Постановление от 28 января 2017 г. по делу № А57-11901/2016

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-11901/2016
г. Саратов
29 января 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузьмичева С.А.,

судей Комнатной Ю.А., Смирникова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 октября 2016 года по делу № А57-11901/2016 (судья Землянникова В. В.)

по заявлению индивидуального предпринимателя Главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 304644611300078, ИНН <***>),

заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области Межмуниципальный отдел по Аркадакскому и Турковскому районам г. Аркадак, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), КФХ «Агрос» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконными ненормативных актов: сообщения об отказе в проведении государственной регистрации от 18.03.2016 г.: № 64/002/007/2016-242, № 64/002/007/2016- 243, № 64/002/007/2016-244 и об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, совершить регистрационные действия по прекращению права аренды на земельные участки: Поле I, участок 1, площадью 100 000 кв.м., кадастровый номер земельного участка: 64:30:190111:55; Поле I, участок 2, площадью 300 000 кв.м., кадастровый номер земельного участка: 64:30:190111:56; Поле IV, участок 4, площадью 1 500 000 кв.м., кадастровый номер земельного участка: 64:30:190111:57.

при участии в судебном заседании представителей: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области – ФИО3 по доверенности №91 от 30.12.2016.

без участия в судебном заседании представителей: индивидуального предпринимателя Главы КФХ ФИО2, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области Межмуниципальный отдел по Аркадакскому и Турковскому районам г. Аркадак, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, КФХ «Агрос», извещены своевременно и надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями №№ 66843 0, 66841 6,66840 9.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель глава крестьянско-фермерского хозяйства ФИО2 (далее- ИП Глава КФХ ФИО2, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании незаконными ненормативных актов: сообщения об отказе в проведении государственной регистрации от 18.03.2016 г.: № 64/002/007/2016-242, № 64/002/007/2016-243, № 64/002/007/2016-244 и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее- Управление) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, совершить регистрационные действия по прекращению права аренды на земельные участки: Поле I, участок 1, площадью 100 000 кв.м., кадастровый номер земельного участка: 64:30:190111:55; Поле I, участок 2, площадью 300 000 кв.м., кадастровый номер земельного участка: 64:30:190111:56; Поле IV, участок 4, площадью 1 500 000 кв.м., кадастровый номер земельного участка: 64:30:190111:57.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15 октября 2016 года заявленные требования ИП Главы КФХ ФИО2 удовлетворены. Признаны недействительными сообщения об отказе в государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 18.03.2016 года № 64/002/007/2016-242, № 64/002/007/2016-243, № 64/002/007/2016-244.

Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области не позднее 5 (пяти) рабочих дней со дня вступления в законную силу судебного акта по данному делу, провести государственную регистрацию прекращения права аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 64:30:190111:55, 64:30:190111:56, 64:30:190111:57.

Кроме того, решением суда взысканы с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в пользу ИП главы КФХ ФИО2 расходы по уплате госпошлины в сумме 900 руб.

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований заявителя.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Управления Росреестра по Саратовской области, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 01.04.2015 между ООО «Земельная компания «Черкизово» и КФХ «Агрос» был заключен договор аренды № ЗКЧ-22/15А земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а именно: земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 100 000 кв.м. (10,0 га.), с кадастровым номером 64:30:190111:55, адрес (местоположение): Саратовская область, Ртищевский район, Шило Голицынский округ, поле 1, участок 1; земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 300 000 кв.м. (30,0 га), с кадастровым номером 64:30:190111:56, адрес (местоположение): Саратовская область, Ртищевский район, Шило-Голицынский округ, поле I, участок 2; земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 1500000 кв.м. (150,0 га.) с кадастровым номером 64:30:190111:57, адрес (местоположение): Саратовская область, Ртищевский район, Шило-Голщынский округ, поле IV, участок 4 (т. 1 л.д. 20).

01.04.2015 между ООО «Земельная компания «Черкизово» и КФХ «Агрос» был подписан акт приема - передачи земельного участка (приложение № 2 к договору аренды № ЗКЧ-22/15А) - т. 1 л.д. 23.

13.09.2015 между ООО «Земельная компания «Черкизово» и главой КФХ ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а именно: земельного участка с кадастровым номером 64:30:190119:38, общей площадью 400 000 кв.м., адрес (место нахождение): Саратовская область, Ртищевский район, Шило-Голицинский округ, поле 1к, участок 2, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; земельного участка с кадастровым номером 64:30:190119:39, общей площадью 200 000 кв,м, (20,0 га.), адрес (местоположение): Саратовская область, Ртищевский район, Шило-Голицынский округ, поле Шк, участок 2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; земельного участка с кадастровым номером 64:30:190111:55, общей площадью 100 000 кв.м. (10,0 га.), адрес (местоположение): Саратовская область, Ртищевский район, Шило Голицынский округ, поле I, участок 1, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; земельного участка с кадастровым номером 64:30:190111:56, общей площадью 300 000 кв.м. (30,0 га.), адрес (местоположение): Саратовская область, Ртищевский район, Шило-Голицынский округ, поле I, участок 2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства; земельного участка с кадастровым номером 64:30:190111:57, общей площадью 1500000 кв.м. (150,0 га.), адрес (местоположение): Саратовская область, Ртищевский район, Шило-Голщынский округ, поле IV, участок 4, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (т. 1 л.д. 16).

