество «ФИО4» (далее – заявитель, АО «ФИО4») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – заинтересованное лицо, Департамент имущества области) о признании незаконным Приказ № 2326з от 30.12.2020 «О выдаче разрешения АО «ФИО4» на использование земельного участка общей площадью 124 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 36:34:0401017:482, с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство» в части установления размера стоимости права использования земельного участка, кадастровым номером №36:34:0401017:482, расположенного по адресу: <...>, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги сроком на 59 месяцев в размере 1 250 500 рублей; об обязании внести изменения в Приказ №2326з от 30.12.2020 в части установления стоимости права использования земельного участка, в размере 243 000 руб.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2021 по делу №А14-16967/2020 признан незаконным Приказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области № 2326з от 30.12.2020 «О выдаче разрешения АО «ФИО4» на использование земельного участка кадастровый номер 36:34:0401017:482 расположенного по адресу: <...>, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство» в части установления размера стоимости права использования земельного участка, кадастровый номер 36:34:0401017:482, расположенного по адресу: <...>, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги сроком на 59 месяцев в сумме 1 250 500 руб. пункт 2 Приказа), как не соответствующий Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Указанным решением суд обязал Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области в тридцатидневный срок с момента вступления в силу настоящего решения устранить допущенные нарушения прав АО «ФИО4» путем принятия решения о внесении изменений в Приказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области № 2326з от 30.12.2020 (пункт 2 Приказа) в части установления стоимости права использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401017:482, расположенного по адресу: <...>, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги сроком на 59 месяцев, указав стоимость права использования в размере 243 000 рублей.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2021 по делу №А14-16967/2020 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27.01.2022 решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 по делу №А14-16967/2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

По мнению окружной коллегии, судами первой и второй инстанций не доисследованы обстоятельства дела. При новом рассмотрении необходимо установить, возможно ли рассматривать предоставление испрашиваемого земельного участка (без его предоставления) в заявленных целях, либо заявление общества по сути имеет целью приобретение участка в порядке восполнения недостающей для обслуживания и эксплуатации здания площади, и как следствие, допустимо ли предоставление земли на испрашиваемом обществом праве.

Так же подлежат установлению обстоятельства, в том числе, является ли спорный проезд общедоступным (относится ли к объектам общего пользования) и возможно ли его обременение в силу закона; возможно ли в отношении него возникновение арендных правоотношений, либо допустимо платное землепользование, на котором настаивает общество; предусматривался ли он проектной документацией застройщика центра; учитывалось ли данное обстоятельство при вводе объекта недвижимости в эксплуатацию; не является ли его предоставление обществу отклонением от требований градостроительного регламента.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 10.02.2022 дело №А14-16967/2020 принято к повторному рассмотрению.

В ходе нового рассмотрения дела в судебном заседании 21.06.2022 судом было принято уточнение заявленных требований от АО «ФИО4».

Таким образом, рассмотрению подлежат требования АО «ФИО4» о признании незаконным пункт 2 Приказа № 2326з от 30.12.2020 «О выдаче разрешения АО «ФИО4» на использование земельного участка общей площадью 124 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 36:34:0401017:482, с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство» в части установления размера стоимости права использования земельного участка, кадастровым номером 36:34:0401017:482, расположенного по адресу: <...> п.31п, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги сроком на 59 месяцев в сумме 1 250 500 рублей; об обязании внести изменения в Приказ № 2326з от 30.12.2020 в части установления стоимости права использования земельного участка с кадастровым номером №36:34:0401017:482, расположенного по адресу: <...> площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги сроком на 59 месяцев, указав стоимость права использования в размере 7 742, 40 рублей.

В ходе нового рассмотрения суд неоднократно откладывал рассмотрение настоящего спора для предоставления дополнительных доказательств и пояснений.

Для предоставления дополнительных доказательств по делу на основании определения суда от 12.09.2022 судебное разбирательство по делу отложено на 15.11.2022.

