Решение от 12 августа 2018 г. по делу № А75-21403/2017

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-21403/2017
13 августа 2018 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 6 августа 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 13 августа 2018 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матвеевой М.Э., рассмотрев в судебном заседании дело № А75-21403/2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Техностройпроект» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании недействительной записи, при участии третьих лиц - администрации города Сургута и общества с ограниченной ответственностью «Паркер Сервис»,

при участии представителей:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 12.01.2018,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 09.01.2018,

от иных лиц – не явились, извещены,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Техностройпроект» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – заявитель, ООО «Техностройпроект») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – ответчик, Управление) о признании недействительной записи об отказе от договора аренды земельного участка № 14 от 14.01.2013 (с учетом уточнения, принятого к рассмотрению судом в порядке, установленном статьей 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Сургута (далее – Администрация) и общество с ограниченной ответственностью «Паркер Сервис» (далее – ООО «Паркер Сервис»).

От ответчика поступил отзыв с возражениями относительно заявленных требований Общества (т.1, л.д.72-74).

Администрация в отзыве просит отказать в удовлетворении заявленных требований (т.1, л.д.132-134).

От ООО «Паркер Сервис» поступил отзыв на заявление, в котором третье лицо поддерживает заявленные требования Общества (т.1, л.д. 112-113).

Производство по делу приостанавливалось определением суда от 10.04.2018до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.03.2018 по делу № А75-21402/2017.

Определением суда от 05.07.2018 производство по делу возобновлено в связи с вступлением в законную силу решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.03.2018 по делу № А75-21402/2017.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в заявлении, представитель ответчика возражал по доводам отзыва.

Как следует  из  материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 14.01.2013 № 14 Администрация (арендодатель) предоставила Обществу (арендатор) в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101064:12, общей площадью 15 561 кв. м, расположенный по адресу: г. Сургут, восточный промрайон ул. Инженерная (проезд 2ПР), территориальная зона ПД.2, под открытую стоянку грузовой и строительной техники (без права возведения зданий, строений, сооружений).

Срок действия договора установлен с 09.01.2013 по 08.12.2017. По условиям договора по истечении указанного срока действие договора прекращается,  участок передается арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального. Использование участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды, при этом арендатор имеет преимущественное право на его заключение (пункт 1.5 договора).

В силу пункта 2.1.2 договора арендодатель вправе досрочно отказаться от исполнения договора в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд в установленные договором сроки. При этом при отказе арендодателя от исполнения договора, договор считается расторгнутым по истечении десяти дней с момента получения письменного уведомления арендатором о таком отказе.

Указанный договор зарегистрирован в соответствующем реестре, что подтверждается проставленным на договоре штампом регистрационной надписи.

Решением от 20.04.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу № А75-13869/2015 Общество признано несостоятельным (банкротом); в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев; конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Согласно протоколу от 01.08.2017 № 19950-ОТПП/2 о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества Общества, подписанному обществом с ограниченной ответственностью «Центр организации и проведения торгов», сообщению о результатах торгов от 09.08.2017, победителем торгов на право аренды земельного участка общей площадью 15 561 кв. м с кадастровым номером 86:10:0101064:12, расположенного по адресу: г. Сургут, восточный промрайон ул. Инженерная (проезд 2ПР), признано  ООО «Пакер Сервис».

10 августа 2017 года между Обществом (арендатор) и ООО «Пакер Сервис» (новый арендатор) подписан договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, в силу пункта 4.1 которого имеющиеся у арендатора права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.01.2013 № 14 переходят к новому арендатору в момент подписания настоящего договора.

30.10.2017 ООО «Паркер Сервис» уведомило Общество о необходимости вернуть полученные Обществом  денежные средства за приобретение права аренды упомянутого земельного участка, поскольку ООО «Паркер Сервис»  стало известно о прекращении прав Общества на земельный участок на основании заявления Администрации  от 07.10.2016.

