Решение от 24 октября 2023 г. по делу № А55-3335/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-3335/2023
24 октября 2023 года
г. Самара



Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 24 октября 2023 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания – ФИО2, помощником судьи – Никоновой С.Г.,

рассмотрев в судебном заседании 03 октября 2023 года – 17 октября 2023 года дело по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара

к Обществу с ограниченной ответственностью «Самара»

об обязании

и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Самара»

к Департаменту управления имуществом городского округа Самара

о признании


при участии в заседании

от истца – ФИО3, доверенность от 29.12.2022, диплом,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 15.08.2023, диплом



установил:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Самара» об обязании освободить земельный участок. Расположенный по адресу: <...>, занимаемый временным павильоном «Шаурма», автогазозаправочной станции, а также зданием с информационной вывеской «Ставки на спорт» площадью 487 кв.м., путем демонтажа (сноса) за счет собственных средств всех строений в течении десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта, об обязании передать земельный участок, расположенный по адресу: <...>, представитлю Департамента по акту приема- передачи.

Общество с ограниченной ответственностью "Самара" обратилось с встречным иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании недействительным односторонний отказ (одностороннюю сделку) Ответчика от исполнения Договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не ограничена, в городском округе Самара №028382з от 11.09.2017, заключенного между истцом ООО «Самара и ответчиком Департаментом управления имуществом городского округа Самара.

Истец по первоначальному иску представил уточнения исковых требований, просил обязать Общество с ограниченной ответственностью «Самара» освободить земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88, за счет собственных средств от всех строений и сооружений в течение десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта и обязать передать земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88 представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема – передачи.

Уточнение размера заявленных требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик по первоначальному иску возражал против первоначальных исковых требований, просил удовлетворить встречный иск.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, встречном исковом заявлении, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает подлежащими удовлетворению первоначальные исковые требования, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 11.09.2017 между Департаментом управления имуществом (далее - Департамент) и ООО «Самара» заключен договор № 028382з аренды земельного участка (далее - Договор) общей площадью 487,00 кв. м., отнесенного к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенного по адресу г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88.

11.09.2017 между Арендателем и Арендатором подписан акт приема-передачи, по которому земельный участок передан Арендатору в пользование.

Согласно пунктам 3.1, 3.2, Договора его условия применяются к отношениям, существовавшим до заключения договора, с 06.09.2016 по 14.06.2023.

Предоставленный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 7.2 Договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор.

На основании пункта 2 статьи 4501 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, подпунктом 5 3 1 пункта 5 3 Договора на арендатора возложена обязанность по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

По результатам осмотра, проведенного сотрудниками Департамента, установлено, что рассматриваемый земельный участок используется не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 Договора.

Согласно подпункту 5.2.1 пункта 5.2 Договора Департамент вправе досрочно расторгнуть Договор в случаях, предусмотренных, действующим законодательством Российской Федерации.

01.04.2021 в адрес Ответчика было направлено уведомление № 15-07-30/12219 об отказе от Договора с 01.04.2021 с требованием передать участок Арендодателю по акту приема – передачи.

Претензией от 15.06.2022 № 15-07-15/23903 в адрес ООО «Самара» повторно было направлено требование освободить земельный участок, расположенный по адресу Самарская область, г Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, 88, площадью 487 кв. м., и передать по акту приема-передачи в течение семи дней с момента получения претензии.

В соответствии с пунктом 5.3.5 Договора, арендатор обязан после прекращения действия Договора передать участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи.

Однако, арендуемый земельный участок от объекта, расположенного на нем, Ответчик не освободил и не передал его по акту приема-передачи до настоящего времени, что подтверждается актом осмотра от 22.07.2022.

Таким образом, как указал истец, Ответчик неправомерно препятствует владению и пользованию земельным участком, расположенным по адресу Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, 88, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно пункту 2 статьи 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем, в том числе восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик иск не признал, представил встречное исковое заявление о признании недействительным односторонний отказ (одностороннюю сделку) Ответчика от исполнения Договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не ограничена, в городском округе Самара №028382з от 11.09.2017, заключенного между истцом ООО «Самара и ответчиком Департаментом управления имуществом городского округа Самара.

Как указал истец по встречному иску, 11 сентября 2017 года между Истцом (арендатором) и Ответчиком (арендодателем) был заключен Договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара № 0283823 от 11 сентября 2017г. (далее по тексту «Договор»), в отношении земельного участка, с кадастровым номером 63:01:0109005:518, площадью 487 кв.м., отнесенный к категории земель населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования: «магазин», расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88.

Срок аренды земельного участка в соответствии с п.п. 2.5., 2.6., 3.1. Договора был установлен: с 06.09.2016 по 14.06.2023.

Земельный участок передан Истцу Ответчиком по акту приема-передачи от 11 сентября 2017 года Данный Договор прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 20.12.2017г., запись регистрации № 63:01:0109005:518-63/001/2017-4.