Все лица, участвующие в деле, обеспечили явку полномочных представителей в судебное заседание, назначенное на 15.11.2022.

В судебном заседании 15.11.2022 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 21.11.2022, затем до 28.11.2022 и до 05.12.2022.

В ходе судебного разбирательства представитель заявителя поддерживал заявленные требования в полном объеме с учетом принятого судом уточнения.

Представитель заинтересованного лица не согласилась с заявленными требованиями, по основаниям изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, объект капитального строительства многофункциональный торгово-деловой центр «ФИО4» расположен по адресу: <...>, 35а (1,2 очередь ТЦ), Кольцовская, 18 (3 очередь ТЦ). Многофункциональный торгово-деловой центр «ФИО4» построен на месте бывшего торгового центра, известного в городе Воронеже как Универмаг «Россия». Строительство ТРЦ «ФИО4» происходило в несколько этапов (начиная с 2008 года).

Указанный объект вводился в эксплуатацию поэтапно, что подтверждается представленными в материалы дела технической и разрешительной документацией (разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, заключения инспекции государственного надзора Воронежской области).

Из представленной в материалы дела документации и графического материала по указанному объекту капитального строительства усматривается, что торгово-деловой центр «ФИО4» находится на земельных участках с кадастровыми номерами: 36:34:0401017:27 (Плехановская 29б), 36:34:0401017:1 (Кольцовская 35), 36:34:0401017:14 (Кольцовская 35 а); 36:34:0401017:52 (ФИО3 18), 36:34:0401017:268 (ФИО3 18 в), 36:34:0401017:21 (Плехановская 27 а), 36:34:0401017:267 (ФИО3 18д).

Спорный земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401017:482, площадью 124 кв.м., с видом разрешенного использования «для организации проезда к торгово-деловому центру», был образован по заявлению АО «ФИО4» в виду следующих обстоятельств.

15.07.2013 АО «ФИО4» в Департамент имущества области подало заявление о предоставлении в аренду земельного участка для проезда к торгово-деловому центру ориентировочной площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, во дворе дома №31 по улице Плехановская.

В ответ на обращение АО «ФИО4» Департаментом имущества области был предоставлен ответ №52-17-13189з от 20.09.2013 г., в соответствии с которым формируемый земельный участок площадью 203 кв.м. (согласно ситуационному плану) не мог быть предоставлен в аренду АО «ФИО4» ввиду его наложения на ранее сформированный земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401017:71. С учетом изложенного, рассмотрение вопроса формирования земельного участка площадью 203 кв.м., во дворе дома №31 по ул. Плехановская, для проезда к торгово-деловому центру возможно путем уменьшения площади испрашиваемого земельного участка на 79 кв.м. - площадь ранее сформированного земельного участка.

25.09.2013 г. в ответ на письмо №52-17-13189з от 20.09.2013 г. АО «ФИО4» просило Департамент имущества области рассмотреть возможность формирования земельного участка, без учета земельного участка площадью 79 кв.м. с кадастровым номером 36:34:0401017:71, что составляло 124 кв.м. (203 кв.м - 79 кв.м. = 124 кв.м.).

В ответе №52-17-13693з от 03.10.2013 г. Департамент имущества области сообщил заявителю о направлении запросов в областное государственное учреждение Воронежской области «Управление природных ресурсов» для изготовления плана границ, испрашиваемого земельного участка, и последующего направления графического материла в администрацию города Воронеж.

По результатам рассмотрения обращения Департаментом предоставлен ответ №52-17-17179з от 11.12.2013 г., в соответствии с которым на испрашиваемом земельном участке имеются площадка для сбора мусора и объекты, правоустанавливающие документы на которые не предоставлены. Вместе с тем, испрашиваемый земельный участок ограничивает доступ к земельному участку с кадастровым номером 36:34:0401017:71.

14.01.2014 г. АО «ФИО4» сообщило Департаменту, что объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0401017:71 был снесен, площадка для сбора отходов и мусора, принадлежащая дому №31 по улице Плехановская расположена не в отводе земельного участка дома.

