Решение от 12 декабря 2024 г. по делу № А40-220987/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-220987/24-33-1464
г. Москва
13 декабря 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2024года

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2024 года

Арбитражный суд в составе судьи Ласкиной С.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Колесниковой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО "А101" к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ о признании незаконным решения от 01.08.2024 № КУВД-001/2024-13023943/7

при участии представителей:

от заявителя : ФИО1, по дов. от 27.12.2023, диплом

от ответчика: ФИО2, по дов. от 15.01.2024, диплом, удост

УСТАНОВИЛ:

ООО "А101" (далее – Заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решения от 01.08.2024 № КУВД-001/2024-13023943/7.

Заявитель поддерживает заявленные требования.

Заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела, выслушав заявителя, заинтересованного лица, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд установил, что срок для оспаривания ненормативного правового акта, установленный ч.4 ст.198 АПК заявителем не пропущен.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, ООО «А101» (далее также - заявитель, Общество) является собственником земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120316:73955. расположенного по адресу: г. Москва, <...>.

29.03.2024 заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее также -Управление Росреестра по Москве, Управление) с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120316:73955 в связи с отказом собственника от права собственности в порядке п. 2 ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

В заявлении Общество указало, что на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0120316:73955 (исходный земельный участок 77:17:0000000:9923) Обществом в установленном законом порядке на основании необходимой проектной и разрешительной документации было осуществлено строительство жилого многоквартирного многосекционного дома№ 17 с нежилыми помещениями в составе комплексной застройки территории по адресу: город Москва, поселение Сосенское, пос. Коммунарка, участок 34 (ППТ 2-3). Многоквартирный жилой дом состоит из двух корпусов с общим подземным одноуровневым паркингом. Корпус 1 состоит из трех секций (секции 1,2,3), корпус 2 состоит из шести секций (секции 4,5,6,7,8,9).

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21.04.2022 № 77-245000-010739-2022, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

Многоквартирный дом поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120316:60587, по адресу: город Москва, вн. тер. г. <...>.

Обязательства Общества, как застройщика вышеуказанного многоквартирного дома, перед участниками долевого строительства выполнены.

В заявлении указано, что целью заявления о государственной регистрации прекращения права собственности является соблюдение основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120316:73955 сформирован под вышеуказанным многоквартирным домом с общей для жителей дома территорией, элементами благоустройства, в границах, в которых он переходит в собственность собственников помещений этого дома как общее имущество.

Кроме того, в заявлении Общество указало, что земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности, является сформированным, его образование в соответствии с требованиями законодательства не требуется. В связи с этим, не требуется разработка проекта межевания территории (ПМТ), принятие каких-либо решений о разработке ПМТ Департаментом городского имущества города Москвы.

Уведомлением от 02.04.2024 № КУВД-001/2024-13023943/1 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности в отношении вышеуказанного земельного участка. В обоснование Управление указало следующее.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенный для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер такого земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с момента образования земельного участка и проведения его кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).

Порядок формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, предусмотрен п. 4 ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, ч. 3,4 Вводного закона, ст. 12 Закона г. Москвы от 19.12.2007№ 48 «О землепользовании в городе Москве» и осуществляется по заявлению собственника помещения в многоквартирном доме органами исполнительной власти города Москвы в срок не более шести месяцев. В городе Москве функции по формированию земельных участков возложены на Департамент городского имущества города Москвы. При наличии проекта межевания Департамент выдает распоряжение об утверждении границ участка на кадастровой карте территории. Если земельный участок находится на неразмежеванной территории, то квартал вносится в соответствующий план межевания. Уполномоченный орган обращается с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в сфере проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав, и передает полученный межевой план заявителю.

Согласно пункту 3 статьи 11.3 ЗК РФ в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Проект межевания территории относится к документации по планировке территории, общие правила которых регулируются в т.ч. ст. 45, 46 Градостроительного кодекса РФ. Утверждение ПМТ и документации по планировке территории осуществляется уполномоченным органом власти, также отдельным документом вносятся изменения и дополнения в уже утвержденную документацию по планировке территории.

При этом только земельный участок, сформированный с соблюдением необходимых требований, может являться частью общего имущества многоквартирного дома. У собственников помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, на котором он расположен, возникает с момента формирования такого участка в порядке, установленном земельным и градостроительным законодательством. Исходя из смысла ч.ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома. При определении пределов правомочий собственников необходимо руководствоваться частью 1 ст. 36 ЖК РФ (постановление Пленума ВС РФ, ВАСРФ№ 10/22 от 29.10.2010).

По данным кадастра недвижимости ЕГРН сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома отсутствуют.

Также Управлением указано, что отсутствуют сведения о том, что данный участок сформирован с соблюдением вышеуказанных требований законодательства.

В связи с изложенным в Департамент городского имущества направлен соответствующий запрос.

