Решение от 6 декабря 2022 г. по делу № А67-9856/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А67-9856/2022
г. Томск
06 декабря 2022 г.
– дата объявления резолютивной части решения

06 декабря 2022 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 311703007400017)

к муниципальному образованию «Каргасокское сельское поселение Каргасокского района Томской области» в лице администрации Каргасокского сельского поселения (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-е лицо: Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Томской области

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества

при участии:

от 3-го лица – ФИО3, представителя по доверенности от 10.01.2022 № 1

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию «Каргасокское сельское поселение Каргасокского района Томской области» в лице администрации Каргасокского сельского поселения (далее – администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«3.1. Цена имущества в соответствии с отчетами об установлении рыночной стоимости имущества (отчет «ООО Оценка Плюс» об установлении рыночной стоимости объектов оценки от 15.06.2022 № 137/22, от 27.06.2022 № 148/22) составляет 3 083 666 (три миллиона восемьдесят три тысячи шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек, без НДС:

-нежилое здание, общая площадь 228 кв.м, адрес объекта: Российская Федерация Томская область, Каргасокский муниципальный район, Каргасокское сельское поселение, <...>, кадастровый номер: 70:06:0101001:1043 – стоимость имущества составляет 2 506 666 (два миллиона пятьсот шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек;

-земельный участок, общая площадь 825 кв.м, адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 70:06:0101001:123 – стоимость имущества составляет 577 000 (пятьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек».

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что является арендатором нежилого здания, общая площадь 228 кв.м, адрес объекта: Российская Федерация Томская область, Каргасокский муниципальный район, Каргасокское сельское поселение, <...>, кадастровый номер: 70:06:0101001:1043. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого им объекта недвижимости. В цене выкупаемого объекта недвижимости в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества, подготовленного ответчиком, не учтены затраты истца на капитальный ремонт здания, проведение которого согласовано ответчиком (л.д. 3-5).

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сославшись на то, что в период использования индивидуальным предпринимателем ФИО2 муниципального имущества по договору аренды от 31.12.2014 № 17 сторонами этого договора не была согласована стоимость капитального ремонта, в проекте договора указана сумма, подлежащая уплате за выкупаемое имущество, составляющая 3 919 500 руб. (с учетом произведенного капитального ремонта). В связи с указанным администрация Каргасокского сельского поселения считает, что имущество должно быть выкуплено по цене, равной 3 919 500 руб. (л.д. 44).

Стороны сообщили о возможности рассмотрения дела в сове отсутствие.

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие представителей сторон (часть 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской).

Представитель 3-го лица в судебном заседании поддержал исковые требования.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя 3-го лица, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Как усматривается из материалов дела, 31.12.2014 между администрацией Каргасокского сельского поселения, выступающей от имени муниципального образования «Каргасокское сельское поселение» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества №17, предметом которого является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатору следующего имущества: нежилое здание бани - сауны, 1 - этажное, общая площадь 228 кв.м, адрес объекта: <...> (л.д. 13-14).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 31.12.2014 (л.д. 15).

04.03.2022 ИП ФИО2 обратилась в администрацию Каргасокского сельского поселения с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение нежилого здания, общей площадью 228 кв.м, адрес объекта: <...>, арендуемого по договору от 31.12.2014 № 17 на основании Федерального закона № 159-ФЗ (л.д. 17).

В ответ на заявление в адрес истца направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, которым предусмотрено, что цена продажи имущества составляет 3 919 500 руб., в том числе: цена нежилого здания (кадастровый номер 70:06:0101001:1043) – 3 342 500 руб., цена земельного участка (кадастровый номер 70:06:0101001:123) - 577 000 руб. (л.д. 18-20)

Не согласившись с ценой, указанной ответчиком в проекте договора, 21.07.2022 истец подготовил и подал в администрацию Каргасокского сельского поселения протокол разногласий, в котором ИП ФИО2 предложила установить цену выкупаемого имущества: нежилое здание, общей площадью 228 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация Томская область, Каргасокский муниципальный район, Каргасокское сельское поселение, <...>, кадастровый номер: 70.06:0101001:1043, стоимостью имущества 2 506 666,67 руб. в соответствии с отчетом ООО «Оценка Плюс» об установлении рыночной стоимости объектов оценки от 15.06.2022 № 137/22 по состоянию «до ремонта», поскольку ремонт проводился за счёт средств ИП ФИО2 по согласованию с арендодателем (л.д. 26-27).

Письмом от 17.08.2022 № 883 администрация Каргасокского сельского поселения отказалась от подписания протокола разногласий и принятия условий договора купли - продажи объекта в редакции, предложенной истцом, в связи с тем, что в период использования истцом указанного муниципального имущества по договору аренды от 31.12.2014 № 17 сторонами этого договора не была согласована стоимость капитального ремонта (л.д. 28).

