Решение от 11 мая 2026 г. АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-41415/2024
12 мая 2026 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2026 года

Полный текст решения изготовлен 12 мая 2026 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.И. Глухих, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.О. Лабзиным, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-41415/2024

по исковому заявлению заместителя прокурора Свердловской области, действующего в интересах городского округа Ревда в лице Администрации городского округа Ревда (ИНН <***>, ОГРН <***>) в порядке ст. 52 АПК РФ,

к Администрации городского округа Ревда (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью "Горкомхоз" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 17.06.2014 № 619, применении последствий недействительности сделки,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего требования относительно предмета спора: Министерство энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании до перерыва:

от истца: ФИО1, удостоверение, по доверенности от 28.01.2026;

от ответчика ООО «Горкомхоз»: ФИО2, паспорт, по доверенности от 25.02.2026, диплом о высшем юридическом образовании,

от ответчика Администрации городского округа Ревда: ФИО3, паспорт, доверенность от 12.01.2026, диплом,

после перерыва:

от истца: ФИО1, удостоверение, по доверенности от 28.01.2026;

от ответчика ООО «Горкомхоз»: ФИО4, паспорт, довереносмть от 12.01.2026, диплом,

от ответчика Администрации городского округа Ревда: ФИО3, паспорт, доверенность от 12.01.2026, диплом,

Иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

Заместитель прокурора Свердловской области, действующий в интересах городского округа Ревда в лице Администрации городского округа Ревда в порядке ст. 52 АПК РФ обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Ревда, обществу с ограниченной ответственностью "Горкомхоз" (ООО "Горкомхоз", общество) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 17.06.2014 № 619, заключенный администрацией городского округа Ревда (далее – Администрация) и ООО «Горкомхоз», применить последствия недействительности сделки, обязав ООО «Горкомхоз» вернуть администрации городского округа Ревда земельный участок с кадастровым номером 66:21:0101001:178, а администрацию городского округа Ревда вернуть ООО «Горкомхоз» выкупную стоимость земельного участка в размере 12 528 000 руб. (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области 20.05.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2025 Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2025 года по делу

№А60-41415/2024 отменено. Исковые требования удовлетворены частично, договор купли-продажи земельного участка от 17.06.2014 № 619, заключенный администрацией городского округа Ревда и ООО «Горкомхоз», признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи N 66-66-18/644/2014-637 о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Горкомхоз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 66:21:0101001:178. В удовлетворении требований в остальной части отказано.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.01.2026 решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2025 года по делу № А60-41415/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2025 года по тому же делу отменены в части применения последствий недействительности ничтожной сделки. В отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области. В остальной части постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2025 года по делу № А60-41415/2024 Арбитражного суда Свердловской области оставлено без изменения, кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Горкомхоз» – без удовлетворения. Производство по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Спектр», поданной в порядке ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2025 года по делу № А60-41415/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2025 года по тому же делу, прекращено.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 30.01.2026 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 02.03.2026.

В предварительном судебном заседании 02.03.2026 суд на обсуждение поставил вопрос о применении последствий недействительности сделки.

От Администрации городского округа Ревда позиции по поводу применения последствий недействительности сделки не поступило.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству, которое назначил на 20.04.2026.

От Администрации поступили дополнительные документы (расчет арендной платы), приобщен к материалам дела.

От ответчика ООО «Горкомхоз» поступили дополнительные пояснения, контррасчет.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Горкомхоз» заявил ходатайство об объявлении перерыва для проверки расчетов.

Учитывая мнение участников процесса, в судебном заседании объявлен перерыв до 27.04.2026,

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, лицо ведущее протокол тоже, изменился состав представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Как следует из материалов дела, постановлением главы городского округа Ревда от 14.04.2006 № 767 на основании заявления общества о предоставлении в аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская области, г. Ревда, район СУМЗа, полигон ТБО, площадью 202 503,95 кв.м, целевое использование - размещение полигона ТБО (полигона твердых бытовых отходов).

Указанным постановлением предусмотрено обращение администрации ГО Ревды в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с целью предоставления в аренду сроком на 49 лет обществу земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности и не закрепленного за конкретными лицами, в кадастровом квартале 66:21:0101001 (категория земель - земли поселений).

Постановлением главы ГО Ревда от 06.04.2007 № 647 в п. 4 постановления от 14.04.2006 № 767 внесены изменения: исключены слова «Просить Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области»; вместо слов «категория земель - земли поселений» читать слова «категория земель - земли населенных пунктов». Администрацией городского округа Ревда с обществом 17.10.2007 заключен договор № 34 аренды земельного участка, согласно условиям которого обществу в аренду передан земельный участок площадью 202 504 кв.м, расположенный в северо-восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: граница кадастрового квартала проходит на западе, севере и северо-востоке по границе кадастрового блока 21:01; на юговостоке - по середине а/дороги Первоуральск - Ревда, далее в западном направлении - по середине а/дороги до Комбинатской, затем в северном направлении по середине а/дороги Первоуральск - Ревда, затем в западном направлении СУМЗа, далее в южном направлении по середине а/дороги Первоуральск - Ревда, затем в западном направлении по середине а/дороги Екатеринбург - Ачит.