О прекращении прав аренды по инициативе Администрации Обществу стало известно из уведомления Управления от 09.10.2017 о приостановлении государственной регистрации права, согласно которому договор № 14 от 14.01.2013 и дополнительное соглашение к нему от 05.06.2014 прекращены 19.10.2016 на основании заявления Администрации  от 07.10.2016, что исключает возможность государственной регистрации перехода права аренды к ООО «Паркер Сервис».

Узнав об одностороннем отказе Администрации от договора аренды, Общество установило, что оспариваемая запись от 19.10.2016 внесена Управлением на основании заявления Администрации от 07.10.2016, вместе с которым Администрация представила  письмо от 27.06.2016, адресованное Обществу, с требованием о расторжении договора аренды от 14.01.2013 в связи с неисполнением обязанности по уплате арендных платежей, и копию конверта, направленного по адресу <...>, с отметкой органа почтовой связи об истечении срока хранения почтовой корреспонденции.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц, юридическим адресом Общества на момент подачи названного заявления Администрации (07.10.2016) был указан <...>. Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 28.03.2016.

Полагая, что Администрации было известно о месте нахождения Общества по адресу <...>, поскольку в рамках дела № А75-7207/2017 им взыскивалась задолженность по арендной плате по договору от 14.01.2013 № 14, а Управлением не была проверена обоснованность направления уведомления об отказе от договора в адрес арендатора по адресу <...>,  Общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав мнение представителей сторон в судебном заседании, суд пришел к выводу об обоснованности  заявленных требований.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 15.03.2018 по делу №  А75-21402/2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018,  удовлетворены требования  Общества к Администрации о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка от 14.01.2013 № 14.

В рамках указанного дела арбитражные суды пришли к выводу о том, что письмо Администрации об одностороннем отказе от договора аренды от 27.06.2016 № 01-11-4984/16-0-0 направлено арендатору (Обществу) по юридическому адресу: <...>; при этом из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 09.11.2017 следует, что местом нахождения Общества является иной адрес -  <...>; сведения об изменении места нахождения внесены в реестр 28.03.2016 (ГРН 2168617169477). Между тем, по вышеуказанному адресу уведомление от 27.06.2016  № 01-11-4984/16-0-0 об одностороннем отказе от договора аренды Администрацией не направлялось.

Также судами установлено, что согласно сведениям, размещенным в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (сервис «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru), определением от 21.12.2015 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу № А75-13869/2015 в отношении Общества введена процедура наблюдения,  сообщение об открытии в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсант» от 16.01.2016 № 6; 19.02.2016 Администрация обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением о включении в реестр требований кредиторов Общества задолженности в размере 5 897 323 руб. по арендной плате по договору от 14.10.2013 № 14 за период с 09.07.2013 по 24.11.2015.

При этом сведения об адресе (месте нахождения) Общества также размещены в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований Общества, суд при рассмотрении дела № А75-21402/2017 исходил из обстоятельств осведомленности Администрации на момент направления уведомления от 27.06.2016 № 01-11-4984/16-0-0 об одностороннем отказе от договора об изменении места нахождения Общества, отсутствия последнего по адресу, указанному в договоре аренды (<...>); в связи с чем пришел к выводу о том, что направляя уведомление Обществу по неактуальному адресу, с учетом введения в отношении последнего процедуры банкротства, о чем Администрации было известно, указанное лицо действовало недобросовестно и неразумно.

Помимо этого, суд, ознакомившись с материалами дела № А75-7207/2017, установил, что Администрация квалифицировала договор аренды земельного участка от 14.10.2013 № 14 в качестве действующего, поскольку предметом спора по названному делу явилось наличие задолженности за 3 и 4 кварталы 2016 года, истребуемой ввиду неисполнения договорных обязательств.

Согласно части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Незаконность отказа Администрации от договора аренды земельного участка от 14.10.2013 № 14 в рассматриваемом случае установлена в рамках рассмотрения дела № А75-21402/2017, а также подтверждена материалами настоящего дела.

В период внесения ответчиком оспариваемой записи о прекращении действия договора аренды от 14.10.2013 № 14 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) действовал Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации).

В силу статьи 16  Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Статьей 17 Закона о государственной регистрации (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) определено, что помимо перечисленных в данной статье документов основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания (абзац 2); иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (абзац 9).

