Решение от 29 декабря 2025 г. по делу № А32-22580/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-22580/2023
г. Краснодар
30 декабря 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2025 года Решение в полном объеме изготовлено 30 декабря 2025 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-22580/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алекс-Монтаж-Сети» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования Тимашевский район (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: ФИО1,

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, обязании принять решение о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства,

при участии в судебном заседании, состоявшемся 22 октября 2025 года, представителя заявителя – ФИО2 (по доверенности от 04.07.2024).

УСТАНОВИЛ:

ООО «Алекс-Монтаж-Сети» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования Тимашевский район (далее – администрация), в котором просило:

– признать незаконным решение от 27.09.2022 № 141-03-1139/22-13 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью 3779 кв. м, расположенного по адресу: <...>;

– возложить на администрацию обязанность принять решение о предоставлении заявителю в аренду земельного участка площадью 3779 кв. м, расположенного по адресу:

<...>, однократно на новый срок 3 года для завершения строительства.

Администрация представила в материалы дела отзыв, в котором указала на отсутствие оснований для удовлетворения требований.

Определением от 23.07.2024 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А32-9143/2024.

Определением от 20.08.2025 судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу было отложено на 22 октября 2025 года, 10 часов 10 минут, с назначением в случае возобновления производства по делу судебного заседания на 22 октября 2025 года, 10 часов 20 минут.

В судебном заседании, состоявшемся 22 октября 2025 года, представитель общества заявленные требования поддержал, просил производство по делу возобновить, рассмотреть дело в том же судебном заседании, уточнения, дополнения у представителя истца отсутствовали. Администрация в настоящее заседание не явилась, новый отзыв или возражения против возобновления производства по делу не направила.

В связи с отсутствием оснований для дальнейшего приостановления производства по делу, суд в настоящем судебном заседании пришёл к выводу о возобновлении производства по делу и перешёл к рассмотрению дела по существу в том же заседании, 22 октября 2025 года, в 10 часов 20 минут, с учетом указания на возможность такого перехода к рассмотрению дела в судебном заседании в определении от 20.08.2025.

В настоящем судебном заседании был объявлен перерыв до 17 час. 50 мин. в течение того же дня. После указанного перерыва стороны в заседание не явились, судебное заседание после перерыва было продолжено в установленное время в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, администрация (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 21.09.2012 № 3100010825, по условиям которого арендодатель предоставил в аренду земельный участок площадью 3779 кв. м с кадастровым номером 23:31:0702002:169, по адресу: <...>, с разрешенным видом использования – технический склад сроком до 10.09.2022.

На основании договоров переуступки прав и обязанностей арендатора от 10.07.2014, от 01.04.2022 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.09.2012 были переданы (переуступлены) ФИО4, а затем обществу.

Обращаясь в суд с рассматриваемым требованием, общество указывает, что с 07.04.2022 за ним зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 23:31:0702002:336, степенью готовности 35%, площадью застройки 350,4 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

9 сентября 2022 года заявитель обратился в администрацию с заявлением о заключении без проведения торгов на срок 3 года нового договора аренды указанного земельного участка под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336.

Уведомлением от 27.09.2022 № 141-03-1139/22-13 администрация отказала обществу в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов на новый срок, ссылаясь на то, что участок расположен в зоне объектов образования, просвещения, культуры, здравоохранения и спорта и на территории зеленых насаждений общего пользования, которая не предусматривает в качестве основного и условно разрешенного вида использования земельного участка – технический склад; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении.

Администрация также направила обществу уведомление от 28.09.2022 № 141-03-1148/23-13 об отказе от договора аренды земельного участка от 21.09.2012 № 3100010825, согласно которому договор считается расторгнутым по истечении 3 месяцев с момента получения данного уведомления обществом.

Письмом от 05.10.2022 № 16-11/539 администрация отказала заявителю в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с тем, что срок аренды истек 10.09.2022.

Считая решение администрации от 27.09.2022 незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности,

незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который принял оспариваемое решение или совершил оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемое решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, после 01.03.2015 регулируется положениями Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного

участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, с учетом нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего обществу на праве собственности, и необращения администрации с иском в суд об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, договор аренды подлежит заключению на новый трехлетний срок для завершения строительства.

Данный вывод закреплен в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

В ходе проведения совместного осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:31:0702002:169 с проведением топографической съемки установлено, что земельный участок не огорожен, на участке разбросан строительный мусор, а также имеется фундамент с трещинами и разрушениями; другие объекты отсутствуют (акт от 15.02.2024).

В свою очередь, общество при рассмотрении данного дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности освоить земельный участок и завершить строительство недвижимого объекта.

Так, решением Тимашевского районного суда Краснодарского края от 03.11.2011 по делу № 2-1692/2011 признано право собственности правопредшественника заявителя на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336.

Заявитель приобрел спорный объект по договору купли-продажи земельного участка от 01.04.2022. Право собственности зарегистрировано 07.04.2022.

9 сентября 2022 года общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении без проведения торгов, на срок три года нового договора аренды спорного земельного участка под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336, в удовлетворении которого уведомлением от 27.09.2022 администрацией отказано.

Кроме того, письмом от 05.10.2022 администрация отказала заявителю в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с тем, что срок аренды истек 10.09.2022.

Таким образом, общество принимало надлежащие и своевременные меры по завершению в установленном законом порядке строительства спорного объекта после приобретения права собственности на него 07.04.2022.

Суд принимает также во внимание, что постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2025 по делу № А32-9143/2024 в удовлетворении иска администрации к обществу о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:31:0702002:163 по адресу: <...>, отказано.