Департаментом имущества области было принято положительное решение о возможности предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду АО «ФИО4» сроком на 5 лет (исх. №52-17-4427з от 09.04.2014 г.).

30.04.2014г., на основании акта об установлении почтового адреса с обследованиемместоположения объекта на местности и составления плана № 0420/адр от 30.04.2014,земельному участку был присвоен почтовый адрес: г. Воронеж, Ленинский район, ул.Плехановская, 31 п.

Схема расположения земельного участка утверждена Постановлением администрации городского округа город Воронеж №2513 от 25.12.2014.

05.05.2015г., после проведения подготовки межевого плана, между АО «ГалереяФИО4» и Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежскойобласти был подписан договор аренды земельного участка №3413-15/гз, расположенногопо адресу <...>, кадастровый номер: 36:34:0401017:482,разрешенное использование: для организации проезда к торгово-деловому центру. Срокдействия Договора установлен сторонами до 05.05.2020 г.

06.12.2019 между Департаментом имущества области и АО «ФИО4» подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №3413-15/гз от 05.05.2015 г.

22.05.2020 АО «ФИО4» воспользовалось правом на обращение сзаявлением о предоставлении права использования земельного участка и обратилось в Департамент имущества области с заявлением о выдаче разрешения на использование земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 124 кв.м., кадастровый номер: 36:34:0401017:482 с целью размещения для использования в целях организации проезда, без предоставления земельного участка и установления сервитута, со сроком использования земельного участка – 59 месяцев.

20.08.2020 в адрес АО «ФИО4» поступило уведомление № 52-17-10949з от 14.08.2020, согласно которому Департаментом имущества области подготовлен приказ о выдаче разрешения АО «ФИО4» на использование земельного участка с кадастровым номером: 36:34:0401017:482 с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, сроком на 59 месяцев. Как следует из уведомления, АО «ФИО4» необходимо произвести оплату рыночной стоимости права использования земельного участка в размере 1 250 500 руб.

26.08.2020 АО «ФИО4» обратилось в Департамент имущества области с заявлением о направлении приказа о выдаче разрешения на использование земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401017:482, а также копии отчета оценщика, на основании которого установлена стоимость права использования земельного участка.

29.09.2020 Департамент имущества области письмом №52-17-13259з сообщил заявителю о том, что Положением о порядке и условиях размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного приказом департамента от 02.07.2015 №1111, не предусмотрено предоставление заявителям копий материалов и документов, испрашиваемых в ходе предоставления государственной услуги. Одновременно Департамент указал, что разрешение на использование испрашиваемого земельного участка, а также соответствующий приказ, будут выданы Обществу после поступления денежных средств на расчетный счет департамента и предоставления платежного поручения, подтверждающего оплату.

30.12.2020 Департаментом имущества области был подготовлен приказ №2326з о выдаче разрешения АО «ФИО4» на использование земельного участка общей площадью 124 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 36:34:0401017:482, с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство. Согласно пункту 2 указанного приказа АО «ФИО4» необходимо произвести оплату стоимости права использования земельного участка в размере 1 250 500 руб.

Заявитель не согласился с установленным размером платы за использование спорного земельного участка, не имея возможности ознакомиться с документами, на основании которых размер платы был определен Департаментом имущества области, в связи с чем произвел независимую оценку рыночной стоимости права самостоятельно.

Так в соответствии с отчетом № 422 от 09.11.2020, выполненным ООО «Воронежский центр судебной экспертизы», рыночная стоимость права использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401017:482 сроком на 59 месяцев составляет 282 123 руб., что существенно ниже установленной независимым оценщиком привлеченным Департаментом имущества области.

АО «ФИО4», полагая, что оценка рыночной стоимости права использования испрашиваемого земельного участка, проведенная Департаментом имущества области, является недостоверной (завышенной), с учетом имеющейся иной рыночной стоимости на основании отчета, подготовленного ООО «Воронежский центр судебной экспертизы», обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным Приказа Департамента имущества области № 2326з от 30.12.2020 в части пункта 2 Приказа, определяющего размер стоимости права использования земельного участка (с учетом принятого судом уточнения заявленных требований).