Кадастровый номер земельного участка: 66:21:0101001:0178.

Категория земель: земли населенных пунктов. Земельный участок предоставлен под размещение полигона ТБО (полигона твердых бытовых отходов).

Срок договора установлен с момента государственной регистрации договора на 49 лет. Земельный участок администрацией передан обществу по акту приема-передачи от 17.10.2007.

В п. 1.1 договора установлено, что на нём объекты недвижимости отсутствуют, на участке имеется полигон ТБО и для его размещения участок предоставлен (п. 1.4 договора).

В п. 1.5 договора определено, что участок может использоваться исключительно с установленным для него целевым назначением.

Изменение целевого назначения не допускается.

Администрацией выдано обществу разрешение № RU 66323000-0022 от 25.05.2011 на строительство холодного металлического склада, 05.10.2011 разрешение № RU 66323000-0019 от на ввод объекта - холодного металлического склада площадью 150,7 кв.м, в эксплуатацию.

Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за обществом 21.11.2011.

Постановлением администрации от 04.04.2014 № 1012 «Об утверждении схемы расположения земельного участка, образуемого путем раздела земельного участка, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах» утверждена схема расположения земельного участка, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 66:21:0101001:178, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах (категория земель - земли населенных пунктов), расположенного: Свердловская область, г. Ревда, район СУМЗа, полигон ТБО, общей площадью 2 331 кв.м, разрешенное использование - размещение полигона ТБО (полигона твердых бытовых отходов).

Сторонами 14.05.2014 заключено дополнительное соглашение, согласно которому администрацией переданы в аренду обществу земельные участки с кадастровыми номерами 66:21:0101001:440 площадью 2 331 кв.м и 66:21:0101001:178 площадью 200 173 кв.м.

Общество 12.02.2014 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 66:21:0101001:178 в связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимого имущества (здание склада), принадлежащего обществу на праве собственности.

Постановлением администрации от 09.06.2014 № 1809 на основании ст. 28, 29, 36, 37 ЗК РФ, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в собственность за плату обществу предоставлен земельный участок, расположенный: в северовосточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: граница кадастрового квартала проходит на западе, севере и северо-востоке по границе кадастрового блока 21:01; на юго-востоке - по середине а/дороги Первоуральск - Ревда, далее в западном направлении - по середине а/дороги до Комбинатской. Затем в северном направлении по середине а/дороги Первоуральск - Ревда - затем в западном направлении СУМЗа, далее в южном направлении по середине а/дороги Екатеринбург - Ачит, с кадастровым номером 66:21:0101001:178, общей площадью 200 173 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов.

Администрацией и обществом 17.06.2014 заключен договор купли-продажи № 619 (с условием о рассрочке), согласно условиям которого, в собственность обществу предоставлен земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под размещение полигона ТБО (полигона твердых бытовых отходов), с кадастровым номером 66:21:0101001:178, общей площадью 200 173 кв.м, расположенный: Свердловская область, г. Ревда, район СУМЗа, полигон ТБО.

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий покупателю. Цена земельного участка составила 12 528 000 руб.

Оплата цены участка производится на следующих условиях: первый платеж 4 000 000 руб. покупатель оплачивает до момента государственной регистрации права собственности на участок в течение 10 календарных дней с момента получения договора, оставшуюся сумму 8 528 000 руб. - в рассрочку равными долями начиная с месяца, следующего за месяцем заключения данного договора ежемесячно в срок до 10-го числа.

Размер ежемесячного платежа определен - 236 889 руб. согласно графику платежей. Право собственности на земельный участок зарегистрировано 18.07.2014.

Постановлением администрации ГО Ревда от 17.08.2015 № 2240 в отношении спорного земельного участка изменена категория земель с категории «земли населенных пунктов» на категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения».

Полагая, что земельный участок с кадастровым номером 66:21:0101001:178 предоставлен обществу неправомерно, в нарушение требований, установленных ст. 36 ЗК РФ, площадь предоставленного в собственность обществу земельного участка 200 173 кв.м, значительно превышает площадь земельного участка, занятую объектом 150,7 кв.м, и необходимую для его эксплуатации, прокурор обратился в суд с рассматриваемым иском.

При первоначальном рассмотрении дела и отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции указал на недоказанность оснований для признания сделки недействительной. Также суд первой инстанции признал пропущенным срок исковой давности для обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, заявленные требования удовлетворил частично, признал договор купли-продажи земельного участка от 17.06.2014 № 619 недействительным (ничтожным), применил последствия недействительности ничтожной сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи N 66-66- 18/644/2014-637 8 6667245_1746904 о праве собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 66:21:0101001:178.

