Решение от 10 июля 2025 г. по делу № А59-3087/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, <...>

Факс <***>, 460-952, адрес сайта-http://sakhalin.arbitr.ru/

Электронная почта-info@sakhalin.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-3087/2024
г. Южно-Сахалинск
11 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 08.07.2025, решение в полном объеме изготовлено 11.07.2025.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Веретенникова И.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Максимовым В.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Орлан Логистик» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 693006, <...>)

к акционерному обществу «Сахавтодор» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 693014, <...>)

о понуждении ответчика передать объект недвижимости, понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 30.05.2024;

в отсутствии иных участников судебного разбирательства

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Орлан Логистик» (далее - истец, ООО «Орлан Логистик») обратилось в арбитражный суд к акционерному обществу «Сахавтодор» (далее - ответчик, АО «Сахавтодор») с исковым заявлением:

- о признании недействительной одностороннюю сделку «Экспромт» по отмене решения о заключении с ООО «Орлан Логистике» договора купли-продажи нежилого здания, пункт весового контроля Литера А площадью 71,5 кв. м, 2001 года постройки, кадастровый номер 65:01:1001002:143, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, плр. Лиственничное, восточная сторона автомобильной дороги «Южно-Сахалинск - ФИО2» на пикете 10 км + 500 м, по начальной цене договора на основании протокола от 20.02.2024 г. об итогах аукциона № 22000103910000000021, оформленную протоколом заседания комиссии по осуществлению закупок ГУДП «Экспромт» от 29.02.2024;

- о признании договора купли-продажи нежилого здания, пункт весового контроля Литера А площадью 71,5 кв. м, 2001 года постройки, кадастровый номер 65:01:1001002:143, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, плр. Лиственничное, восточная сторона автомобильной дороги «Южно-Сахалинск - ФИО2» на пикете 10 км + 500 м, заключенным на условиях, предусмотренных аукционной документацией электронного аукциона № 22000103910000000021, включающей условие об одновременной передаче ООО «Орлан Логистике» права аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:1001002:144 (в границах по состоянию на 20.02.2024);

- обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание, пункт весового контроля Литера А площадью 71,5 кв. м, 2001 года постройки, кадастровый номер 65:01:1001002:143, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, плр. Лиственничное, восточная сторона автомобильной дороги «Южно-Сахалинск - ФИО2» на пикете 10 км + 500 м, к ООО «Орлан Логистике» на основании протокола от 20.02.2024 г. об итогах аукциона № 22000103910000000021.

- обязании АО «Сахавтодор» передать ООО «Орлан Логистике» нежилое здание, пункт весового контроля Литера А площадью 71,5 кв. м, 2001 года постройки, кадастровый номер 65:01:1001002:143, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, плр. Лиственничное, восточная сторона автомобильной дороги «Южно-Сахалинск - ФИО2» на пикете 10 км + 500 м (с учетом уточнений от 27.01.2025).

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статей 309, 310, 445, 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по заключению контракта по результатам аукциона № 22000103910000000021.

Определением от 23.05.2024 исковое заявление принято к производству суда, возбуждено дело и назначено к рассмотрению в судебном заседании на 19.06.2024. В дальнейшем рассмотрение дела неоднократно откладывалось.

Этим же определением, суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - МИЗО).

Определением от 09.07.2024, суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, с учетом уточнений, просил их удовлетворить, ответчик, третьи лица явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, о дате и месте его проведения уведомлены надлежащим образом.

В связи с изложенным, суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), определил провести судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил следующее.

23.01.2024 ГУДП «Экспромт» разместило на официальном сайте ЕЭТП «Росэлторг» извещение о проведении электронного аукциона (номер процедуры 22000103910000000021) на право заключения договора купли-продажи государственного имущества: нежилое здание, пункт весового контроля Литера А площадью 71,5 кв. м, 2001 года постройки, кадастровый номер 65:01:1001002:143, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, плр. Лиственничное, восточная сторона автомобильной дороги «Южно-Сахалинск - ФИО2» на пикете 10 км + 500 м (далее - «Здание»),

Извещение содержало следующие сведения о Здании:

- Здание является собственностью Сахалинской области, в лице Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации № 65:01:1001002:143-65/074/2021-1 от 28.10.2021;

- Здание принадлежит Продавцу на праве хозяйственного ведения, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации № 65:01:1001002:143-65/074/2021-2 от 16.11.2021;

- Здание расположено на земельном участке, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, восточная сторона автомобильной дороги федерального назначения «Южно-Сахалинск - ФИО2» на пикете 10 км + 500 м, кадастровый номер 65:01:1001002:144, площадью 2593 +/- 18 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под площадку пункта весового контроля с обустройством;

- Земельный участок используется Продавцом по договору аренды земельного участка № 8/23/ДА от 01.06.2023;

- Одновременно с передачей права собственности на Здание Продавец передает Покупателю право аренды земельного участка под ним;

- сделка по продаже Здания согласована от лица собственника имущества Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области путем издания распоряжением от 10.01.2024 № 3.04-5-р/24;

- начальная цена Здания, включая цену передаваемого права аренды земельного участка, составляет 6 482 400 рублей.

12.02.2024 истец подал заявку на участие в аукционе.

13.02.2024 на лицевом счете Истца на ЕЭТП «Росэлторг» была заблокирована сумма задатка для участия в аукционе в сумме 648 240 рублей.

20.02.2024 в соответствии с протоколом итогов аукциона торги признаны состоявшимися в связи с признанием одного претендента (истца) участником, истец признан победителем. Протокол итогов подписан сторонами спора.