Как указывает ответчик, основанием для внесения оспариваемой записи в ЕГРП явилось представление Администрацией уведомления от 27.06.2016  № 01-11-4984/16-0-0 об одностороннем отказе от договора аренды № 14, направленное арендатору по адресу <...>, по которому арендатор в указанный период времени уже не находился.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В целях проверки правомерности внесения сведений в государственный реестр на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации возложена обязанность по проведению правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), на предмет установления отсутствия предусмотренных Законом о государственной регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 18 Закона о государственной регистрации документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать достоверную информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно абзацу седьмому статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с частью 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ сторона, которой Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из анализа упомянутых норм права, при проведении правовой экспертизы документов, представленных с заявлением на осуществление государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок в связи с односторонним отказом арендодателя от договора аренды, должностное лицо Управления обязано было, в числе прочего, проверить законность отказа арендодателя от договора аренды земельного участка, в том числе, учитывая односторонний отказ арендодателя от  договора, обстоятельства надлежащего уведомления арендатора об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка, обязательность которого предусмотрена статьей 619 Гражданского кодекса РФ.

Приказ Минэкономразвития России от 09.12.2014 № 789 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Приказ № 789), действовавший в спорный период времени, устанавливал исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления государственной услуги, которые находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг, и которые заявитель вправе представить.

Так, согласно пункту 110 Приказа № 789, заявитель вправе по собственной инициативе представить выписку из единого государственного реестра юридических лиц в случае, если правообладателем, стороной или сторонами сделки является юридическое лицо.

Из пунктов 111-113 Приказа № 789 следует, что в случае, если заявителем по собственной инициативе не представлены документы, указанные в пункте 110 Административного регламента, такие документы или необходимые сведения, содержащиеся в таких документах, запрашиваются органом, осуществляющим регистрацию прав, в порядке межведомственного информационного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органе местного самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой документ (в распоряжении которых находится такой документ).

Сведения о месте нахождения юридического лица являются общедоступными и могли быть проверены Управлением при принятии решения о прекращении права аренды на основании одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, поскольку  местом нахождения Общества с 28.03.2016 являлся адрес, по которому уведомление об одностороннем отказе не направлялось, что, в свою очередь, свидетельствовало о несоблюдении Администрацией требований статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Указанные обстоятельства незаконности отказа Администрации от договора аренды № 14 без надлежащего уведомления арендатора были установлены при рассмотрении дела №А75-21402/2017 и подтверждены при рассмотрении настоящего спора.

При таких обстоятельствах, у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для внесения 19.10.2016 записи в ЕГРП о прекращении договора аренды № 14 от 14.10.2013, поскольку при надлежащем проведении правовой экспертизы представленных Администрацией документов регистрирующий орган должен был установить, что обязательная процедура уведомления арендатора об одностороннем отказе от договора аренды Администрацией соблюдена не была.

Статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными и указывает на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Установив обстоятельства, свидетельствующие о незаконности внесения Управлением записи от 19.10.2016 о прекращении права в отношении аренды Обществом объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101064:12, площадью 15 561 кв.м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, восточный промрайон, улица Инженерная, (проезд 2 ПР), суд полагает необходимым обязать ответчика устранить допущенное нарушение прав Общества в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В связи с удовлетворением требований заявителя, судебные расходы Общества по оплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей относятся на ответчика. Излишне уплаченная им государственная пошлина в размере 6000 рублей подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

заявление общества с ограниченной ответственностью «Техностройпроект» в лице конкурсного управляющего ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительной запись от 19.10.2016 о прекращении права (ограничения (обременения) права) в отношении аренды обществом с ограниченной ответственностью «Техностройпроект» объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101064:12, площадью 15 561 кв.м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, восточный промрайон, улица Инженерная, (проезд 2 ПР), внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре устранить допущенное нарушение прав общества с ограниченной ответственностью «Техностройпроект».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Техностройпроект» судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере  3 000 рублей.

Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 1 по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Техностройпроект» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению № 61 от 22.12.2017.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья                                                                                                  Е.А. Голубева