Решение от 6 ноября 2020 г. по делу № А45-8017/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-8017/2020
г. Новосибирск
06 ноября 2020 года
резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Мастер» (ИНН <***>) к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска о признании незаконным уведомления от 27.02.2020 №31/19/02335 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 29.12.2017 №130245а, действующим договора аренды земельного участка от 29.12.2017 №130245а, права аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:974600:25, и встречного искового заявления Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска к обществу с ограниченной ответственностью «Трейд-Мастер» о признании права собственности на здание отсутствующим,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 13.05.2020, диплом от 21.06.2005г.

ответчика: не явился, извещен,

третьего лица: не явился, извещен,

установил:

13.04.2020 общество с ограниченной ответственностью «Трейд-Мастер» (далее по тексту - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (далее - ответчик) о признании незаконным уведомления от 27.02.2020 №31/19/02335 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 29.12.2017 №130245а; о признании действующим договора аренды земельного участка от 29.12.2017 №130245а; о признании за ООО «Трейд-Мастер» права аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:074600:25 площадью 168 кв.м., разрешенное использование: для размещения и эксплуатации магазина модульного типа по ул. Кирова, (46).

11.09.2020 от ответчика поступило встречное исковое заявление о признании отсутствующим права собственности на здание с кадастровым номером 54:35:074600:385.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Требования истца мотивированы тем, что вывод ответчика о самовольном переустройстве временного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074600:25 в объект капитального строительства, ошибочен и неправомерен, в связи с чем, принятое уведомление от 27.02.2020 № 31/19/02335 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды незаконно.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в отзыве просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме. Указывает, во-первых, на то, что договор прекращен правомерно, так как с истцом нарушены условия договора аренды в части запрета на размещение на земельном участке объекта капитального строительства, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, согласно, которым на арендованном земельном участке расположен принадлежащий истцу объект недвижимости – нежилое здание. Таким образом, ответчик считает, что у него имелись основания в силу пункта 6.5. договора для одностороннего отказа от договора аренды.

Во-вторых, полагает, что заявленное требование должно рассматриваться по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

11.09.2020 в Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее по тексту – Департамент) заявлен встречный иск с требованием к суду о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Мастер» (далее по тексту – ООО «Трейд-Мастер») на здание с кадастровым номером 54:35:074600:385, площадью 339, 3 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074600:25 по адресу: <...>. Свое требование Департамент обосновывает тем, что такое обращение является единственным и верным способом признания зарегистрированного права на недвижимое имущество отсутствующим и судебный акт по такому заявлению является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Встречный иск признан в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом с ограниченной ответственностью «Трейд-Мастер».

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, в материалы дела представителем третьего лица было направлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

Между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «Трейд-Мастер» 29.12.2017 заключен договор аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта № 130245а, согласно которому истцу в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:074600:25 площадью 168 кв. м для эксплуатации магазина модульного типа по улице Кирова, (46), сроком действия до 28.12.2020.

В адрес ООО «Трейд-Мастер» поступило уведомление № 31/19/02335 от 27.02.2020, которым мэрия города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений уведомила истца об одностороннем отказе от исполнения договора (расторжении договора) аренды от 29.12.2017 № 130245а с 01.04.2020 и необходимости освобождения земельного участка.

Отказываясь в одностороннем порядке от исполнения договора, Департамент сослался на пункт 6.5. договора, которым предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае самовольного переустройства арендатором временного объекта в объект капитального строительства, указав при этом, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на арендуемом земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 54:35:074600:385.

ООО «Трейд-Мастер», полагая, что мэрия города Новосибирска неправомерно расторгла договор аренды, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив и проверив представленные в дело доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав или оспариваемых интересов имеют заинтересованные лица.

В силу пункта 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе сам избирать способ защиты нарушенных прав.

Арбитражный суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае взаимоотношения сторон носят гражданско-правовой характер и по существу являются правоотношениями по поводу договора аренды земельного участка, в котором ответчик выступает в качестве стороны в договоре (арендодателя), но не в качестве органа государственной власти, наделенного публичными полномочиями в отношении заявителя (истца).

В силу этого довод о ненадлежащем способе защиты права, избранного истцом отклоняется судом, в связи с чем, арбитражный суд полагает, что требование истца должно быть рассмотрено в исковом порядке.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Как следует из материалов дела, пунктом 6.5. договора аренды 29.12.2017 № 130254а предусмотрено, что в случае самовольного переустройства арендатором временного объекта в объект капитального строительства, арендодатель вправе направить арендатору уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и договор аренды считается расторгнутым без обращения в суд с даты, указанной в уведомлении.

