Решение от 9 сентября 2020 г. по делу № А40-209596/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-209596/19-16-1611

09.09.2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 02.09.2020 г.

Полный текст решения изготовлен 09.09.2020 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (Адрес: 123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «ЗемЮрСервис» (Адрес: 119620, <...>, помещение VI, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.04.2014, ИНН: <***>)

третье лицо: Открытое акционерное общество «Горнопроходческих работ № 1» (Адрес: 127006, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору № М-05-014716 от 03.12.1999 г. в размере 7 498 987 руб. 19 коп., пени в размере 7 910 014 руб. 65 коп.,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности № 33-Д-1394/19 от 31.12.2019 г.;

от ответчика – ФИО3 по доверенности б/н от 30.09.2019 г.;

от третьего лица – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ЗемЮрСервис» (далее – ответчик) о взыскании основного долга в размере 7 498 987 руб. 19 коп. и пени в размере 7 910 014 руб. 65 коп.

Свое обращение с исковым заявлением истец мотивирует тем, что ответчиком не исполнены обязательства по договору аренды № М-05-014716 от 03.12.1999 г.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором иск не признаёт, ссылаясь на уклонение Департамента от заключения дополнительного соглашения к указанному договору о замене арендатора, а также на владение земельным участком не в полном объёме.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица, извещённого о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в силу ч. 1 ст. 123 АПК РФ. Суд провёл судебное заседание в отсутствие представителя третьего лица в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Заслушав в судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между арендодателем – Московским земельным комитетом и Открытым акционерным обществом «Горнопроходческих работ № 1» заключён договор № М-05-014716 от 03.12.1999 г. (далее – Договор) на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, промзона Бирюлево, 28А, площадью 23 707 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0009005:45, предоставляемого для строительства производственно-ремонтной базы сроком на 49 лет.

Договор вступил в силу с даты его государственной регистрации, произведенной 27.01.2000 г. за № 77-01/00-3/2000-2227.

Пунктами 3.2 и 5.7 Договора (в редакции дополнительного соглашения к договору от 21.05.2007 г.), предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы. Срок внесения арендных платежей установлен не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала.

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, органом государственной власти РФ и/или г. Москвы без согласования с Арендатором и без внесения изменений и/или дополнений в договор.

В этом случае, исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется начиная с момента введения этих ставок правовыми актами и без внесения изменений в договор. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая доплату за предыдущие периоды (пункт 3.2 Договора).

Пунктом 7.2 Договора, пункт 3 приложения 1 к дополнительному соглашению от 21.05.2007 г. предусмотрена неустойка (пеня) за невнесение арендной платы в размере 0,2 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На земельном участке с кадастровым номером 77:05:0009005:45 на момент заключения Договора располагались 8 зданий (п. 1.4 Договора).

В рамках дела № А40-76216/18-11-568 рассматривались требования Департамента городского имущества города Москвы к ОАО «ГПР-1» о взыскании задолженности по договору аренды от 03.12.1999 г. № М-05-014716.

При рассмотрении указанного дела в порядке апелляционного производства было установлено, что после отчуждения из собственности ОАО «ГПР-1» здания неоднократно меняли собственника, в результате чего оказались в собственности ООО «ЗемЮрСервис» следующим, после ООО «РусФин», собственником зданий стало ООО «Инвестиция».

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2018 г. по делу № А40-76216/218-11-568 также установлено, что с 05.09.2014 г. ООО «ЗемЮрСервис» является фактическим владельцем и пользователем земельного участка.

20.10.2015 г. ООО «ЗемЮрСервис» обратилось к истцу с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Однако в удовлетворении заявления было отказано, поскольку не все строения, расположенные на данном земельном участке принадлежат ООО «ЗемЮрСервис».

Замена стороны арендатора по договору аренды от 03.12.1999 г. № М-05-014716 Департаментом до настоящего времени не произведена.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

На основании изложенного истец полагает, что ответчик обязан оплатить арендную плату за период с 4-го квартала 2015 года по 30.06.2018 г. в размере 7 498 987 руб. 19 коп., а также пени за этот же период в размере 7 910 014 руб. 65 коп.

Однако, согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:05:0009005:45, на данном участке расположено 17 объектов недвижимости.

Ответчиком представлены выписки из ЕГРН на все 17 объектов недвижимости, из которых следует, что общая площадь всех 17 расположенных на земельном участке зданий составляет 7 044,2 кв.м.

ООО «ЗемЮрСервис» является собственником 9 зданий общей площадью 5 714,9 кв.м.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Таким образом, ответчик обязан оплачивать арендную плату с учётом долей в праве собственности на здания, расположенные на земельном участке, которая составляет 81,13% (5 714,9 кв.м. / 7 044,2 кв.м. х 100%).

Кроме того, ответчиком заявлено о применении исковой давности, в связи с чем и в силу ст.ст. 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат удовлетворению исковые требования за период с 4-го квартала 2015 года по 08.08.2016 г.

Ответчиком представлено в материалы дела дополнение к отзыву, в котором приведён контррасчёт задолженности по арендной плате с учётом доли ответчика в праве собственности на здания, расположенные на земельном участке, а также исковой давности.

Согласно контррасчёту ответчика, его задолженность за период с 09.08.2016 г. по 09.08.2019 г. составляет 6 557 102 руб. 18 коп.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности в указанном размере.

Оснований для взыскания неустойки не имеется, поскольку как установлено постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2018 г. по делу № А40-76216/218-11-568, 20.10.2015 г. ООО «ЗемЮрСервис» обращалось к истцу с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В удовлетворении заявления было отказано, поскольку не все строения, расположенные на данном земельном участке принадлежат ООО «ЗемЮрСервис».

Уклонение Департамента от оформления земельно-правовых отношений с ответчиком противоречит п.п. 6 – 8 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с этим истец не вправе требовать уплаты неустойки в силу ст.ст. 10, 328, 406 ГК РФ, так как просрочка оплаты произошла по причине уклонения Департамента от оформления земельно-правовых отношений с ответчиком.

Государственная пошлина подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям на основании ч. 3 ст. 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд города Москвы.

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЗемЮрСервис» в пользу Департамента городского имущества города Москвы сумму основного долга в размере 6 557 102 (шесть миллионов пятьсот пятьдесят семь тысяч сто два) рубля 18 копеек.

Отказать в удовлетворении исковых требований в остальной части.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЗемЮрСервис» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 42 573 (сорок две тысячи пятьсот семьдесят три) рубля.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья М.Ю. Махалкин