При новом рассмотрении, заявитель полагает, что поскольку в настоящий момент установлен новый порядок определения стоимости права пользования, (приказ Департамента №1111 от 02.07.2015 в редакции приказа №690 от 28.03.2022), то при восстановлении нарушенного права общества, расчет платы за право пользования спорным земельным участком, с целью размещения проезда должен быть произведен с учетом внесенных изменений в приказ Департамента №1111 от 02.07.2015 и должен составить 7 742,4 руб.

Также заявитель, поясняя необходимость предоставления земельного участка на испрашиваемом праве, отметил, что ТРЦ «ФИО4» в составе объекта капитального строительства имеет подземный паркинг, расположенный под 1, 2 очередью (ул. Кольцовская), въезд на которую осуществляется с улицы Кольцовская, а также под 3 очередью (ул. ФИО3), въезд на которую осуществляется с ул. Плехановская.

При этом, парковка, расположенная под 1,2 очередью торгового центра (ул. Колцовская), и парковка, расположенная под 3 очередью торгового центра (ул. ФИО3), не имеют общего соединения, т.е. въезжая на парковку с ул. Кольцовская не возможно выехать с парковки на ул. Плехановская и наоборот, в связи с чем въезды на парковку одновременно используются как и выезды.

С целью организации проезда к парковке, расположенной под 3-ей очередью торгового центра, как с улицы Кольцовская, так и с улицы Плехановская, а также организации выезда с парковки как на улицу Кольцовская, так и на улицу Плехановская АО «ФИО4» и испрашивала право использования спорного земельного участка для организации проезда.

При этом заявитель указал, что наземной парковки на спорном участке не имеется и АО «ФИО4» ее не организовывала. Кроме того представитель заявителя отметил, что использование спорного земельного участка без его предоставления в целях организации проезда является экономически выгодным по сравнению с арендой, вместе с тем законодатель предоставил возможность самостоятельно выбирать на каком праве лицам, заинтересованным в данном объекте, его испрашивать (право пользования или аренда).

Департамент имущества области не согласился с заявленными требованиями, указывая, что размер платы определялся независимым оценщиком, который в свою очередь выбирался на конкурсной основе путем закупочных процедур, в связи с чем, по мнению заинтересованного лица, основания полагать о недостоверности установленной экспертом платы в размере 1 250 500 руб. отсутствуют. Также Департамент указал на внесенные в приказ Департамента №1111 от 02.07.2015 изменения в части расчета платы за право пользования спорным земельным участком, с целью размещения проезда.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

На основании ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействия) необходимо одновременное наличие указанных в ст. 198 АПК РФ оснований: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 утвержден перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

В соответствии с положением о Департаменте имущества области, утвержденным постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365, заинтересованное лицо является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции.

Приказом Департамента имущества области от 02.07.2015 № 1111 утверждено Положение о порядке и условиях размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (далее - Положение № 1111).

Согласно пункту 3.8 Положения № 1111 (в редакции, действующей на момент издания оспариваемого приказа) размер платы за размещение Объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участок и установления сервитутов определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Размер платы за размещение Объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов на территории Воронежской области устанавливается в размере рыночной стоимости, но не менее 5 000 рублей, за исключением земель или земельных участков, расположенных на территории городского округа город Воронеж, для которых размер платы не может быть менее 10 000 рублей.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Величина рыночной стоимости права использования спорного земельного участка с кадастровым номером 36:3460401017:482 в размере 1 250 500, определена независимым оценщиком, что прямо было предусмотрено п. 3.8. Положения о порядке и условиях размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного Приказом Департамента имущества области от 02.07.2015. №1111.