Ссылаясь на незаконность и необоснованность отказа администрации зачесть в стоимость реализуемого объекта недвижимого имущества стоимость произведенных неотделимых улучшений, истец обратился в суд с рассматриваемым иском в суд.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Спор между сторонами возник по вопросу о включении в стоимость выкупаемого истцом нежилого здания в договоре купли-продажи стоимости неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем.

При оценке доводов истца о необходимости зачесть стоимость выполненных неотделимых улучшений для снижения выкупной стоимости нежилого помещения суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого имущества, доказанности осуществления неотделимых улучшений, фактическое наличие улучшений объекта аренды, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств, их неотделимость без вреда для имущества и действительной стоимости неотделимых улучшений.

В силу частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, письмом от 31.12.2014 ИП ФИО2 обратилась к ответчику с просьбой согласовать капитальный ремонт помещений (л.д. 16):

- сауна (раздевалка, комната отдыха, бассейн, парилка, туалет), помещения по плану БТИ №№6,14, 21,22, 23,25;

- душ, помещение по плану БТИ № 20;

- холл, помещения по плану БТИ №№ 24, 26, 27;

- касса, помещения по плану БТИ №№ 1, 2, 3;

- мужское отделение бани (раздевалка, помывочное отделение, парилка, туалет), помещения по плану БТИ №№ 15, 16, 17, 18, 19.

Резолюцией главы Каргасокского сельского поселения ФИО4 от 31.12.2014 согласовано ИП ФИО2 проведение капитального ремонта в рамках договора от 31.12.2014 № 17.

Согласно отчету ООО «Оценка Плюс» об установлении рыночной стоимости объектов оценки от 15.06.2022 № 137/22, проведенной администрацией Каргасокского сельского поселения (л.д. 29-31), рыночная стоимость недвижимого имущества – нежилого здания, площадью 228 кв.м, кадастровый номер 70:06:0101001:1043, расположенного по адресу: Российская Федерация Томская область, Каргасокский муниципальный район, Каргасокское сельское поселение, <...>, составляет: «после ремонта» без учета НДС – 3 342 500 руб. «до ремонта» без учета НДС – 2 506 666,67 руб.

Работы, выполненные в арендуемых помещениях, относятся к работам по капитальному ремонту, и являются неотделимыми улучшениями нежилых помещений.

Исследовав материалы дела, суд признает доказанным тот факт, что неотделимые улучшения арендуемого нежилого здания осуществлены с согласия арендодателя – администрации.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что выкупная стоимость объекта должна быть уменьшена до 2 506 666,67 руб. в соответствии с вышеуказанным отчетом.

На основании изложенного, суд считает возможным урегулировать разногласия между ИП ФИО2 и муниципальным образованием «Каргасокское сельское поселение Каргасокского района Томской области» в лице администрации Каргасокского сельского поселения, возникшими при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«3.1. Цена имущества в соответствии с отчетами об установлении рыночной стоимости имущества (отчет «ООО Оценка Плюс» об установлении рыночной стоимости объектов оценки от 15.06.2022 № 137/22, от 27.06.2022 № 148/22) составляет 3 083 666 (три миллиона восемьдесят три тысячи шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек, без НДС:

-нежилое здание, общая площадь 228 кв.м, адрес объекта: Российская Федерация Томская область, Каргасокский муниципальный район, Каргасокское сельское поселение, <...>, кадастровый номер: 70:06:0101001:1043 – стоимость имущества составляет 2 506 666 (два миллиона пятьсот шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек;

-земельный участок, общая площадь 825 кв.м, адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 70:06:0101001:123 – стоимость имущества составляет 577 000 (пятьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек.».

Статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При этом суд принимает во внимание, что в соответствии с абзацем 4 пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку по рассматриваемой категории дел удовлетворение исковых требований определяется самим фактом урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, судебные расходы по оплате государственной пошлины, понесенные ИП ФИО2, подлежат взысканию с истца как с проигравшей стороны.

На основании изложенного, и, руководствуясь частью 1 статьи 110, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>) и муниципальным образованием «Каргасокское сельское поселение Каргасокского района Томской области» в лице администрации Каргасокского сельского поселения (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«3.1. Цена имущества в соответствии с отчетами об установлении рыночной стоимости имущества (отчет «ООО Оценка Плюс» об установлении рыночной стоимости объектов оценки от 15.06.2022 № 137/22, от 27.06.2022 № 148/22) составляет 3 083 666 (три миллиона восемьдесят три тысячи шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек, без НДС:

-нежилое здание, общая площадь 228 кв.м, адрес объекта: Российская Федерация Томская область, Каргасокский муниципальный район, Каргасокское сельское поселение, <...>, кадастровый номер: 70:06:0101001:1043 – стоимость имущества составляет 2 506 666 (два миллиона пятьсот шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек;

-земельный участок, общая площадь 825 кв.м, адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 70:06:0101001:123 – стоимость имущества составляет 577 000 (пятьсот семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек.».

Взыскать с муниципального образования «Каргасокское сельское поселение Каргасокского района Томской области» в лице администрации Каргасокского сельского поселения (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.



Судья М.О. Попилов