01 апреля 2021 года Ответчик уведомил Истца, исх. № 15-07-30/12219 (Далее по тексту «Уведомление № 1») об одностороннем отказе от исполнения Договора, без каких-либо достаточных оснований.

Как указал истец по встречному иску, решение Ответчика об одностороннем и внесудебном отказе от исполнения Договора является незаконным и необоснованным, поскольку в значительной степени ущемляет права Арендатора, не соответствует условиям Договора, а также противоречит нормам, регулирующим отношения в сфере гражданского и земельного законодательства, что подтверждается следующим:

В соответствии с п. 1.5. Договора основанием для предоставления Арендодателем земельного участка в аренду было исключительно то обстоятельство, что Арендатор являлся (и является) собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества - нежилого здания, площадью 63,4 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0109003:3067. Иных оснований для предоставления земельного участка в аренду, Договор не содержит.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной 24.03.2023г., по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская/проспект Карла Маркса, д.88/д. 9, расположен объект недвижимости: назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, с кадастровым номером: 63:01:0109003:3067, площадью 64,4 кв.м., 1982года постройки, собственником указанного здания с 06.09.2016г. является ООО «Самара» (Арендатор). Других капитальных строений по указанному адресу не зарегистрировано и не существует.

Согласно Уведомления № 1, Арендодатель указал, что Арендатор (ООО «Самара») путем расположения на земельном участке временного павильона «Шаурма Азия», автогазозаправочной станции и здания букмекерской конторы нарушил существенные условия Договора.

Как следует из последующего письма от 14.04.2021г. исх. № 15-07-30/14758, (далее по тексту «Уведомление № 2») по результатам осмотра, проведенного сотрудниками ДУИ 19.03.2021г. установлено, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109005:518 используется под размещение: одноэтажного кирпичного здания с кадастровым номером: 63:01:0109003:3067, площадью 64,4 кв.м., павильона по продаже продуктовых товаров «Шаурма Азия» и газозаправочного оборудования. Размещение указанных объектов на земельном участке, по мнению Арендодателя является существенным нарушением условий Договора и является основанием для его одностороннего расторжения. При этом, этим же письмом Арендатор признал ранее направленное Уведомление № 1 недействительным.

Истец по встречному иску указал на то, что из Уведомления № 2, существенных нарушений условий Договора со стороны Арендатора не усматривается, что подтверждается следующим:

1. Земельный участок, предоставлен Арендатору как собственнику нежилого здания (что следует из п. 1.5. Договора);

2. Размещение на участке павильона по продаже продовольственных товаров не противоречит виду разрешенного использования земельного участка: под «магазин»;

4. Само по себе размещение на земельном участке газозаправочного оборудования не образует нарушения вида разрешенного использования земельного участка.

Так же, истец по встречному иску указал на то, что в случае нарушения вида разрешенного использования земельного участка Договором предполагается лишь применение Арендодателем Арендатору меры ответственности за неисполнение обязательства в виде денежного штрафа, согласно п. 6.2.3. Договора и в соответствии со ст.330 ГК РФ. Односторонне внесудебное расторжение Договора Арендодателем, в случае факта нарушения вида разрешенного использования земельного участка, Сторонами при его заключении не предусматривалось и в Договоре такое условие не отражалось.

Кроме того, истец по встречному иску указал на то, что согласно п. 8.1. «Особые условия» Договором первоначально предусматривалось: «Наличие ограничений в использовании земельного участка: земельный участок находится в охранной зоне инженерных коммуникаций, объект принадлежит территории общего пользования, Арендатор обязан использовать в соответствии с установленными законодательством ограничениями». В дальнейшем, дополнительным соглашением от 06.12.2017 сторонами данный пункт был изменен на следующую редакцию: «Наличие ограничений в использовании земельного участка: земельный участок находится в охранной зоне инженерных коммуникаций, объект принадлежит территории общего пользования».

Из ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, как указал истец по встречному иску, целевое использование Арендатором земельного участка ограничивается требованиями, установленным к охранным зонам инженерных коммуникаций и то, что объект (земельный участок) находится на территории общего пользования. Иных ограничений в использовании земельного участка для Арендатора в Договоре не содержится.

В связи с чем ответчик полагает, что односторонняя сделка по расторжению Договора со стороны Арендодателя не законна и не обоснована. Согласно пункту 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2016 № 54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

До обращения первоначальным Истцом (ДУИ г.о. Самара) в суд с вышеуказанным иском, Арендатор (ООО «Самара») не соглашался с односторонним расторжением Арендодателем Договора и заявленным требованием об освобождении земельного участка, что следует из письма (исх. № 1 от 07.07.2022г.) Ответным письмом (исх. N6 15- 07-15/30053 от 28.07.2022г.) Арендодатель с возражениями Арендатора не согласился.

Также, как указал истец по встречному иску, существенным обстоятельством при рассмотрении настоящего встречного искового заявления, является следующий факт: в заявленном иске ДУИ г.о. Самара в качестве требования об одностороннем расторжении Договора указывает Уведомление N: 1 (от 01 апреля 2021г исх. № 15-07-30/12219), которое им же в последующем было признано недействительным (от 14.04.2021г. исх. № 15-07. 30/14758). На указанное Уведомление № 1 ДУИ г.о. Самара, ссылается также и в направленной позднее в ООО «Самара» претензии.

