Решение от 24 октября 2020 г. по делу № А45-9721/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-9721/2020
г. Новосибирск
24 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено 24 октября 2020 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Галерея» (ИНН <***>), г. Новосибирск

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317547600084943), Новосибирская область,

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 02.03.2016 №123430р в размере 745 128 рублей 21 копейки, неустойки в размере 69 704 рублей 83 копеек,

при участии представителей:

истца – не явился, уведомлен,

ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность 01.07.2019,

третье лицо - ФИО4, паспорт, доверенность от 10.10.2018,

установил:

мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Галерея» (далее – ответчик, ООО «Галерея) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 02.03.2016 №123430р в размере 745 128 рублей 21 копейки, неустойки в размере 69 704 рублей 83 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО2.

В судебное заседание мэрия города Новосибирска не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в заявленном размере по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление (л.д. 71-73), указывал, что объект незавершенного строительства - Физкультурно-оздоровительный комплекс с аптекой, магазином и кафетерием, площадь застройки: 1216,6 кв.м. степень готовности - 56%, кадастровый (или условный) номер: 54:35:072115:271, расположен на земельном участке из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:35:072115:39, общей площадью 3318 кв.м., разрешенное использование: для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса с аптекой, магазином и кафетерием, по адресу: <...>. Согласно выписке из ЕГРН от 28.02.2019 собственниками объекта незавершенного строительства являются ООО «Галерея» и ФИО2, в связи с чем при расчёте платы за фактическое пользование земельным участком, по мнению ответчика, необходимо исходить из доли ответчика в праве собственности на объект недвижимости, расположенном на нем.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 в судебном заседании и в отзыве на исковое заявление (л.д. 119-121) пояснила, что индивидуальный предприниматель ФИО2 стороной договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 02.03.2016 №123430р не являлась; о факте заключения договора узнала после его прекращения (02.03.2019); право собственности на долю в объекте незавершенного строительства возникло 15.10.2018; при обращении с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка получила отказ; полагает, что арендная плата по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 02.03.2016 №123430р с нее взыскана быть не может.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Галерея» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 02.03.2016 №123430р (л.д.19-27), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:072115:39 площадью 3 318 кв.м. Договор аренды в установленном законом порядке прошёл процедуру государственной регистрации.

Согласно пункту 1.3 договора аренды земельный участок передается арендатору для завершения строительства физкультурно-оздоровительного комплекса с аптекой, магазином и кафетерием по ул. Выборной.

Срок действия договора с 02.03.2016 по 02.03.2019 (пункт 1.4 договора аренды).

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ). В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 2.1 договора аренды в соответствии с постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 664 000 рублей в год или 55 333 рублей 34 копейки в месяц.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным (2.3.2 договора аренды).

Согласно пункту 2.4 договора аренды арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

В соответствии с информационной справкой о начисленной сумме арендной платы по договору аренды от 02.03.2016 №123430р (л.д. 15) сумма годовой арендной платы с 09.02.2016 по 10.03.2017 составляет 664 000 рублей в год или 55 333 рублей 34 копейки ежемесячно, сумма годовой арендной платы с 11.03.2017 по 31.12.2017 составляет 690 560 рублей в год или 57 546 рублей 67 копеек ежемесячно, сумма годовой арендной платы с 01.01.2018 составляет 718 182 рубля 40 копеек в год или 59 848 рублей 53 копейки ежемесячно, сумма годовой арендной платы с 01.01.2019 по 31.12.2019 составляет 749 064 рубля 24 копейки или 62 422 рубля 02 копейки ежемесячно, сумма годовой арендной платы с 01.01.2020 составляет 771 536 рублей 17 копеек в год или 64 294 рубля 68 копеек ежемесячно.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 31-32) расположенный на переданном по договору аренды земельном участке объект незавершенного строительства степенью готовности 56% с кадастровым номером 54:35:072115:271 принадлежит на праве долевой собственности ФИО2 (доля в праве 137828/1216600, право зарегистрировано 15.10.2018, то есть в период действия спорного договора аренды) и обществу с ограниченной ответственностью «Галерея» (доля в праве 1078772/1216600).

После истечения срока договора аренды 02.03.2019 ответчик земельный участок не возвратил, продолжал использовать земельный участок, арендную плату своевременно не вносил, в связи с чем у него возникла задолженность по арендной плате в размере 745 128 рублей 21 копейки.

Расчет истца судом проверен, признан верным.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истцом направлено досудебное уведомление от 22.02.2019 № 20-3858 (л.д. 28), в котором предложено перечислить имеющуюся задолженность по арендной плате и неустойку. Ответчик в добровольном порядке задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Материалами дела подтверждается, что обязательства по договору аренды земельного участка ответчиком не исполнены, доказательства оплаты задолженности в полном объеме не представлены, в связи с чем суд находит требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с марта 2019 года по февраль 2020 года подлежащим удовлетворению.

При этом судом отклоняются доводы ответчика о необходимости исчисления арендной платы исходя из доли в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 2 статьи 35 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 321 ГК РФ если в обязательстве участвует несколько кредиторов или нескольких должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Согласно статье 322 ГК РФ солидарная обязанность или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Установив, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства физкультурно-оздоровительный комплекс с аптекой, магазином и кафетерием, находящийся в долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «Галерея» и ФИО2, имеющей статус индивидуального предпринимателя с 08.06.2017, суд исходит из того, что при определении размера обязательства ответчика, следует исходить из его солидарного характера.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в соответствии с вышеуказанными разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» и Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» обязанность по уплате неустойки у неисправной стороны при прекращении договора сохраняется.

Пунктом 2.3.3 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

В связи с наличием задолженности истец начислил ответчику неустойку по договору за период с 10.01.2019 по 24.03.2020 в размере 69 704 рублей 83 копеек. Расчет и период начисления неустойки судом проверен и признан верным, оснований для снижения размера неустойки судом не установлено.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 02.03.2016 №123430р в размере 745 128 рублей 21 копейки, неустойки в размере 69 704 рублей 83 копеек.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Галерея» в пользу мэрии города Новосибирска задолженность в размере 745 128 рублей 21 копейки, неустойку в размере 69 704 рублей 83 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Галерея» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 19 297 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Ю.А. Петрова