Материалами дела подтверждается, что в рамках государственного контракта от 23.06.2020 № 16-МЗ-ОЦ, заключенного между ИП ФИО5 и Департаментом имущества области, произведена независимая оценка рыночной стоимости права использования земельного участка, с целью размещения проезда, в том числе вдольтрасового, и подъездной дороги сроком на 59 (шестьдесят) месяцев, площадью 124 кв.м., расположенного по адресу <...>, по состоянию на «16» июля 2020г.

Согласно отчету об оценке № 16-3/2020 от 16.07.2020, представленному ИП ФИО5, итоговая рыночная стоимость права использования указанного земельного участка по состоянию на 16 июля 2020 составила 1 250 500 рублей.

АО «ФИО4», полагая, что установленная рыночная плата в размере 1250500 руб. чрезмерно завышена, самостоятельно осуществило оценку рыночной стоимости спорного права аренды по средствам услуг независимого оценщика – ООО «Воронежский центр судебной экспертизы».

Согласно отчету ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» от 09.11.2020 №422 рыночная стоимость спорного права аренды составила 282 123 руб.

Ввиду наличия двух отчетов об оценке, имеющих существенную разницу в определении рыночной стоимости права аренды, судом при первоночальном рассмотрении дела была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Эксперт сервис плюс». На разрешение эксперту был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость права использования земельного участка 36:34:0401017:482, расположенного по адресу: <...>, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги сроком на 59 месяцев без права изменения разрешенного использования?

Проведение экспертизы было поручено ФИО6 – эксперту ООО «Эксперт Сервис Плюс».

По результатам проведенной экспертизы было представлено заключение от 26.02.2021 №20582.

Как следует из данного заключения, в процессе исследования эксперт установил, что соответствующий сегмент рынка имеет признаки неактивного – большой разброс цен, ограниченное количество продавцов, редкие сделки. Для выбора объектов-аналогов был проведен анализ рынка аренды и купли-продажи земельных участков, предназначенных для благоустройства, пешеходных путей общего пользования, тротуаров, газонов, проездов без права капитального строительства, расположенных в городе Воронеже. Сведения взяты из открытых источников, список и ссылки приведены в заключении.

В результате комплексного анализа всего объема представленной в открытых источниках информации не выявлено предложений о продаже и аренде земельных участков под проезды некоммерческого назначения, находящихся в частной собственности, данные земельные участки в открытых источниках представлены только как объекты торгов государственного имущества на информационном ресурсе казенного учреждения Воронежской области «Фонд государственного имущества» (http://fgivo.ru).

В период с 2018 по 2020 годы цены на земельные участки некоммерческого назначения, в том числе под проезды, в г. Воронеже находятся в интервале от 2 106 до 4 942 руб. за кв.м., среднее значение – 3 524 руб. за кв.м.

В результате исследования за период с 2018 по 2020 годы получена информация только о 4 аукционах по аренде земельных участков под проезды и благоустройство некоммерческого назначения в г.Воронеже.

Ввиду недостаточности информации и более чем двадцатикратного разброса арендных ставок дальнее исследование с проведением расчета на базе аренды не проводилось.

Из приведенных в таблице 5.3 экспертного исследования земельных участков в качестве потенциальных аналогов для дальнейших расчетов рассматривались участки с разрешенным использованием «пешеходные улицы и дороги, парковые дороги, проезды, велосипедные дорожки и пр.», кроме того, из рассмотрения были исключены земельные участки, расположенные на окраинах и в районах частной жилой застройки. Расчет стоимости исследуемого объекта проведен в соответствии с Методическим рекомендациями об определении рыночной стоимости земельных участков (распоряжение от 06.03.2020 №568-р).

Учитывая приведенные выше обстоятельства при расчете рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход на основе метода сравнения продаж (метода корректировок). Указанным методом рыночная стоимость определяется на основе анализа данных о рынке продаж и предложений земельных участков, которые схожи с исследуемым земельным участком по физическим характеристикам, виду разрешенного использования, возможности приносить доход.

