Решение от 17 февраля 2020 г. по делу № А72-16923/2019



АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Железнодорожная, 14, г. Ульяновск, 432970

Тел. (8422)33-46-08 Факс (8422)32-54-54 E-mail: info@ulyanovsk.arbitr.ru Интернет: www.ulyanovsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск

«17» февраля 2020 года Дело № А72-16923/2019


Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2020 года. Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2020 года.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Арзамаскиной Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плетнинцевой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению имуществом города Димитровграда, Ульяновская область, г.Димитровград (ОГРН 1027300545183, ИНН 7302011001)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Горячий хлеб», Ульяновская область, г.Димитровград (ОГРН 1027300541289, ИНН 7302024610)

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск

о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, обязании передать долю в праве общей долевой собственности нежилых помещений


при участии:

от истца – Юсупова И.В., доверенность от 19.06.2019г., диплом

от ответчика – не явился, уведомлен

от третьего лица – не явился, уведомлен

установил:

Комитет по управлению имуществом города Димитровграда обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Горячий хлеб» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.12.2015г. №20-2015/КП; прекращении права общей долевой собственности ответчика в отношении 3351/10000 доли в праве общей долевой собственности нежилых помещений, общей площадью 1008,5 кв.м., расположенных по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Курчатова, 36; обязании освободить и передать по акту приема-передачи 3351/10000 доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 21.01.2020г. в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований - расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.12.2015г. №20-2015/КП; обязать вернуть 3351/10000 доли в праве общей долевой собственности нежилых помещений, общей площадью 1008,5 кв.м., расположенных по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Курчатова, 36; а также в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, истребованные судом документы не представил.

Копия определения Арбитражного суда Ульяновской области об отложении судебного разбирательства от 21.01.2020г., направленная заказным письмом с уведомлением №95631 ответчику по адресу: 433506, Ульяновская область, г.Димитровград, пр-т Ленина, 9, возвратилась в суд с отметкой органа почтовой связи об истечении срока хранения корреспонденции.

В силу п.2 ч.4 ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

При данных обстоятельствах, дело в судебном заседании рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся материалам.

В судебном заседании представителем истца заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.12.2015г. №20-2015/КП; обязать ответчика передать помещения общей площадью 177,51 кв.м., расположенные по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Курчатова, 36 (соответствуют 3351/10000 доли в праве общей долевой собственности нежилых помещений общей площадью 1008,5 кв.м.).

Судом заявленное ходатайство удовлетворено в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением от 10.02.2020г.

Представитель истца настаивает на удовлетворении исковых требований с учетом заявленного ходатайства об уточнении исковых требований.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителя истца, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 10.12.2015г. между истцом (Продавец) и ответчиком (Покупатель) оформлен договор купли-продажи недвижимого имущества №20-2015/КП, согласно которого Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель – принять и оплатить по цене и на условиях договора в собственность 3351/10000 доли нежилых помещений общей площадью 1008,5 кв.м., расположенных по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Курчатова, 36. Указанные доли соответствуют нежилым помещениям площадью 177,51 кв.м. (п.1.1 договора).

Согласно п.2.2., п.2.3., п.2.4., п.2.4.1, п.2.5., п.2.6, п.2.7 договора цена продажи помещений по договору составляет 1 154 750 руб. 00 коп.; оплата цены продажи помещений осуществляется в рассрочку, срок рассрочки, согласно заявлению Покупателя, составляет 5 лет; оплата выкупной стоимости осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях; помещения находятся в залоге у Продавца до полной его оплаты; на цену продажи помещений производится начисление процентов в размере 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 09.12.2015; погашение цены продажи помещений осуществляется в соответствии с Графиком рассрочки оплаты имущества - Приложением №2 к Договору; зачисление платежа Продавцом проводится в соответствии с датой, указанной в Графике рассрочки оплаты имущества, вне зависимости от фактической даты перечисления Покупателем суммы платежа; Покупатель вправе досрочно перечислить всю выкупную стоимость помещений или ее часть при условии, что досрочное перечисление осуществляется в сроки, установленные для осуществления плановых ежемесячных платежей, и при условии подписания Покупателем нового Графика платежей не позднее дня осуществления досрочного перечисления.

По акту приема-передачи от 10.12.2015г. имущество по предмету вышеуказанного договора купли-продажи передано ответчику, право собственности 03.02.2016г. зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истец указывает, что ответчиком существенно нарушены условия договора, по состоянию на 23.07.2019 за ответчиком образовалась задолженность по внесению выкупной стоимости имущества по договору в размере 775 377 руб. 39 коп. - просроченный основной долг, проценты в размере 70 155 руб. 29 коп, а так же начисленные пени за несвоевременное внесение денежных средств, в размере 143 026 руб. 32 коп.

Претензия истца от 03.04.2019г. об оплате задолженности, как и предложение истца о расторжении договора за исх.№04/2503 от 25.07.2019г., оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с исковым заявлением и просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.12.2015г. №20-2015/КП и обязать ответчика передать помещения общей площадью 177,51 кв.м., расположенные по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Курчатова, 36 (соответствуют 3351/10000 доли в праве общей долевой собственности нежилых помещений общей площадью 1008,5 кв.м.).

Согласно п.3.2. договора от 10.12.2015г. №20-2015/КП в случае нарушения Покупателем срока внесения платежей свыше 30 дней по истечении сроков, указанных в Графике рассрочки оплаты имущества к договору, Продавец вправе расторгнуть договор и потребовать возврата помещений.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный сторонами договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором.

Порядок расторжения договора (ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации) истцом соблюден (предложение о расторжении договора и соглашение о расторжении договора направлены ответчику).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума №10/22) содержится разъяснение, касающееся возможности расторжения договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, согласно которого если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако, не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исходя из приведенных разъяснений, право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит кредитору: он вправе в судебном порядке требовать оплаты по договору купли-продажи и уплаты процентов либо расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2016 №308-ЭС14-7435.

Факт неоплаты ответчиком приобретенного по спорному договору имущества в течение длительного периода времени подтверждается материалами дела (расчет задолженности).

Таким образом, требования истца о расторжении договора купли-продажи и обязании ответчика возвратить недвижимое имущество являются правомерными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина в размере 12 000 руб. 00 коп. возлагается на ответчика.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу (истцу) является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя (ответчика) и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (истца) (пункт 65 Постановления Пленума N 10/22).

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-170, 176, 177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества №20-2015/КП от 10.12.2015г., заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда и Обществом с ограниченной ответственностью «Горячий хлеб».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Горячий хлеб» возвратить Комитету по управлению имуществом города Димитровграда нежилые помещения общей площадью 177,51 кв.м., расположенные по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Курчатова, 36 (3351/10000 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 1008,5 кв.м.).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Горячий хлеб» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 12 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст. ст. 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья Н.П.Арзамаскина