В результате проведенной в рамках указанного дела экспертизы (заключение от 24.09.2024 № 24/09/2024-233) установлено, что спорный объект незавершенного строительства фактически расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:31:0702002:169. Расстояние от границ завалов разрушенного спорного объекта недвижимости до границ земельного участка с кадастровым номером 23:31:0702002:163 составляет более 10 метров.

По результатам произведенного исследования эксперт пришел к однозначному выводу, что спорный объект по своим конструктивно-техническим характеристикам является фундаментом для возведения объекта капитального строительства, частично поврежден, совмещен с залитой по грунту бетонной плитой толщиной около 10 сантиметров. Данный

фундамент требует расчистки от остатков грунта и остатков обрушившихся строительных конструкций (стен), а также проведения работ по капитальному ремонту. До завершения данных работ установить расчетным методом нагрузки на данный фундамент не представляется возможным. Бетонной плитой, являющейся простым замощением земельного участка не является.

Таким образом, заключением судебной экспертизы установлено, что спорный объект с кадастровым номером 23:31:0702002:336 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:31:0702002:169 и представляет собой фундамент для возведения объекта капитального строительства.

Из пояснений эксперта следует, что в текущем состоянии фундамента без проведения геодезических изысканий и технических расчетов конструкций с учетом его состояния и степени повреждений возможно его использование после расчистки для строительства исключительно легких конструкций – таких как быстровозводимые здания и сооружения из сэндвич-панелей, металлического каркаса ЛСТК, сборных металлокаркасных конструкций, СИП панелей и иных аналогичных строений, возводимых с применением каркасных технологий. Само по себе, аварийное, либо требующее капитального ремонта состояние капитальных конструкций фундамента не является основанием, препятствующим его использованию для дальнейшего строительства. Существует ряд методов и технологий ремонта фундаментов, после использования которых возможно не только возведение на фундаменте каркасных конструкций, но и использование более тяжелых материалов, таких как камень, кирпич, блок.

Эксперт отметил, что состояние фундамента не является препятствием для использования его по своему назначению, в связи с чем эксперт пришел к выводу о том, что фундамент пригоден для дальнейшего строительства с учетом того, что непосредственно способы его укрепления и ремонта в целом зависят от того, какое здание (строение, сооружение) и с какими конструкционными параметрами планируется монтировать на данном фундаменте.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Установленные постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2025 по делу № А32-9143/2024 обстоятельства, имеющие преюдициальное значение, не подлежат переоценке при рассмотрении настоящего дела.

Суд наряду с этим учитывает, что из содержания решения администрации от 27.09.2022, основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду явилось расположение участка в зоне объектов образования, просвещения, культуры, здравоохранения и спорта и на территории зеленых насаждений общего пользования, которая не предусматривает в качестве основного и условно разрешенного вида использования земельного участка – технический склад; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении.

Согласно представленной в материалы дела выкопировке из карты-схемы градостроительного территории зонирования Поселкового сельского поселения правил землепользования застройки Поселкового и сельского поселения земельный участок расположен в зоне объектов территории зеленых просвещения, культуры, здравоохранения и спорта и насаждений общего пользования.

Вместе с тем отнесение земельного участка в соответствии с градостроительными документами, утвержденными после предоставления участка в аренду (правила землепользования и застройки Поселкового сельского поселения, утвержденные решением Совета Поселкового сельского поселения от 26.05.2014 № 172, с изменениями, внесенными решением Совета муниципального образования Тимашевский район от 21.07.2021 № 103) и постановки объекта незавершенного строительства на кадастровый учет (17.02.2010), не препятствует предоставлению данного земельного участка обществу в аренду для целей завершения расположенного на участке объекта, поскольку ранее данное имущество было предметом договора аренды от 21.09.2012, на участке расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект незавершенного строительства, общество сохраняет право на предоставление земельного участка в аренду исключительно для целей завершения строительства указанного объекта.

С учетом изложенного отказ администрации в лице департамента в предоставлении земельного участка с кадастровым номером в аренду является неправомерным.

Поскольку первоначальное обращение с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов имело место до момента истечения срока действия договора, общество следует признать обратившимся (выразившим волеизъявление) с заявлением о заключении нового договора аренды в установленный срок.

Кроме того, правило о подаче заявления о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в определенный период направлено не на установление формальных оснований для отказа добросовестным арендаторам в заключении нового договора аренды, а на своевременную реализацию арендодателем права на предоставление земельного участка в

аренду иным лицам с соблюдением установленной законом процедуры в случае отсутствия волеизъявления прежнего арендатора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

производство по делу возобновить.

Признать незаконным, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации, решение администрации муниципального образования Тимашевский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 27.09.2022 № 141-03-1139/22-13 об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Алекс-Монтаж-Сети» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в аренду земельного участка площадью 3779 кв. м с кадастровым номером 23:31:0702002:169, расположенного по адресу: <...>.

Возложить на администрацию муниципального образования Тимашевский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) обязанность в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить обществу с ограниченной ответственностью «Алекс-Монтаж-Сети» (ИНН <***>, ОГРН <***>) подписанный администрацией муниципального образования Тимашевский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) и содержащий все существенные условия договор аренды земельного участка площадью 3779 кв. м с кадастровым номером 23:31:0702002:169, расположенного по адресу: <...>, на новый срок 3 года для завершения строительства однократно.

Взыскать с администрации муниципального образования Тимашевский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Алекс-Монтаж-Сети» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объеме.

Судья А.Л. Назыков