Решение от 7 сентября 2017 г. по делу № А63-6112/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Губжоковой Д.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, ОГРН <***>, ИНН <***>, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН <***>, ИНН <***>, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию Шпаковского муниципального района Ставропольского края,

о взыскании 95 298,33 рубля задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 27.01.2017, 50 136,06 рубля пени за период с 01.01.2014 по 27.01.2017,

при участии в судебном заседании ответчика ФИО1 (паспорт), представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 10.05.2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (далее – истец, администрация поселения) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 95 298,33 рубля задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 27.01.2017, 50 136,06 рубля пени за период с 01.01.2014 по 27.01.2017.

Дело рассматривается с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края (далее – третье лицо, администрация района).

В судебном заседании ответчик просил в удовлетворении требований отказать в полном объеме, возражал в части применения истцом базового размера арендной платы в размере 20 %, указал, что применению подлежи базовый размер, установленный для земельных участков под жилую застройку. Также заявил о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности к требованиям за период с 01.01.2014 по 11.04.2014.

Истец не явился, представил ходатайство об отложении судебного заседания ввиду невозможности явки представителя в связи с его участием в ином судебном процессе.

Данное ходатайство судом отклонено как необоснованное.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, было извещено надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 156 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, администрация поселения (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды от 13.4.2007 № 65 (далее – договор), по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020225:0124 площадью 597 кв.м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства». Срок аренды установлен с 13.04.2007 по 13.04.2017.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.06.2012 под номером 26-26-11/007/2007-464.

На основании дополнительного соглашение от 16.06.2008, а также соглашения о передаче прав от 26.05.2012 впоследствии права арендатора были переуступлены ФИО4, а затем – ФИО1.

В соответствии с постановлением от 28.03.2013 № 862 и дополнительным соглашением от 30.07.2013 к договору аренды изменен вид разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования «для строительства жилого дома со встроенным магазином» (запись о государственной регистрации от 27.08.2013 № 26-26-33/030/2013-037).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным, согласно прилагаемому расчету путем перечисления на счет (пункт 3.2 договора).

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор оплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Согласно выписке уведомлению ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю от 19.05.2017 № КУВИ-101/2017-65146 сведения о зарегистрированных правах на нежилые здания, расположенные на земельном участке в <...>,в ЕГРН отсутствуют.

В нарушение условий договора предприниматель не вносит арендные платежи.

06 февраля 2017 года администрация поселения направила в адрес предпринимателя претензию от 31.01.2017 № 27 с требованием об оплате образовавшейся задолженности и пени.

Предпринимателем указанное требование оставлено без внимания, в связи с чем администрация поселения обратилась в арбитражный суд с данным иском.

Частью 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) было установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Полномочия органов местного самоуправления урегулированы Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 131-ФЗ).

Как следует из содержания статей 15 и 15.1 Федерального закона № 131-ФЗ, вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не являются вопросами местного значения.

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона № 131-ФЗ полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления.

В соответствии с частью 2 данной статьи наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Российской Федерации осуществляется федеральными законами, отдельными полномочиями субъектов Российской Федерации - законами субъектов Российской Федерации. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями иными нормативными правовыми актами не допускается.

Согласно пункту 3 указанной статьи отдельные государственные полномочия, передаваемые для осуществления органам местного самоуправления, осуществляются органами местного самоуправления муниципальных районов и органами местного самоуправления городских округов, если иное не установлено федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона № 131-ФЗ органы местного самоуправления муниципального района вправе заключать соглашения с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, о передаче им части своих полномочий по решению вопросов местного значения, перечисленных в статьях 14 и 15 указанного Закона.

Администрация района по соглашению о передаче полномочий по распоряжению земельными участками в границах муниципального образования города Михайловска, не прошедшими процедуру разграничения государственной собственности на землю, передала администрации поселения часть своих полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на условиях, определенных соглашением о передаче полномочий.

Вместе с тем распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к числу полномочий органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения статьями 14 и 15 Федерального закона № 131-ФЗ не отнесено.

С учетом изложенного администрация района не вправе была передавать данные полномочия органу местного самоуправления муниципального образования города Михайловска.

Отсутствуют также нормативные акты, федеральный закон или закон субъекта о наделении администрации поселения отдельными государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поскольку полномочия по распоряжению спорным земельным участком, государственная собственность на которые не разграничена, администрации поселения не передавались, суд пришел к выводу о том, что спорный договор в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен неуполномоченным лицом, следовательно, является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статьи 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом сказанного суд приходит к выводу о ничтожности договора аренды от 13.04.2007 № 65 и дополнительных соглашений к нему.

Администрация поселения просит взыскать с ответчика основной долг по арендной плате, что само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного материального требования, поскольку факт пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 26:11:020225:0124 подтверждается материалами дела и последним не оспаривается (доказательства обратного в дело не представлены).

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.11.2010 № 8467/10 разъяснено, что при разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска, определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. Суды, на основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Таким образом, ответчик обязан возместить администрации поселения сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере, установленном соответствующим нормативным правовым актом.

Ответчиком заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности к требованиям истца за период с 01.01.2014 по 11.04.2014.