При этом эксперт указал, что участки из муниципальных земель, под размещение проездов, подъездных дорог, пешеходных и велосипедных дорожек и т.п., как правило, находятся в охранных зонах сетей инженерно- технического обеспечения (трубопроводов, 9 кабелей и т.п.), рекреационных зонах вдоль крупных городских транспортных магистралей и т.п.

Такие участки обслуживаются муниципальными службами или выделяются (передаются в аренду, продаются без права возведения объектов капитального строительства) субъектам предпринимательства или частным лицам с целью обеспечения доступа к строящимся или уже существующим зданиям и сооружениям в общественно-деловых и жилых кварталах населенных пунктов, улучшения их внешнего вида и привлекательности территорий вокруг них.

В соответствии с результатами экспертного исследования, рыночная стоимость права использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401017:482, расположенного по адресу: <...>, площадью 124 кв.м. с целью размещения элементов благоустройства территории сроком на 59 месяцев без права изменения разрешенного использования земельного участка составляет 243 000 руб.

При этом заключение составлено экспертом ФИО6, имеющей высшее техническое образование, профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», повышение квалификации по программе «Судебная финансово-экономическая экспертиза. Теория и практика», квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, в том числе по направлению «Оценка недвижимости», являющейся членом СРО РАО, НП Союза Финансово-Экономических Судебных Экспертов, стаж работы в области оценочной деятельности 20 лет и опыт работы в качестве судебного эксперта 15 лет (пункт 1.4 экспертного заключения), что подтверждается представленной в материалы дела документацией, а также представившей подписку об известности уголовно-правовых последствий за дачу заведомо ложного заключения. Таким образом, обстоятельств, позволяющих усомниться в квалификации эксперта судом не усматривается.

Департамент имущества области при новом рассмотрении дела не воспользовался правом и не заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы или повторной, дополнительной экспертизы, в связи с чем суд принимает во внимание заключения экспертов, которые имеются в материалах дела.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» указал, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства.

Проанализировав заключение эксперта №20582 от 26.02.2020, суд приходит к выводу, что в данном заключении эксперт ясно и полно ответил на поставленный вопрос, наличия противоречий в выводах эксперта суд не усмотрел, ввиду чего оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта у суда не имеется. При этом ответ эксперта на поставленный вопрос достаточен для разрешения возникшего вопроса, требующего специальных знаний, при разрешении настоящего спора по существу.

Отчет об оценке № 16-3/2020 от 16.07.2020, представленный ИП ФИО5, в котором итоговая рыночная стоимость права использования указанного земельного участка по состоянию на 16 июля 2020 составила 1 250 500 руб. (т.1, л.д. 138), судом не может быть признан надлежащим доказательством, поскольку рыночная стоимость права аренды чрезмерно завышена.

Федеральные стандарты оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО №7)" содержат требования к составлению отчета об оценке, включающие основные принципы оценки, и требования к описанию информации, используемой при проведении оценки.

Согласно статье 15 Закона об оценочной деятельности требования ФСО обязательны к применению всеми оценщиками при ведении оценочной деятельности. Эти требования также обязательны при проведении оценочной судебной экспертизы, так как включают в себя основные принципы оценки.

В силу пункта 5 ФСО № 3 одним из таких принципов является то, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В соответствии с пунктом 14 федерального стандарта оценки № 1 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу подпункта "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Разрешенное использование оцениваемого права использования земельного участка - для размещения проезда в том числе вдольтрассового и подъездной дороги.

Следовательно, объект оценки, так же как и объекты-аналоги по ценообразующему фактору - разрешенное использование относится к сегменту рынка "право использования земельного участка с целью размещения проезда в том числе вдольтрассового и подъездной дороги, без предоставления земельного участка и предоставления сервитута".

Вместе с тем таблица в главе 8.3 Отчета об оценке № 16-94/2019 ИП ФИО5 (т.1,л.д.134) содержит 4 объекта аналога, из которых ни один не соответствуют разрешенному использованию исследуемого права пользования земельным участком для размещения проезда. При этом стоимость 1 кв.м. данного сегмента колеблется от 12 765,96 руб. до 25 396,83 руб. (т.1, л.д.136). Указанные оценщиком в отчете земельные участки имеют указание на вид разрешенного использования/зонирование для индивидуального жилищного строительства, под административное здание.

