Решение от 6 августа 2019 г. по делу № А76-24665/2019

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-24665/2019
06 августа 2019 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения изготовлена 06 августа 2019 г.

Решение в полном объёме изготовлено 06 августа 2019 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ОГРН <***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Лента», г. Санкт - Петербург, ОГРН <***>

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области,

об изъятии объекта незавершённым строительством,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – истец, Комитет) 12.07.2019 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лента», г. Санкт- Петербург об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершённым строительством с кадастровым номером 74:36:0704001:100 площадью 12 365,1 кв.м., степенью готовности 17%, расположенный по адресу- <...>.

В обоснование иска со ссылкой на ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ истец указал, что 08.12.2015 с обществом подписан договор аренды УЗ№014203-К-2015 земельного участка для завершения строительством многофункционального торгового комплекса с приобъектной парковкой. Срок действия договора- 08.12.2018. Общество к дате истечения срока действия договора объект не достроило, в эксплуатацию не ввело.

Ответчик против удовлетворения исковых требований не возражал, представил отзыв от 23.07.2019 в котором указал, что не имеет возможности достроить объект и перезаключить договор аренды. Считает требование подлежащим удовлетворению.

Определением суда от 15.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, которое мнение не представило, явку представителя не обеспечило.

Дело слушается в отсутствие надлежащим образом извещенных истца, ответчка и третьего лица по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению в силу следующего:

Как следует из материалов дела, 08.12.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор УЗ№014203-К-2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0704001:11 площадью 54 397 кв.м., расположением – <...> для завершения строительства многофункционального торгового комплекса с приобъектной парковкой без проведения торгов (том 1 л.д. 10-14).

Участок предоставлен в аренду сроком до 08.12.2018.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0704001:11 площадью 54 397 кв.м. поставлен на кадастровый учёт 31.01.2005 с разрешенным использованием для строительства многофункционального торгового комплекса с приобъектной парковкой (том 1 л.д. 18-21).

На указанном участке расположен объект незавершённого строительства степенью готовности 17%, принадлежащий с 05.10.2015 на праве собственности ООО «Лента» (том 1 л.д. 17).

Актом обследования спорного участка от 05.09.2018 установлено, что на участке расположен объект незавершенного строительства – фундамент, участок огорожен, территория благоустроена (асфальтовое покрытие) (том 1 л.д. 22).

Заявлениями от 09.01.2019 и от 04.06.2019 общество дало согласие на изъятие объекта незавершённым строительством (том 1 л.д. 125-126).

Считая, что после истечения срока действия договора аренды орган местного самоуправления вправе обратиться с иском об изъятии объекта незавершенным строительством, Комитете обратился в суд с настоящим иском.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Проанализировав договор аренды земельного участка УЗN014203-К-2015 от 08.12.2015, суд приходит к выводу о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

В силу подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Как установлено судом и следует из материалов дела, договор аренды земельного участка заключен сторонами на срок три года (пункт 1.4 договора).

На дату окончания срока действия договора аренды объект недвижимости арендатором не возведен, интерес в дальнейшем строительстве утрачен.

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Договор аренды УЗ№01420-К-2015 устанавливает цель использования земельного участка - для завершения строительства. Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным.

Договор аренды УЗ№01420-К-2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 13.01.2016 (том 1 л.д. 16).

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом N 171-ФЗ.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Спорный договор аренды заключен после 01.03.2015, доказательств ввода в эксплуатацию объекта недвижимости суду не представлено.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Законом N 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 08.12.2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, фактически на месте объекта имеется только свайное поле (степень готовности незавершенного строительства 17%), а договор аренды земельного участка заключен 08.12.2015 и на момент обращения комитета с настоящим иском прекращен, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 ГК РФ, а требования Комитета об изъятии объекта незавершенного строительства: площадь застройки 12 365,1 кв. м, степень готовности незавершенного строительства 17, адрес объекта: <...> путем продажи с публичных торгов удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 правил).

Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено правилами N 1299.

В силу предписаний статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Закона.

Учитывая изложенную норму права, суд, считает необходимым пояснить, что поскольку Комитет не является субъектом оценочной деятельности, но в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства Комитет может выступать только инициатором (заказчиком) такой оценки.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Настоящее решение принято в пользу истца, поэтому с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Лента» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0704001:100 общей площадью застройки 12 365,1 кв. м со степенью готовности объекта 17%, расположенный по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лента" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб. за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья Л.Д. Мухлынина



Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.