В статье 195 ГК РФ указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 3 статьи 202 ГК РФ установлено, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В пункте 16 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43) даны разъяснения, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, пункт 2 статьи 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, статья 55 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи», пункт 1 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30 июня 2003 года № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции с 01.06.2016) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Из материалов дела видно, что истцом в адрес ответчика 06.02.2017 была направлена претензия с требованием о погашении задолженности. То есть на 30 дней, которые установлены АПК РФ для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, течение срока исковой давности приостанавливалось (аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ от 31.10.2016 № 487-ПЭК16).

В пункте 4 статьи 202 АПК РФ определено, что со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. Остающаяся часть срока исковой давности, если она составляет менее шести месяцев, удлиняется до шести месяцев, а если срок исковой давности равен шести месяцам или менее шести месяцев, до срока исковой давности.

Согласно штампу канцелярии исковое заявление администрации поселения поступило в арбитражный суд 21.04.2017. Суд вправе удовлетворить требования истца за последние три года, то есть с 21.04.2014. На период с 06.02.2017 по 08.03.2017 течения срока давности было приостановлено ввиду необходимости соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора.

Договором аренды был предусмотрен порядок оплаты, в соответствии с которым арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

За взысканием арендной платы за 1 квартал 2014 года администрация была вправе обратиться в суд не позднее 06.04.2017.

Поскольку после прекращения обстоятельства (08.03.2017), послужившего основанием для приостановления течения срока исковой давности, оставшаяся часть срока исковой давности по требованию за 1 квартал 2014 года составила менее 6 месяцев, срок давности по названному требованию был удлинен на 6 месяцев, то есть на момент подачи иска срок давности по заявленным администрацией требованиям пропущен не был.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Расчет арендной платы (неосновательного обогащения) за пользование земельным участком произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п (далее – постановление № 64-п), а также Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п (далее – постановление № 112-п).

При расчете арендной платы администрацией поселения применена ставка 20%, в обоснование указано, что согласно акту обследования земельного участка от 04.04.2017 № 317 на земельном участке планируется открытие специализированного магазина по торговле пиломатериалами, в связи с чем вид разрешенного использования соответствует пятому виду – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли.

Ответчик, не оспаривая применяемые при расчете арендной платы площадь арендуемого земельного участка и его удельный показатель кадастровой стоимости, пояснил, что истцом необоснованно применяется базовый размер арендной платы 20%, определенный для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, так как в соответствии с приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» спорный земельный участок был оценен по второму виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов жилищного строительства». Кадастровая стоимость земельного участка в 2013-2015 годах также была определена по виду разрешенного использования – под объекты жилищного строительства.

Оценив доводы истца и ответчика в данной части, суд приходит к следующему. Согласно выписке из ЕГРН от 05.04.2017 спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для строительства жилого дома со встроенным магазином».

Из проекта здания, расположенного в <...>, от 2016 года, представленного ответчиком в материалы дела, видно, что на земельном участке планировалось строительство жилого дома со встроенным магазином.

06 февраля 2017 года предпринимателю было выдано разрешение № 26-RU26526101-138-2017 на строительство жилого дома со встроенным магазином площадью 140,62 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН 27.03.2017 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 26:11:020225:1119 площадью 140,6 кв.м, расположенный на спорном земельном участке (запись о государственной регистрации от 16.03.2017 № 26:11:020225:1119-26/021/2017).

Исходя из акта обследования от 18.08.2017 № 438 земельного участка с кадастровым номером 26:11:020225:124 площадью 597 кв.м с видом разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки», проведенного совместно администрацией поселения и предпринимателем, следует, что на земельном участке расположен объект незавершенного капитального строительства, земельный участок используется по целевому назначению.

Пунктом 2.1.16 приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» (далее – Приказ № 222) установлено, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка. Для указанного случая кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, занятых многоэтажной и среднеэтажной или малоэтажной, в том числе индивидуальной жилой застройкой, на площадь земельного участка.

Таким образом, поскольку одним из видов разрешенного использования в спорный период являлась жилая застройка, разрешение на строительство, а также проект предполагали строительство индивидуального жилого дома со встроенным магазином, а также с учетом положений пункта 2.1.16, суд приходит к выводу о том, что при расчете арендной платы применению подлежит базовый размер арендной платы, установленный для второго вида разрешенного использования земельного участка «земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки».

Кроме того, постановлением администрации поселения от 03.07.2017 № 797 вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен на вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Судом произведен расчет задолженности по арендной плате.

Арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной в 2014 и 2015 годах 157 399,05 рубля, в 2016 и 2017 годах – 442 615,8 рубля, а также базового размера арендной платы – 0,3 %.

За период с 01.01.2014 по 27.01.2017 сумма арендной платы, подлежавшая оплате предпринимателем, составила 2 370,47 рубля.

Ответчиком за спорный период произведена оплата на общую сумму 3 926,2 рубля, что подтверждается платежными документами: от 26.10.2016 на сумму 472,19 рубля, от 11.02.2015 на сумму 589 рублей, от 26.10.2016 на сумму 209,33 рубля, от 26.10.2016 на сумму 1 327,84 рубля, от 05.04.2017 на сумму 1 327,84 рубля.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности за фактическое пользование земельным участком.

Признание договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой исключает возможность начисления договорной пени, в связи с чем суд отказывает в требовании о взыскании пени.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

приобщить к материалам дела представленные документы.

Ходатайство об отложении судебного заседания оставить без удовлетворения.

Исковые требования администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, ОГРН <***>, ИНН <***>, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Ю.Б. Капункин