Таким образом, оценщик некорректно и необоснованно применил корректировку по виду разрешенного (предполагаемого) использования земельного участка из расчета 1 кв.м. в указанном диапазоне.

При таких обстоятельствах, суд не может признать достоверным и соответствующим требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО отчет об оценке № 16-3/2020, подготовленный ИП ФИО5

Таким образом, рыночная стоимость права пользования земельного участка в Приказе Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области № 2326з от 30.12.2020 в сумме 1 250 500 руб. определена неверно, с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, что привело к завышенной стоимости права пользования испрашиваемого земельного участка.

Указанное нарушение, безусловно, затрагивают права и законные интересы АО «ФИО4».

Испрашиваемое АО «ФИО4» право пользования земельным участком с целью размещения проезда соответствует Перечню, утвержденному Постановлением Правительства от 03.12.2014 г. №1300, и соответствует виду разрешенного использования земельного участка «для организации проезда к торгово-деловому центру».

Каких-либо запретов на предоставление права на использование земель общего пользования без предоставления земельного участка Приказ №1111 от 02.07.2015 г. не содержит.

При этом специфика расположения ТРЦ «ФИО4» и его подземных парковок подтверждают необходимость испрашиваемого земельного участка именно для целей организации въезда и выезда на разные улицы с подземной парковки торгового центра, при этом Департаментом имущества области не представлено доказательств опровергающих доводы заявителя о целях предоставления спорного земельного участка.

Кроме того, из представленной в материалы дела документации, связанной со строительством и вводом в эксплуатацию многофункционального торгового центра «ФИО4», усматривается, что для его обслуживания размер земельных участков на которых он расположен, достаточен, о чем свидетельствует разрешительная документация на объект, том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (по каждому этапу строительства), а также выданные по итогам строительства каждого этапа заключения Инспекции государственного строительного надзора Воронежской области о соответствии объекта капитального строительства многофункциональный торгово - деловой центр, требованиям проектной документации, технических регламентов и иных нормативных правовых актов. Доказательств обратного суду не предоставлено.

При этом из представленной документации не усматривается, что спорный земельный участок был предоставлен для строительства данного объекта.

Вместе с тем согласно плану по благоустройству территории, являющемуся приложением к проектной документации на строительство 1, 2 очереди ТЦ, в границах земельного участка, предоставленного под строительство ТЦ, должен был быть расположен проезд (правая часть плана по благоустройству). На основании чего, АО «ФИО4» и приступило к оформлению необходимой документации, в том числе и связанной с формированием спорного земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401017:482.

При этом судом учитывается, что спорный земельный участок был сформирован в 2015 году, после введения в эксплуатацию соответствующих этапов строительства торгового центра и который был необходим именно для организации проезда. Вместе с тем возможность предоставления спорного земельного участка на праве аренды действующим законодательством не ограничивает заявителя в возможности реализации использования спорного земельного участка без его предоставления на испрашиваемом праве.

Департамент имущества области не представил суду доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для отказа заявителю в предоставлении спорного земельного участка на испрашиваемом праве, а также доказательств, подтверждающих, что предоставление обществу земельного участка будет являться отклонением от требований градостроительного регламента. Вместе с тем суд отмечает, что заявителем оспаривается лишь размер платы за использование спорного земельного участка без его предоставления.

Также не представлены суду доказательства, подтверждающие, что действия заявителя, по сути, имеют целью приобретения участка в порядке восполнения недостающей для обслуживания и эксплуатации здания площади. При этом фактически проезд (въезд и выезд) на подземные парковки через спорный земельный участок сформирован и используется посетителями торгового центра уже длительное время. Данное обстоятельство участниками спора не оспаривается.