Кроме того, в решении указано, что по данным ЕГРН на земельном участке содержатся записи о долевом участии в строительстве и о залоге в пользу дольщиков.

Также в решении об отказе указано на то, что в Управлении отсутствуют сведения об исполнении застройщиком обязательств по передаче всех объектов участникам долевого строительства.

Рекомендовано предоставить документы, подтверждающие, что сформированный с соблюдением необходимых требований земельный участок может являться частью общего имущества.

01.08.2024 Управлением принято решение № КУВД-001/2024-13023943/7 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок по основаниям, указанным в решении о приостановлении.

Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценка доказательств показала следующее.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением часта первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона № 218-ФЗ.

Согласно с положениями Закона о регистрации при осуществлении государственной регистрации прав должна быть проведена правовая экспертиза представленных документов, а также установлено отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Исходя из вышеуказанных положений Закона о регистрации, решение о проведении, либо о приостановлении государственной регистрации прав или отказе в проведении государственной регистрации прав принимается по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Поскольку по смыслу и содержанию Закона о регистрации государственная регистрация осуществляется на основании документов, поступивших в установленном порядке в регистрирующий орган, ответственность за подлинность документов, полноту и достоверность сведений в них содержащихся, а также за соответствие требованиям действующего законодательства (юридическую силу) лежит на лицах их предоставивших в регистрирующий орган, либо выдавших данные документы.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном указанным Федеральном законом порядке.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу п.п. 1, 3 и 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК PC) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случая к, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно ч. 3 и 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество и ни ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав и их прекращения осуществляется посредством внесения в ЕГРН соответствующей записи в сведениях о недвижимом имуществе, внесенных в реестр.

Так, в силу ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Как следует из ч. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав обременение объектов недвижимости.

Ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственною кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В данном случае имеет место ситуация, когда земельный участок принадлежит на праве собственности одному лицу (застройщику), а неразрывно связанный с данным земельным участком объект недвижимого имущества - другим лицам, т.е. собственникам помещений в жилом доме.

Отказ заявителя от права собственности на спорный участок направлен на соблюдение данного принципа. В силу указанного принципа земельный участок под объектами недвижимости, принадлежащими третьим лицам, не может принадлежать заявителю.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120316:73955 былсформирован для размещения многоквартирного дома в границах, в которых он переходит в собственность собственников помещений этого дома как общее имущество.

Строительство осуществлялось застройщиком в установленном законом порядке на основании необходимой проектной и разрешительной документации. По окончании строительства объект введен в эксплуатацию Комитетом государственного строительного надзора города Москвы, что подтверждается выданным разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 21.04.2022 № 77-245000-010739-2022.

Многоквартирный дом поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120316:60587, ему присвоен адрес: город Москва, вн. тер. г. <...>.

Таким образом, уполномоченным органом разрешено строительство и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом в составе комплексной застройки на земельном участке заявителя.

Ссылка Управления на отсутствие разработанного Департаментом городского имущества проекта межевания территории (ПМТ) земельного участка не обоснована и не может являться основанием для отказа в регистрации.

Полномочия Департамента городского имущества города Москвы ограничены земельными участками, находящимися в собственности города Москвы, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городе Москве. Департамент не вправе образовывать/формировать, изменять границы, разрабатывать проекты межевания территорий и принимать иные решения в отношении земельных участков, которые находятся в частной собственности (в данном случае в собственности заявителя).

В соответствии с Положением о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-П, к полномочиям Департамента относится принятие решений об образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, в том числе расположенных за пределами города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена (п. 4.2.6 «Положения о Департаменте»).

В этой связи, не имеет правового значения довод Управления об отсутствии разработанного Департаментом проекта межевания территории, где расположен земельный участок заявителя.

При этом, в обоснование позиции о том, что земельный участок не является сформированным как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, регистрирующий орган ссылается на п. 4 ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 12 Закона «О землепользовании в г. Москве», которые не применимы к настоящим правоотношениям.

Разработка проекта межевания территории в рассматриваемой ситуации Департаментом городского имущества не требуется.

В соответствии со ст. 43 Градостроительного кодекса РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется для: 1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков; 2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

Однако ни одного из перечисленных выше оснований для разработки проекта межевания территории (ПМТ) не имеется: земельный участок сформирован (образован), т.е. местоположение его границ определено; для земельного участка не требуется установление красных линий, их изменение, отмена и иные действия, предусмотренные статьей 43 ГрК РФ.

Более того, статья 11.3 Земельного кодекса РФ, на которую ссылается Управление, предусматривает порядок образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, норма п. 4 ч. 3 ст. 11 ЗК РФ устанавливает требование о разработке проекта межевания территории в целях формирования земельного участка для многоквартирных домов при их размещении на землях, находящихся в публичной (государственной, муниципальной) собственности.