11.02.2016 ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении права ограничения (обременения) на земельные участки: 64:30:190111:55, 64:30:190111:56, 64:30:190111:57.

Регистрирующим органом принято решение в форме уведомления № 64/002/007/2016-244 от 20.02.2016 года, № 64/002/007/2016-243 от 20.02.2016 года, № 64/002/007/2016-242 от 20.02.2016 года о приостановлении государственной регистрации и заявителю предложено предоставить заявления арендатора о прекращении обременения, либо соглашение о расторжении договора, либо решение суда.

В связи с тем, что заявителем не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, 18.03.2016 года регистрирующим органом принято решение в форме сообщения об отказе в государственной регистрации № 64/002/007/2016-244, 64/002/007/2016-243, 64/002/007/2016-244 по следующим основаниям: в регистрирующий орган не представлены заявления арендатора о прекращении обременения, либо соглашение о расторжении договора, либо решение суда.

Считая, отказы в государственной регистрации № 64/002/007/2016-244, 64/002/007/2016-243, 64/002/007/2016-244 незаконными, заявитель обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельные участки, не имелось.

Судебная коллегия не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в реестре. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (статья 4 Закона N 122-ФЗ).

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в реестре, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества и располагающихся в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации (статья 12 Закона N 122-ФЗ).

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (статья 13 Закона N 122-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 18 Закона N 122-ФЗ).

Статьей 26 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов, а также при наличии оснований, указанных в пункте 4 данной статьи.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по расторжению договоров, следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.

Так, в соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ, регламентирующей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.

Из материалов дела следует, что ООО "Земельная компания ЧЕРКИЗОВО" и Крестьянское фермерское хозяйство "Агрос" заключили договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 01.04.2015 года, срок действия договора по 30.10.2017 года, договор зарегистрирован в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 7.4 Договора аренды "договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из Сторон после направления уведомления о расторжении другой Стороне, в срок, не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. Расторжение Договора оформляется в письменной форме, путем заключения соглашения. В случае уклонения Арендатора составления и подписания соглашения о расторжении Договора, данный Договор считается расторгнутым по истечению срока передачи/возврата земельного участка, указанного в соответствующем уведомлении Арендодателя".

24 декабря 2015 года в адрес КФХ "Агрос" от ИП Главы КФХ "ФИО2" направлено уведомление о расторжении договора аренды земельных участков N ЗКЧ-22/15А от 01.04.2015 года в связи с необходимостью использования земельных участков в своем сельскохозяйственном производстве, на что КФХ "Агрос" в ответ письменно сообщило о своем несогласии с расторжением договора аренды во внесудебном порядке, отметив, что основания для этого отсутствуют.

При этом, как верно указал суд, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Заключенным между ООО "Земельная компания ЧЕРКИЗОВО" и Крестьянское фермерское хозяйство "Агрос" Договором аренды в разделе 7 определен порядок расторжения Договора аренды. Из содержания Договора аренды при его буквальном прочтении следует, что "договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из Сторон после направления уведомления о расторжении другой Стороне, в срок, не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. Расторжение Договора оформляется в письменной форме, путем заключения соглашения. В случае уклонения Арендатора составления и подписания соглашения о расторжении Договора, данный Договор считается расторгнутым по истечению срока передачи/возврата земельного участка, указанного в соответствующем уведомлении Арендодателя".

Таким образом, договор аренды земельных участков N ЗКЧ-22/15А от 01.04.2015 года содержит указание на "одностороннее" расторжение договора или "отказ от договора".

Буквальное толкование условий договора позволяет сделать вывод о том, что у сторон имелась действительная воля на наделение арендодателя правом досрочного расторжения договора в одностороннем (внесудебном) порядке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что досрочное расторжение указанного договора аренды допускается по требованию арендодателя.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод Управления Росреестра по Саратовской области о том, что поскольку КФХ "Агрос" в ответ на уведомление о расторжении договора аренды земельных участков N ЗКЧ-22/15А от 01.04.2015 года письменно сообщило о своем несогласии с расторжением договора аренды во внесудебном порядке, оснований для регистрации прекращения договора не имелось.

С расторжением договора аренды в связи с допускаемым законом односторонним отказом арендодателя от договора аренды (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.06.2015, статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции), обязательства сторон, возникшие из договора аренды, прекратились независимо от возражений арендатора (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" указано, что, если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Поскольку договором аренды земельных участков N ЗКЧ-22/15А от 01.04.2015 года предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, заявитель правомерно в одностороннем порядке обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора. При этом заявитель представил с заявлением уведомление КФХ "Агрос" о состоявшемся отказе от 24 декабря 2015 года от исполнения договора.

При таких обстоятельствах, поскольку арендные отношения между сторонами договора прекращены, у Управления Росреестра по Саратовской области отсутствовали основания, предусмотренные статьей 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для приостановления государственной регистрации.

Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции законным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Апелляционная жалоба Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 октября 2016 года по делу № А57-11901/2016 оставить без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.А. Кузьмичев

Судьи Ю.А. Комнатная

А.В. Смирников