Таким образом, как указал истец по встречному иску, исковые требования ДУИ г.о. Самара основаны на недействительных доказательствах, в связи с чем, они не подлежат удовлетворению.

Возражая против удовлетворения встречных исковых требований ответчик по встречному иску представил возражения на встречное исковое заявление, считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

11.09.2017 между Департаментом управления имуществом (далее -Департамент) и ООО «Самара» заключен договор № 028382з аренды земельного участка (далее - Договор) общей площадью 487,00 кв.м, отнесенного к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88.

11.09.2017 между Арендателем и Арендатором подписан акт приема-передачи, по которому земельный участок передан Арендатору в пользование.

Согласно пунктам 3.1, 3.2., Договора его условия применяются к отношениям, существовавшим до заключения договора, с 06.09.2016 по 14.06.2023.

Согласно пункту 2.2 статьи 450.1 ГК РФ, подпункту 5.2.1 пункта 5.2, пункту 7.2 Договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор по требованию арендодателя, предупредив об этом арендатора по истечении одного года после уведомления.

При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.

По своей правовой природе отказ от договора аренды представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (статьи 153, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем может быть оспорен в установленном законом порядке.

01.04.2021 в адрес Ответчика было направлено уведомление № 15-07-30/12219 об отказе от Договора с 01.04.2022 с требованием передать участок Арендодателю по акту приема - передачи.

По истечении срока, установленного уведомлением об отказе от Договора, Департаментом проведена работа по государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на земельный участок, предоставленный Договором, в Едином государственном реестре недвижимости, а также направлена претензия от 15.06.2022 № 15-07-15/23903 о необходимости освобождения вышеуказанного земельного участка и передачи его по акту приема-передачи в течении семи дней с момента получения претензии.

Кроме того, 28.07.2023 Департаментом в адрес ООО «Самара» был отправлен ответ (15-07-15/30053) на возражения ответчика с нормативно правовым обоснованием отказа от договора.

Как указал истец, что на момент обращения Департамента в Арбитражный суд Самарской области 13.02.2023 с заявлением об освобождении земельного участка, расположенного по адресу: <...> договор действовал уже в режиме неопределенного срока, в котором Департамент выразил волю на отказ от договора, направив соответствующее уведомление Арендатору.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при направлении арендатору предупреждения о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Таким образом, довод заявителя о недостаточности оснований для расторжения договора аренды не может быть принят судом во внимание.

На основании пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Отказ от договора в данном случае является безусловным, не вызван каким-либо нарушением со стороны Департамента и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

Кроме того, как указал ответчик по встречному иску предоставленный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 5.3.5. Договора, арендатор обязан после прекращения действия Договора передать участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями

Однако, арендуемый земельный участок от объекта, расположенного на нем, Ответчик не освободил и не передал его по акту приема-передачи до настоящего времени.

Таким образом, Ответчик неправомерно препятствует владению и пользованию земельным участком, расположенным по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, 88, государственная собственность на который не разграничена.

При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. В иске следует отказать.

Вышеизложенные выводы подтверждаются, судебной практикой, а именно: решением Арбитражного суда Самарской области от 17.07.2017 по делу № А55-10075/2017, оставленным в силе постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 60 ЗК РФ действия, нарушающие права па землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ па основании решения суда лицо, виновное в нарушении нрав собственников земельных участков, землепользователей.

землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В силу пункта 3 статьи 76 ЗК РФ приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными и указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Принимая во внимание, что нахождение временного некапитального объекта временного киоска, расположенного на земельном участке, государственная собственность па который не разграничена, создаст препятствие и пользовании, владении и распоряжении земельным участком нарушение нрава должно быть устранено в судебном порядке.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Договорные отношения по землепользованию между сторонами отсутствуют, самовольное размещение всякого рода построек на спорном земельном участке является противоправным действием ответчика, нарушающим права распорядителя участка, в связи с чем, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание изложенное, первоначальные исковые требования Департамента управления имуществом городского округа Самара об обязании Общества с ограниченной ответственностью «Самара» освободить земельный участок, с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88, за счет собственных средств от всех строений и сооружений в течение десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта и обязать передать земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88 представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема – передачи, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ в сумме 6 000 руб. подлежат отнесению на ответчика и взысканию с него в доход Федерального бюджета РФ, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, понесенные истцом по встречному иску судебные расходы в связи с отказом в удовлетворении встречных исковых требований относятся на истца и возмещению ему не подлежат.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Самара» (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить земельный участок, с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88, за счет собственных средств от всех строений и сооружений в течение десяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта и обязать передать земельный участок с кадастровым номером 63:01:0109005:518, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, д. 88 представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема – передачи.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Самара» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход бюджета Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья


/
ФИО1