Решение от 7 ноября 2018 г. по делу № А41-71848/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-71848/18
08 ноября 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 08 ноября 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 12.04.1996, юридический адрес: 143009, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ДОМ И САД" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 09.03.2000, юридический адрес: 143002, <...>)

о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.05.2002 г. № 21020-Z в размере 622 492 руб. 50 коп. за период с 01.01.2018 г. по 12.03.2018 г. и пени за период с 01.01.2018 г. по 12.03.2018 г. в размере 51 133 руб. 32 коп.

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по дов. № 12 от 09.01.2018 г., паспорт РФ.

от ответчика: ФИО3, представитель по дов. № 1 от 23.11.2017 г., паспорт РФ; ФИО4, представитель по дов. № б/н от 05.09.2016 г., паспорт РФ.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ДОМ И САД" (далее – ООО "ДОМ И САД", ответчик) с требованиями о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.05.2002 г. № 21020-Z в размере 622 492 руб. 50 коп. за период с 01.01.2018 г. по 12.03.2018 г. и пени за период с 01.01.2018 г. по 12.03.2018 г. в размере 51 133 руб. 32 коп.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность; а также неустойку, начисленную на нее.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала.

Представители ответчика исковые требования не признали, возражали против их удовлетворения.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Как установлено материалами дела 15 мая 2002 года между Министерством имущественных отношений Московской области (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ДОМ И САД" (далее – Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности № 21020-Z (далее – договор аренды), по условиям которого во временное владение о пользование Арендатору предоставлен земельный участок площадью 5000 кв.м с кадастровым номером 50-20-29-1-5-1 из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, Барвихинский сельский округ, в районе поселка Рублево. (п. 1.2 договора аренды).

Земельный участок предоставлен для осуществления Арендатором строительства торгового центра, сроком на 25 лет - с 26.04.2002 г. по 25.04.2027 г. (п. 1.3, п. 2.1 договора аренды).

Пунктом 3.1 договора аренды в редакции Дополнительного соглашения от 30.03.2005 г. № 2 предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок установлен в приложении № 2 (Расчёт арендной платы), в соответствии с которым размер арендной платы определяется по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Арендная плата перечисляется арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 4.2.3 договора аренды в редакции Дополнительного соглашения от 30.03.2005 г. № 2 предусмотрена обязанность Арендатора по уплате арендной платы в размере, порядке и на условиях договора.

В дальнейшем на основании Дополнительного соглашения от 14.05.2009 г. № 3 к договору аренды, права и обязанности Арендодателя перешли к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области, а п. 5.2 договора аренды изложен в иной редакции в соответствии с которым за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор с 24.04.2005 г. уплачивает пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

04.06.2002 г. в ГКН внесены сведения о земельном участке с присвоением кадастрового номера 50:20:0010112:102 являющемся предметом договора аренды.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законодательстве порядке, о чем в ЕГРП внесена запись о регистрации.

Согласно расчету истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 г. по 12.03.2018 г. в размере 622 492 руб. 50 коп., и по пени за период с 01.01.2018 г. по 12.03.2018 г. в размере 51 133 руб. 32 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка, истец направил в адрес ответчика Претензию от 11.07.2018 года с предложением в добровольном порядке погасить сумму основного долга и пени, начисленные как на данную задолженность, так и на ранее возникшую.

Факт направления претензии подтверждается описью вложения в почтовое отправление, квитанцией.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

Между тем, обращаясь в суд с настающими требованиями, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2018 года по делу № А41-24582/18, оставленным без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2018 года, установлено, что согласно Правилам землепользования и застройки Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области утвержденным решением Совета депутатов с.п. Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области от 26.11.2013 №6/1, земельный участок КН 50:20:0010112:102 расположен в границах территориальной зоны зеленых насаждений, выполняющих специальные функции (Р-4). Основные виды разрешенного использования земельного участка: для организации зеленых насаждений санитарнозащитных зон, технических зон (инженерных коммуникаций - газопроводов, водоводов, ЛЭП и т.п.), железных дорог, придорожных полос. Условно разрешенные виды использования земельного участка: для размещения объектов трубопроводного транспорта

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 5000 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0010112:102 предоставлен в аренду обществу для строительства торгового центра.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Из условий договора аренды следует, что спорный земельный участок предоставлен ответчику для строительства торгового центра.

Из материалов настоящего дела, с учетом обстоятельств установленных решением Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2018 года по делу № А41-24582/18, вступившим в законную силу, следует, что в настоящее время, при наличии существующих ограничений, о которых не содержалось информации при заключении договора аренды, использовать земельный участок для целей строительства не представляется возможным.

В частности, из утвержденного Министерством строительного комплекса Московской области градостроительного плана земельного участка следует, что размещение объектов капитального строительства на земельном участке не предусмотрено.

Согласно Правилам землепользования и застройки сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, утвержденным решением Совета депутатов сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области от 26.11.2013 №6/1, земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010112:102 расположен в границах территориальной зоны зеленых насаждений, выполняющих специальные функции (Р-4). Основные виды разрешенного использования земельного участка: для организации зеленых насаждений санитарно-защитных зон, технических зон (инженерных коммуникаций - газопроводов, водоводов, ЛЭП и т.п.), железных дорог, придорожных полос. Условно разрешенные виды использования земельного участка: для размещения объектов трубопроводного транспорта.

Данные обстоятельства свидетельствуют о неисполнении истцом своей обязанности по передаче ответчику земельного участка, соответствующего характеристикам, позволяющим его использовать в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, в связи с чем, истец не имеет право требовать с арендатора внесения арендных платежей за спорный период.

При указанных обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Р.Ш. Бирюков