В удовлетворении требований в остальной части отказал.

В части требования прокурора о применении последствий недействительности сделки в виде обязания общества вернуть участок, а администрацию возвратить обществу выкупную стоимость, суд апелляционной инстанции указал следующее.

По общим правилам, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В абзаце 5 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Поскольку до заключения ничтожного договора купли-продажи спорный земельный участок находился у ответчика в аренде на основании договора аренды земельного участка от 17.10.2007 № 34, срок действия которого не истек, после признания договора купли-продажи недействительным арендные отношения между ответчиками считаются не прекращавшимися, последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах является прекращение права собственности общества на земельный участок и восстановление его статуса арендатора участка, при этом оснований для возврата выкупной стоимости суд не усмотрел, поскольку с учетом периода фактического использования обществом земельного участка (более 11 лет), принципа платности земли, уплаченная обществом выкупная цена должна быть отнесена в счет платы за пользование земельным участком в спорный период.

Суд кассационной инстанции, соглашаясь с применением последствий в виде прекращения права собственности общества на участок и восстановления его прав арендатора на него, тем не менее, счел неверным оставление без разрешения вопроса о возврате обществу уплаченных денежных средств.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.01.2026 решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.05.2025 года по делу № А60-41415/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2025 года по тому же делу отменены в указанной части. В отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Повторно рассматривая дело в указанной части, суд приходит к следующему.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, заявленные требования удовлетворил частично, признал договор купли-продажи земельного участка от 17.06.2014 № 619 недействительным (ничтожным), применил последствия недействительности ничтожной сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи N 66-66- 18/644/2014-637 8 6667245_1746904 о праве собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 66:21:0101001:178.

В указанной части постановление суда апелляционной инстанции оставлено в силе судом кассационной инстанции, судебный акт вступил в законную силу.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса нормы о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено указанным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа обязательства.

Поскольку до заключения ничтожного договора купли-продажи спорный земельный участок находился у ответчика в аренде на основании договора аренды земельного участка от 17.10.2007 № 34, срок действия которого не истек, после признания договора купли-продажи недействительным арендные отношения между ответчиками считаются не прекращавшимися, последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах является возвращение администрации титула (права) на земельный участок, запись в ЕГРН о праве собственности общества на земельный участок подлежит погашению, а запись о праве аренды общества «Горкомхоз» на земельный участок с кадастровым номером 66:21:0101001:178 в ЕГРН восстановлению.

Применение последствий в виде отнесения уплаченной выкупной стоимости в счет арендной платы, что не оспаривается и обществом, но без определения точного размера этой платы с целью установления, не превышает ли выкупная стоимость размер аренной платы, и не образовалось ли на стороне продавца (арендодателя) неосновательное обогащение, не отвечает принципу правовой определенности.

При новом рассмотрении судом установлен размер арендной платы, которая бы уплачивалась обществом, если бы ничтожный договор не был подписан.

Администрацией представлен расчет арендной платы за период с 18.07.2014 (с даты регистрации права собственности на земельный участок) по 27.04.2026, согласно которому размер арендной платы составил 5 693 769 руб. 88 коп.

Расчет судом проверен и признан верным.

Согласно материалам дела оплаченная ответчиком выкупная стоимость земельного участка составила 12 528 000 руб.

Таким образом, завершающим итогом в части возврата покупателю уплаченной цены является разница между выкупной стоимостью и размером арендной платы, которая бы уплачивалась обществом, если бы ничтожный договор не был подписан, а именно 12 528 000 руб. – 5 693 769 руб. 88 коп. = 6 834 230 руб. 12. коп.

Исковые требования подлежат удовлетворению.

В качестве применения последствия недействительности сделки подлежит восстановлению в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве аренды общества с ограниченной ответственностью «Горкомхоз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 66:21:0101001:178; с Администрации муниципального округа Ревда (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Горкомхоз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) подлежит взысканию 6 834 230 руб. 12 коп.

При изготовлении резолютивной части решения допущена описка в указании размера подлежащей взысканию с общества стоимости (неверно указано 6 834 230 руб. 11 коп., в то время как оглашена судом сумма 6 834 230 руб. 12 коп.), которая подлежит исправлению в порядке ст. 179 АПК РФ.

Судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 28 586 руб. относятся на общество (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Применить последствия недействительности сделки.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве аренды общества с ограниченной ответственностью «Горкомхоз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 66:21:0101001:178.

Взыскать с Администрации муниципального округа Ревда (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Горкомхоз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 834 230 руб. 12 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Горкомхоз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 28 586 руб. государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии <***>.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья А.И. Глухих