Кроме того, Департаментом не представлено доказательств, которые бы опровергали доводы заявителя о необходимости проезда именно в той конфигурации, которая фактически сложилась при проезде посетителей торгового центра в подземные парковки.

На основании изложенного суд приходит к выводу, о том, что пункт 2 приказа Департамента имущества области № 2326з от 30.12.2020, устанавливающий размер стоимости права использования земельного участка общей площади 124 кв.м. с кадастровым номером 36:34:0401017:482 в размере 1 250 500 руб. является незаконным, и нарушающим права и законные интересы АО «ФИО4».

Таким образом, требования АО «ФИО4» следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, при этом суд учитывает следующее.

В соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ в случае признания оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части, в резолютивной части решения суд обязывает соответствующий орган, осуществляющий публичные полномочия, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В рассматриваемом случае Департамент имущества области должен внести изменения в оспариваемый приказ (пункт 2 Приказа) в части размера стоимости права использования спорного земельного участка подлежащего оплате.

Вместе с тем, на момент принятия решения по настоящему делу апелляционным определением Первого апелляционного суда от 27.01.2022 по делу №66а-18/2022 признан недействующим абзац 2 п. 3.8 приказа от 02.07.2015 №1111 «Об утверждении Положения о порядке и условиях размещения объектов на землях и земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» в части определения размера платы за право использования земель для размещения объектов, установленных постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов».

Таким образом с 27.01.2022 признаны недействующими соответствующие положения Приказа №1111 от 02.07.2015, определяющие размер платы за право использования земель для размещения объектов, которые применялись Департаментом имущества области при принятии оспариваемого приказа от 30.12.2020 №2326з.

Вместе с тем, нормы материального права, признанные недействующими на момент принятия решения по настоящему делу, не могут быть применены органом, осуществляющим публичные полномочия, при восстановлении нарушенного права заявителя (п.4 статьи 201 АПК РФ).

Вместе с тем, приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 30.08.2021 № 1950 (в редакции приказа департамента от 28.03.2022 №690) внесены изменений в приказ департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 02.07.2015 №1111 в части определения нового порядка стоимости права использования, согласно которому применительно к рассматриваемым в настоящем деле обстоятельствам, стоимость права пользования спорным земельным участком составляет 7 742, 40 руб. Данный расчет по утвержденной формуле представлен в материалы дела заявителем и подтвержден (не оспорен) Департаментом имущества области.

В связи с чем требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом результатов рассмотрения дела, положений ст. 110 АПК РФ, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. и расходы на проведение судебной экспертизы в размере 20 000 руб. относятся на Департамент имущества области и подлежат взысканию с него в пользу заявителя.

Вернуть с депозитного счета суда Департаменту имущества области 24 762 руб., внесенных согласно платежному поручению №15346 от 26.01.2021.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167, 170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным Приказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области № 2326з от 30.12.2020 «О выдаче разрешения АО «ФИО4» на использование земельного участка кадастровый номер 36:34:0401017:482 расположенного по адресу: <...>, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство» в части установления размера стоимости права использования земельного участка, кадастровый номер 36:34:0401017:482, расположенного по адресу: <...>, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги сроком на 59 месяцев в сумме 1 250 500 руб. (пункт 2 Приказа).

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) устранить допущенные нарушения прав акционерного общества «ФИО4», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) путем принятия решения о внесении изменений в Приказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области №2326з от 30.12.2020 в части установления стоимости права использования земельного участка 36:34:0401017:472, расположенного по адресу: <...>, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги сроком на 59 месяцев, установив размер платы за использование земельного участка без его предоставления и установления сервитутов по формуле, установленной в пункте 3.8 Приказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 02.07.2015 №1111.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества «ФИО4», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3000 рублей расходов по госпошлине.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества «ФИО4», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) 20 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежные средства в размере 24 762 руб. (платежное поручение от 26.01.2021 №15346).

Решение может быть обжаловано месячный срок со дня его вынесения в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.


Судья С.С. Федосова