Ответчик, на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости сделал вывод о том, на арендуемом земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 54:35:074600:385 и в соответствии с пунктом 6.5. договора направил истцу уведомление, в котором указывал на то, что в связи с самовольным переустройством временного объекта в объект капитального строительства, договор аренды считается расторгнутым без обращения в суд с 01.04.2020.

Истцом в материалы дела было представлено техническое заключение об инженерно-техническом обследовании состояния несущих и ограждающих конструкций Магазина модульного типа по адресу г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Кирова, (46), составленное в марте 2020 года. В данном отчете изложен вывод о том, что магазин модульного типа, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Кирова, (46), является нестационарным (временным сооружением) объектом. Магазин модульного типа не относится к объектам капитального строительства, не имеет неразрывной связи с землей, перемещение возможно без повреждения его конструкций и нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Определением от 17.07.2020 арбитражный суд по ходатайству Департамента назначил по делу проведение строительно-технической судебной экспертизы.

Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Архитектурная мастерская «Тектоника». На разрешение экспертов поставить вопрос: 1. Является ли сооружение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074600:25, площадью 168 кв. м, по адресу – <...>, объектом модульного типа (временным сооружением, нестационарным объектом) либо объектом капитального строительства? Каковы признаки такого объекта?

Согласно заключению эксперта от 31.08.2020 № 17, сооружение (магазин), площадью 168 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074600:25 по адресу <...>, является объектом модульного типа (временным сооружением, нестационарным объектом); сооружение (магазин), площадью 168 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074600:25 по адресу <...>, не является объектом капитального строительства, не имеет неразрывной связи с землей, перемещение возможно без повреждения его конструкций и нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Проанализировав представленное в материалы дела заключение эксперта от 31.08.2020 № 17, арбитражный суд пришел к выводу о том, что оно в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым законом. Названное заключение принято арбитражным судом в качестве доказательства по делу в соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о том, что основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, предусмотренные пунктом 6.5 договора аренды от 29.12.2017 №130245а, отсутствуют, и у ответчика не имелось правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Уведомление мэрии города Новосибирска от 27.02.2020 № 31/19/02335 является односторонней сделкой, направленной на прекращение договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При этом в силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая отсутствие условий для одностороннего отказа мэрии города Новосибирска от исполнения договора аренды от 29.12.2017 № 130245а, сделка - уведомление мэрии города Новосибирска от 27.02.2020 № 31/19/02335 о прекращении действия договора является недействительной ввиду несоответствия нормам статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Учитывая изложенное, требования о признании права аренды на земельный участок и признании договора аренды земельного участка действующим, подлежат удовлетворению.

Требование, заявленное во встречном исковом заявлении Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Мастер» на здание с кадастровым номером 54:35:074600:385, площадью 339, 3 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074600:25 по адресу: <...>, судом, признано подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходатайстве от 16.09.2020 встречные исковые требования признаны ООО «Трейд-Мастер» в целях сохранения договорных отношений.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В данном случае наличие сведений содержащихся, в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Мастер» на здание с кадастровым номером 54:35:074600:385, площадью 339, 3 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074600:25, повлекло односторонний отказ Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска от договора аренды от 29.12.2017 № 130245а., что в свою очередь напрямую нарушило право ООО «Трейд-Мастер», как добросовестной стороны сделки на пользование земельным участком с кадастровым номером 54:35:074600:25.

В абзаце 2 п. 52 разъяснений совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения, по которым, являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании изложенного, следует считать принятое решение по встречному иску о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Мастер» на здание с кадастровым номером 54:35:074600:385, площадью 339, 3 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074600:25 по адресу: <...>, является основанием для исключения Единого государственного реестра недвижимости сведений о характеристиках и правах, в том числе ограничениях и обременениях (аренде), в отношении здания с кадастровым номером 54:35:074600:25, по адресу: <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074600:25.

Судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

По первоначальному иску:

признать незаконным уведомление от 27.02.2020 №31/19/02335 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 29.12.2017 №130245а;

признать действующим договор аренды земельного участка от 29.12.2017 №130245а;

признать за обществом с ограниченной ответственностью «Трейд-Мастер» право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:074600:25, площадью 168 кв. м, разрешенное использование: для размещения и эксплуатации магазина модульного типа по ул. Кирова (46),

взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Мастер» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей,

по встречному иску:

признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Мастер» на здание с кадастровым номером 54:35:074600:385, площадью 339, 3 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074600:25 по адресу: <...>,

взыскать в федеральный бюджет с общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Мастер» государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Д.В. Векшенков