Согласно аукционной документации организатор аукциона в срок не ранее, чем через 10 дней с момента опубликования протокола об итогах аукциона передает победителю аукциона 3 экземпляра проекта договора купли-продажи.

Победитель аукциона в течение 5 дней должен подписать и заверить печатью проект договора купли-продажи, переданный ему в соответствии с аукционной документацией и 1 экземпляр вернуть организатору.

26.02.2024 истец обратился к ответчику с запросом о направлении ему договора купли-продажи Здания, указав, что срок для подписания договора купли-продажи наступает 01.03.2024 и истекает 06.03.2024.

Однако 01.03.2024 истцу стало известно о подписании ответчиком протокола от 29.02.2024, предусматривающего отмену ранее принятого решения о заключении с истцом договора купли-продажи по результатам аукциона по начальной цене.

Данное решение Ответчик мотивировал наличием в извещении о проведении электронного аукциона технической ошибки, состоящей в том, что на земельном участке с кадастровым номером 65:01:1001002:144 расположено два объекта недвижимости: Здание с кадастровыми номерами 65:01:1001002:143, которое являлось предметом аукциона, а также другой объект недвижимости с кадастровым номером 65:01:1001002:142 площадью 2 560,8 кв. м, который не являлся предметом аукциона.

По мнению ответчика, данное обстоятельство лишает его возможности передать истцу права аренды на земельный участок с кадастровым номером 65:01:1001002:144 при переходе права собственности на здание с кадастровым номером 65:01:1001002:143.

04.03.2014 истец направил в адрес ответчика и МИЗО требование № 3-В о направлении договора купли-продажи для подписания.

07.03.2024 истец дополнительно направил в адрес ответчика и МИЗО претензия в связи с неполучением ответов на требование № 4-В от 04.03.2024.

19.03.2024 ответчик направил в адрес истца письмо, в котором указал на принятие решения об отмене результатов аукциона и отказе заключать договор.

Данные обстоятельства, явились основанием для обращения истца в суд, с рассматриваемым исковым заявлением.

В силу пункта 1 статьи 18 Федерального закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178 ФЗ) на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества.

Организатор аукциона на основании Распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области 10.01.2024 № 3.04-5-р/24 «О согласовании государственному унитарному дорожному предприятию Сахалинской области «Экспромт» совершения сделки» опубликовал извещение о проведении электронного аукциона Лот № 1 - Здание нежилое, пункт весового контроля Литера А площадью 71,5 кв.м, 2001 т.п., кадастровый номер 65:01:1001002:143, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, плр. Листвиничное, восточная сторона автомобильной дороги «Южно- Сахалинск - ФИО2» на пикете 10 км + 500 м.

Имущество является собственностью Сахалинской области, в лице МИЗО, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации № 65:01:1001002:143-65/074/2021-1 от 28.10.2021.

Имущество принадлежит Предприятию на праве хозяйственного ведения, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации № 65:01:1001002:143-65/074/2021 -2 от 16.11.2021.

Нежилое здание расположено на земельном участке, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, восточная сторона автомобильной дороги федерального назначения «Южно-Сахалинск - ФИО2» на пикете 10 км + 500 м, кадастровый номер 65:01:1001002:144.

Земельный участок используется по договору аренды земельного участка №8/23/ДА от 01.06.2023.

Согласно протоколу подведения итогов от 20.02.2024 № 22000103910000000021, лот №1 решением комиссии по осуществлению закупок ГУДП «Экспромт» победителем признана организация - ООО «Орлан Логистике», место нахождения: <...>; ИНН: <***>; порядковый номер заявки: № 3229987.

Однако, в последующем после подведения итогов выяснилось, что в извещении о проведении аукциона была допущена ошибка, заключающаяся в том, что на земельном участке с кадастром номером 65:01:1001002:144 находится второй объект недвижимости, не являющийся предметом аукциона с кадастровым номером 65:01:1001002:142, площадью 2 561 кв.м, назначение: сооружения дорожного транспорта; наименование: площадка с обустройством.

Указанный объект является собственностью Сахалинской области, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации № 65:01:1001002:142-65/073/2023-1 от 06.10.2023 и принадлежит Предприятию на праве хозяйственного ведения, о чем в ЕГРН содержится запись о регистрации № 65:01:1001002:142-65/074/2023-2 от25.12.2023, что подтверждается выпиской от 27.05.2024.

С учетом данных обстоятельств, организатором аукциона составлен протокол от 29.02.2024, согласно которому комиссия приняла решение о том, что заключить договор с ООО «Орлан Логистике» не представляется возможным. Решение заключить договор с «Орлан Логистике» отменено.

Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные главой 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (часть 1 статьи 549 ГК РФ).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В протоколе подведения итогов №22000103910000000021, лот № 1 от 20.02.2024 не определен предмет договора, не указан земельный участок, на котором располагается объект недвижимости, на каком основании покупатель будет владеть и пользоваться участком; не определена цена договора (указана только начальная цена); не определен порядок расчетов и оплаты, обязательства сторон и др.

При таких обстоятельствах, протокол подведения итогов от 20.02.2024 не может иметь силу основного договора купли-продажи недвижимости.

Ввиду изложенного, ссылка истца на пункт 6 статьи 448 ГК РФ, согласно которой, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора, не состоятельна.

С учетом изложенных обстоятельств, исковые требования не подлежат удовлетворению.

При распределении судебных расходов, понесенных истцом в виде уплаты государственной пошлины, суд исходит из положений статьи 110 АПК РФ, регламентирующей, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующимив деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.


Судья                                                                                                И.Н. Веретенников