В то время как спорный земельный участок находится в частной собственности (собственности застройщика), а не в публичной (государственной, муниципальной) собственности, и кроме того, является образованным (сформированным).

Ссылка Управления на ст. 12 Закона «О землепользовании в г. Москве» также неосновательна, поскольку данная норма закона указывает на необходимость выполнения кадастровых работ уполномоченным органом города Москвы в целях образования земельного участка под многоквартирным домом, то есть, относится к ситуации, когда земельный участок не образован в соответствии с земельным законодательством (не проведен в отношении него кадастровый учет"),

В то время как спорный земельный участок является сформированным (образованным) под размещение МКД, как указано выше; его границы определены.

При этом государственный кадастровый учет участка в существующих границах осуществлен Управлением Росреестра по Москве, таким образом им подтверждена законность внесения в ЕГРН в существующих границах под жилой застройкой. Доказательств незаконности формирования земельного участка в существующих границах не имеется.

Таким образом, позиция Управления о том, что земельный участок не сформирован как общее имущество собственников многоквартирного дома, не обоснована нормами действующего законодательства.

Ссылка Управления в обоснование невозможности осуществить государственную регистрацию на записи в ЕГРН о долевом участии в строительстве и о залоге в пользу дольщиков также не обоснована.

В соответствии со ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

В силу п. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Аналогичные положения содержатся в п. 1.1. ст. 25 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Кроме того, в соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В данном случае обязательства застройщика являются исполненными. Выстроенный объект поставлен на государственный кадастровый учет и введен в эксплуатацию, земельный участок под объектом является сформированным в границах, в которых он переходит в собственность собственников помещений многоквартирных домов.

Объекты долевого строительства переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства, права собственников на переданные объекты зарегистрированы.

На основании вышеизложенного, и по данному основанию у Управления не имелось оснований для отказа в регистрации, в силу вышеизложенных положений закона запись о залоге подлежала прекращению самим регистрирующим органом в день проведения кадастрового учета многоквартирного дома.

Позиция Управления о том, что в Управлении отсутствуют сведения обисполнении застройщиком обязательств по передаче всех объектов участникам долевого строительства, не обоснована, поскольку именно Управление в силу егополномочий является органом, у которого имеются исчерпывающие сведения относительно регистрации прав участников долевого строительства, в то время, как обязательства застройщика перед участниками долевого строительства являются исполненными. Вместе с тем следует отметить, что регистрация нрава собственности участников долевого строительств носит заявительный характер, на процесс регистрации застройщик повлиять не может.

После ввода объекта в эксплуатацию и передачи объектов в них третьим лицамзаявитель не осуществляет владение и пользование данным участком.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного Объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как указано выше, объекты долевого строительства в многоквартирных домах реализованы участникам долевого строительства и иным третьим лицам. Обязательства Общества, как застройщика вышеуказанных многоквартирных домов, перед участниками долевого строительства выполнены.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении него государственного кадастрового учета.

Статьей 42 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015, а также статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Закон не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а право собственности предыдущего собственника подлежит прекращению.

Таким образом, для возникновения права долевой собственности собственников помещений в МКД достаточно факта регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенное в таком многоквартирном доме, следовательно, земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в МКД, а право собственности застройщика на земельный участок подлежит прекращению в силу вышеизложенных положений законодательства.

Земельный участок под многоквартирным жилым домом, введенным в эксплуатацию в установленном порядке, и в котором объекты долевого строительства переданы участникам долевого строительства, права которых зарегистрированы, не может находиться в собственности застройщика в силу прямого указания закона.

Отказ заявителя от права собственности на земельный участок ни при каких обстоятельствах не влияет на права и законные интересы третьих лиц.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество -юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 2 данной статьи, отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Заявление Общества об отказе от права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ его права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

Исходя из вышеприведенных положений законодательства, по данной категории дел арбитражными судами сформирована правовая позиция, из которой следует, что нахождение в собственности застройщика земельного участка с расположенным на нем и введенным в эксплуатацию многоквартирным домом (либо многоквартирных домов), в котором объекты переданы участниками долевого строительства, а также иных объектов, не принадлежащих застройщику на каком-либо праве, в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, нарушает права как собственников помещений, расположенных в таких объектах, лишая их возможности оформить свои права на землю в соответствии с принципом земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, так и права застройщика, незаконно возлагая на него обязанности собственника.

При таких обстоятельствах отказ Управления в регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок в связи с отказом от такого права является незаконным и подлежит отмене.

На основании вышеизложенного, требования заявителя в указанной части обоснованы и подлежат удовлетворению.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п. 21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие действующему законодательству, признать недействительным Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 01.08.2024 № КУВД-001/2024-13023943/7.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать прекращение права собственности Акционерного Общества «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120316:73955 в связи с отказом правообладателя от права собственности в установленные законом сроки.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН <***>) в пользу АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.О. Ласкина