Решение от 27 февраля 2020 г. по делу № А46-21440/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-21440/2019
27 февраля 2020 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2020 года. Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Храмцова К.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550725700122)к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644024, <...>)

при участии в деле третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 664003, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО3 по доверенности от 22.08.2019,

от ответчика – не явились, извещены,

от третьего лица - не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи объекта – нежилого помещения площадью 317, 9 кв.м., расположенного по адресу: <...> в редакции проекта договора купли – продажи Департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 8 522 881 руб.».

Определением суда от 28.01.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» (далее – ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр», третье лицо).

В обоснование заявленных требований ИП ФИО2 указывает, что Департаментом при подготовке проекта договора купли-продажи спорного помещения цена за объект установлена с учетом налога на добавленную стоимость (далее – НДС), в то время как в настоящее время реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС, независимо от того, кто приобретает имущество.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечил, в письменном отзыве на заявление исковые требования не признал, указав, что цена отчуждаемого объекта определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости № 1-1083 от 13.06.2019, выполненного ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», доказательства включения НДС в примененную в проекте договора рыночную стоимость объекта недвижимого имущества не представлены.

ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило, несмотря на предложение суда (определение суда от 28.01.2020, телефонограмма от 20.02.2020) пояснений, включает ли определенная в отчете № 1-1083 от 13.06.2019 об оценке рыночной стоимости объектов нежилого фонда рыночная стоимость объекта недвижимости сумму НДС, третьим лицом не представлено.

В порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, заслушав в судебных заседаниях представителей сторон, суд установил следующее.

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту о признании отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения площадью 317,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, незаконным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 26.02.2019 по делу № А46-23181/2018 требование индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворено.

Во исполнение решения Арбитражного суда Омской области от 26.02.2019 по делу № А46-23181/2018 ответчиком был подготовлен проект договора купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец передает в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилые помещения, именуемые в дальнейшем «объект». Характеристика «Объекта»: нежилые помещения общей площадью 317,9 кв.м с кадастровым номером 55:36:000000:60556, расположенное по адресу: <...>, помещение 5П.

Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 10 057 000 руб.

Не согласившись с ценой, указанной в проекте договора, 07.10.2019 истец направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 8 522 881 руб., то есть без учета НДС в сумме 1 534 119 руб.

В связи с отсутствием ответа со стороны Департамента на указанный протокол разногласий ИП ФИО2 обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела между ИП ФИО2 и Департаментом имущественных отношений имеются неурегулированные разногласия по проекту договора купли-продажи нежилого помещения № 5П, общей площадью 317,9 кв.м с кадастровым номером 55:36:000000:60556, расположенного по адресу: <...>, помещение 5П, в части определения стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Как следует из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

При этом отчуждение имущества из государственной или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 26.02.2019 по делу № А46-23181/2018 признан незаконным отказ Департамента имущественных отношения Администрации города Омска в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО2 преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения площадью 317,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Суд обязал Департамент имущественных отношения Администрации города Омска совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: обеспечить в течение двух месяцев заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения площадью 317,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>; в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке принять решение об условиях приватизации нежилого помещения площадью 317,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения площадью 317,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора купли-продажи названного имущества.

Из материалов дела усматривается, что при установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 10 057 000 руб. Департаментом использовался отчет об оценке рыночной стоимости № 1-1083 от 13.06.2019, подготовленный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр». В соответствии с указанным отчетом величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 13.06.2019, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составляет 10 057 000 руб.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость.

При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.

В рассматриваемом деле Департамент не представил доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость продаваемого имущества определялась оценщиком без учета налога на добавленную стоимость.

При таких обстоятельствах суд при рассмотрении настоящего дела исходит из того, что, поскольку иное не было доказано ответчиком, определенная в проекте договора на основании отчета оценщика цена имущества включала в себя налог на добавленную стоимость в размере 1 534 119 руб.

Несмотря на предложение суда (определение суда от 28.01.2020, телефонограмма от 20.02.2020), ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» пояснений, включает ли определенная в отчете № 1-1083 от 13.06.2019 об оценке рыночной стоимости объектов нежилого фонда рыночная стоимость объекта недвижимости сумму НДС, не представило.

Вместе с тем, из содержания отчета № 1-1083 от 13.06.2019 следует, что рыночная стоимость объекта, определенная сравнительным методом, включала в себя НДС, рыночная стоимость объекта, определенная доходным методом, также включала в себя НДС, в связи с чем основания полагать, что из итоговой величины оценки ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» сумма НДС была вычтена оценщиком, не имеется.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения по НДС операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С учетом указанного, сумма НДС подлежит исключению из цены приобретаемого истцом объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах исковые требования ИП ФИО2 о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:000000:60556, площадью 317,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, помещение 5П, путем обязания Департамента заключить с истцом договор купли-продажи вышеуказанного помещения в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, с изложением пункта 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 8 522 881 руб.», являются законными и обоснованными.

Как следует из части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с указанным, с Департамента в пользу ИП ФИО2 надлежит взыскать 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить полностью.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>; 644043, <...>), действующий от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области, в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550725700122) договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:000000:60556, площадью 317,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, помещение 5П, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 8 522 881 руб.».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>; 644043, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550725700122) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья К.В. Храмцов