Решение от 21 марта 2023 г. по делу № А53-41136/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«21» марта 2023 года Дело №А53-41136/2022

Резолютивная часть решения объявлена «14» марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен «21» марта 2023 года


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 309618220200045, ИНН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо - Администрация Октябрьского района Ростовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка,


в отсутствие лиц, участвующих в деле,



установил:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского района об обязании заключить дополнительное соглашение от 27.10.2021 к договору аренды земельного участка №692 от 11.09.2022 с учетом протокола разногласий от 10.07.2022.

Лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Администрация Октябрьского района Ростовской области направила отзыв, в котором, указывая, что заявленная истцом ссылка на закрепленное в п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ право приобретения в собственность за плату земельных участков, предоставленных для ведения сельскохозяйственного производства, актуальна только для договоров аренды, заключенных после 01.03.2015, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 11.09.2002 между Администрацией Октябрьского района (арендодатель) и главой КФХ «Радуга» был заключен договор № 692 аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 1.1. договора аренды от 11.09.2002 № 692, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду без права выкупа земельные участки общей площадью 113,5 га с/х угодий, 112,5 га, пашни 109,1 га, согласно прилагаемой экспликации земель, для сельскохозяйственного использования.

Договор заключен сроком на 49 лет.

Так, экспликацией к договору аренды от 11.09.2002 № 692 уточнено, что в аренду предоставляются земельные участки по адресу: Ростовская обл., р-н Октябрьский, Артемовская администрация (на территории бывшего ТОО «Мир»): с КН 61:28:0600005:28 площадью 55,5 га (в том числе 54,5 га пашни; 1 га лесополоса); с КН 61:28:0600005:43 площадью 5,8 га (пашни); с КН 61:28:0600005:44 площадью 52,2 га (в том числе 48,8 га пашни; 3,4 га пастбищ).

Администрацией Октябрьского района Ростовской области подписано и передано арендатору дополнительное соглашение от 27.10.2021 к договору аренды земельного участка от 11.09.2002 № 692, согласно тексту которого, стороны пришли к соглашению о нижеследующем:

1. Изложить пункт 1.1. Договора в новой редакции:

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду без права выкупа земельные участки общей площадью 113,5 га, в том числе:

- из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 52,2 га, из них: земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600005:44 площадью 48,8 га - пашня и земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600005:681 площадью 3,4 га - пастбища, местоположение: Ростовская область, Октябрьский район, Артемовское сельское поселение, территория бывшего ТОО «Мир» ограничения и обременения: охранная зона воздушной линии электропередачи двухцепная В Л 220 кВ Л-2 Ш-30 Б-10, расположенная на территории Белокалитвинского, Красносулинского, Октябрьского районов, г. Шахты, г. Красный ФИО3 Ростовской области, реестровый номер 61.00.2.33;

- из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 55.5 га. из них земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600005:28 площадью 54.5 га - пашня и земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600005:679 площадью 1,0 га - лесополоса, местоположение: Ростовская область, Октябрьский район, Артемовское сельское поселение, территория бывшего ТОО «Мир» ограничения и обременения: охранная зона пункта ГГС, расположенная по адресу: Ростовская обл., Октябрьский р-н, Артемовское с.п., 3.5 км юго-вост. п. Верхняя Кадамовка, 0.8 км юго-западнее железной дороги, реестровый номер 61.28.2.212: охранная зона объекта культурного наследия регионального значения «Курган «Бургуста VIII», расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, 4,5 км к В от х. Новой Бахмутовки от 06.11.2019 №20/01-01/1055;

- из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 61:28:0600005:43. площадью 5,8 га - пашня, местоположение: Ростовская область, Октябрьский район, Артемовское сельское поселение, территория бывшего ТОО «Мир».

4. Положения Договора, не затронутые настоящим соглашение, считать неизменными, в юридической силе.

5. Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, по одному для каждой из «Сторон», один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

6. Соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации.

Полагая, что предлагаемая администрацией редакция пункта 1.1. договора содержит условие, не соответствующее требованиям действующего законодательства, арендатор направил администрации протокол разногласий от 10.07.2022, исключив тем самым из редакции арендодателя фразу «без права выкупа».

Администрация письмом от 03.11.2022 указала на допустимость ее редакции в рамках действующего гражданского и земельного законодательства РФ и невозможность исключения спорной фразы «без права выкупа» ввиду возможного достижения между сторонами обоюдного соглашения.

Глава крестьянского хозяйства, не согласившись, полагая, что имеет право на заключение дополнительного соглашения к договору аренды в указанной им редакции, исключающей из текста соглашения фразу «без права выкупа», возможно ограничивающей его права выкупа в будущем, обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения уточненных требований истца, приняв во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) содержится следующее разъяснение. В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В настоящем деле обязанность администрации заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка связана с изменением объекта аренды – раздела арендованных участков, раздела пашни, пастбищ и лесополос и раздельной их постановки на кадастровый учет.

До обращения арендатора в суд администрацией в адрес главы хозяйства подписано и направлено дополнительное соглашение к договору аренды, содержащее в изменяемой редакции пункта 1.1. договора фразу «без права выкупа».

В требовании главы хозяйства исключить из дополнительного соглашения фразу «без права выкупа» администрацией отказано.

Из прочтения пункта 1.1. договора в измененной редакции следует, что арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки без права выкупа.

Аналогичная формулировка содержится в п. 1.1. самого договора, где указано на сдачу в аренду земельных участков без права выкупа.

Вместе с тем договор заключен 11 сентября 2002 года, дополнительное соглашение датировано 27 октября 2021 года.

Глава хозяйства не согласен с указанной формулировкой, считает, что такое условие должно быть исключено из проекта дополнительного соглашения к договору, как не соответствующее действующему законодательству, допускающему выкуп земельных участков для сельскохозяйственного производства. При этом среди участков, указываемых в дополнительном соглашении, имеются и такие.

Довод комитета и администрации о том, что заявленная истцом ссылка на закрепленное в п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ право приобретения в собственность за плату земельных участков, предоставленных для ведения сельскохозяйственного производства, актуальна только для договоров аренды, заключенных после 01.03.2015, не состоятелен как не основанный на нормах права.

Соглашаясь с позицией главы хозяйства, суд, установив, что действующее законодательство не содержит императивных норм, обусловливающих необходимость включения подобного условия в договор аренды, оспариваемое условие противоречит требованиям действующего законодательства, а именно положениям пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, пришел к выводу, что закрепление данного спорного условия в договоре (дополнительном соглашении) ведет к обоснованным опасениям арендатора, необоснованному ограничению арендатора в его праве на выкуп.

Установление подобного ограничения в отсутствие на то воли стороны соглашения фактически отменяет свободу в заключении договора, что недопустимо.

При этом оценка наличия у арендатора права на выкуп земельного участка или участков возложена на соответствующий орган исполнительной власти, и суд не вправе его подменять.

Ссылки комитета и администрации на наличие реестровой ошибки, допущенной при кадастровом учете земельных участков, делающих вывод о несоответствии суммарной площади земельных участков исходной площади, не имеют значения для рассматриваемого спора с учетом того, что характеристики объекта аренды изложены в дополнительном соглашении именно комитетом и спор по этому поводу отсутствует. Более того, подписание спорного соглашения предшествует регистрации прав на образованные земельные участки и неизбежно приведет к изменению площади исходных.

При таких обстоятельствах требования главы хозяйства подлежат полному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 309618220200045, ИНН <***>) дополнительное соглашение от 27.10.2021 к договору аренды земельного участка №692 от 11.09.2022 с учетом протокола разногласий от 10.07.2022.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья С.П. Прокопчук