Решение от 9 марта 2023 г. по делу № А76-28244/2022

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-28244/2022
г. Челябинск
09 марта 2023 года
Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа, ОГРН <***>, г. Арамиль, Свердловская область,

к обществу с ограниченной ответственностью «Новый дом», ОГРН <***>, г. Челябинск,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Арамильского городского округа, ОГРН <***>, Войсковой части 3732, ОГРН <***>.

о взыскании 6 361 490 руб. 35 коп.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика – представителя ФИО2 по доверенности от 02.12.2022 № 21, паспорт, квалификация подтверждается дипломом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа (далее – истец, Комитет) 24.08.2022 обратился в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Новый дом» (далее – ответчик, общество, ООО «Новый дом») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 6/1 от 21.08.2020 за период с 21.08.2021 по 19.08.2022 в размере 5 404 452 руб. и пени за период с 11.09.2021 по 19.08.2022 в размере 957 038 руб. 35 коп.

Определением от 31.08.2022 исковое заявление принято к производству, назначено судебное заседание (л.д. 1-2).

Определением от 17.11.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Арамильского городского округа (далее – третье лицо, Администрация), Войсковая часть 3732, ОГРН <***> (далее – третье лицо, Войсковая часть).

Истец, третьи лица, в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 84, 85, 86).

Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ.

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Ссылаясь на статьи 307, 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды № 6/1 от 21.08.2020 и отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения о приостановлении действия договора аренды, которое в связи с этим, по мнению истца не имеет юридической силы, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и пени.

В судебном заседании ответчик возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, указал, что в период с 21.08.2021 до 19.08.2022 использование спорного земельного участка по назначению ответчиком не осуществлялось и не могло осуществляться по обстоятельствам, возникшим после заключения договора аренды. В судебном заседании 01.03.2023 ответчик настаивал на рассмотрении дела по существу.

Третье лицо – Войсковая часть – представило отзыв, в котором указало, что согласование строительства объекта на спорном земельном участке осуществлено только 19.09.2022 после издания приказа № 277 от 15.08.2022 «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Екатеринбург (Арамиль)» (л.д. 73-76).

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 01.03.2023 по 09.03.2023. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Как усматривается из материалов дела, 21.08.2020 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Новый дом» (арендатор) заключен договор аренды № 6/1, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 7 лет за плату земельный участок с кадастровым номером 66:33:0101002:2712, общей площадью 4538 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, Арамильский городской округ, <...> земельный участок № 110, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройки) (л.д. 13-15).

Согласно п. 3.1 договора размер ежегодной арендной платы установлен по результатам протокола по приему и рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе и составляет 5 404 460 руб. Указанная плата считается внесенной арендатором за период с 21.08.2020 по 20.08.2021.

Арендная плата за последующие годы аренды вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (п. 3.2 договора).

По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 66:33:0101002:2712 передан арендатору (л.д. 15 оборот).

Договор аренды № 6/1 от 21.08.2020 зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 03.09.2020 за номером 66:33:0101002:2712-66/134/2020-6 (л.д. 16 оборот).

Дополнительным соглашением от 07.07.2021 стороны приостановили действие договора аренды № 6/1 от 21.08.2020, в том числе начисление арендной платы, на срок с 01.05.2021 до получения согласования строительства объектов с Войсковой Частью 3732 (л.д. 17).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 03.09.2020 обременение земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101002:2712 в виде аренды в ЕГРН зарегистрировано в пользу ООО «Новый дом» (л.д. 18-19).

Истцом в адрес ответчика направлено претензионное письмо № 02-01-35/431 от 01.08.2022 (л.д. 9-10) об оплате задолженности за пользование земельным участком по договору аренды № 6/1 от 21.08.2020 за период с 21.08.2021 по 20.08.2022 в размере 4 954 081 руб. и пени в размере 803 912 руб. 21 коп., ответа на которое не последовало.

Полагая, что в отсутствии государственной регистрации дополнительное соглашение о приостановлении действия договора аренды № 6/1 от 21.08.2020 не имеет юридической силы, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды № 6/1 от 21.08.2020 Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Заслушав представителя ответчика, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статьей 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Вместе с тем судом установлено, что 28.04.2021 Войсковая часть ответила обществу «Новый дом» отказом в согласовании строительства объекта на земельном участке с кадастровым номером 66:33:0101005:2712 ввиду несоответствия требованиям безопасности полетов воздушных судов (л.д. 78-80).

Вступившим в законную силу решением от 31.08.2021 по делу № А60-27709/2021 Арбитражный суд Свердловской области отказал обществу «Новый дом» в признании незаконным отказа согласования размещения планируемых к строительству объектов на земельном участке с кадастровым номером 66:33:101002:2712.

Сопроводительным письмом № 135-01-25/3166 от 07.07.2021 Администрация направила обществу «Новый дом» для подписания дополнительное соглашение о приостановлении действия договора аренды № 6/1 от 21.08.2021 (л.д. 30).

07.07.2021 между сторонами заключено дополнительное соглашение о приостановлении действия договора аренды № 6/1 от 21.08.2021 (л.д. 31).

Письмом № 619/18-1472 от 19.09.2022 Войсковая часть подтвердила согласование обществу «Новый дом» строительство объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Рабочая, 110 в г. Арамиль Свердловской области» на земельном участке с кадастровым номером 66:33:0101002:2712 (л.д. 33 оборот).

Дополнительным соглашением № 2 от 25.10.2022 стороны возобновили действие договора аренды № 6/1 от 21.08.2020 с даты выдачи согласования, т.е. с 19.09.2022 (л.д. 34).

В приложении № 1 к дополнительному соглашению стороны согласовали расчет арендной платы за период с сентября 2022 по июль 2027 (л.д. 35-36).

С учетом положений статей 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями.

В соответствии с положениями статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с правилами статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Суд установил, что письмом № 619/18-882 от 28.04.2021 Войсковая часть отказала обществу «Новый дом» в согласовании строительства объекта на земельном участке с кадастровым номером 66:33:0101005:2712 ввиду несоответствия требованиям безопасности полетов воздушных судов (л.д. 78-80), в связи с чем, Администрация направила обществу для подписания дополнительное соглашение о приостановлении действия договора аренды № 6/1 от 21.08.2021 (л.д. 30), то есть имелись препятствия, не позволившие ответчику пользоваться арендованным земельным участком.

Довод истца о том, что права и обязанности сторон спорного договора аренды не приостанавливались и не прекращались, так как соглашение о приостановлении действия договора аренды № 6/1 не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, судом отклоняется в силу следующего.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи ГК РФ, разъяснений, приведенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Вместе с тем, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

При этом, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, а арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Исходя из названного, при определении взаимных обязательств сторон следует руководствоваться условиями договора № 6/1 от 21.08.2020, в том числе согласованными в дополнительных соглашениях от 07.07.2021 и № 2 от 25.10.2022 к нему.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что основания для взыскания с ответчика арендных платежей отсутствуют.

В соответствии со статьей. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом статьей 333.21, 333.22, 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку иск удовлетворению не подлежит, Комитет от уплаты государственной пошлины по заявленному иску освобожден, оснований для распределения в данном случае государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья А.Г. Гусев


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.