Решение от 9 декабря 2019 г. по делу № А63-11093/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-11093/2019
09 декабря 2019 года
г. Ставрополь


Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 09 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Гладских Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стороженко С.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск,

к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований администрация города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск

об определении спорного условия договора купли-продажи муниципального имущества №4-ПР от 30 апреля 2019 года - нежилого муниципального здания с кадастровым номером 26:34:010112:121, этажность: 1, общей площадью 50,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, лит. Н, по цене имущества 747 000руб. в следующей редакции:

- "пункт 2.1. имущество продается по цене 747 000 (семьсот сорок семь тысяч) рублей основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке № 325/2019 от 16 апреля 2019 года составленного независимым оценщиком ООО «Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер», г. Кисловодск.

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО1 по доверенности от 19.11.2019,

в отсутствие ответчика, 3-го лица надлежаще извещенных о дате и времени рассмотрения дела

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск(далее-истец,общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>(далее—ответчик, Комитет), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований администрация города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск об определении спорного условия договора купли-продажи муниципального имущества №4-ПР от 30 апреля 2019 года - нежилого муниципального здания с кадастровым номером 26:34:010112:121, этажность: 1, общей площадью 50,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, лит. II, по цене имущества, по которому у сторон договора - ООО «Первое Домоуправление» и Муниципального образования города-курорта Кисловодска в лице комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска возникли разногласия, в следующей редакции:

- "пункт 2.1. имущество продается по цене 747 000 (семьсот сорок семь тысяч) рублей основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке № 325/2019 от 16 апреля 2019 года составленного независимым оценщиком ООО «Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер», г. Кисловодск.

Определением от 22.10.2019 дело назначено в судебное разбирательство на 02.12.2019.

В судебном заседании установлено, что ответчик, 3-е лицо не явились.

Администрация представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.

Истец в судебном заседании с учетом заключения эксперта №732/2019 от 15.10.2019 уточнил исковые требования и просил суд определить спорное условие договора купли-продажи муниципального имущества № 4-ПР от 30 апреля 2019 года о цене нежилого муниципального здания с кадастровым номером 26:34:010112:121, этажность: 1, общей площадью 50,9 кв.м, расположенное по адресу: <...> д. №17, лит. Н о цене имущества, , в следующей редакции:

- "пункт 2.1. имущество продается по цене 334 000 (триста тридцать четыре тысячи) рублей – основная сумма платежа в соответствии с заключением судебной экспертизы №732/2019 от 15.10.2019.

Суд удовлетворил ходатайство истца в рамках ст. 49 АПК РФ.

Исковые требования мотивированы тем, что общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, спорное имущество непрерывно находится во владении истца, что подтверждает его преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном положениями статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика, 3-го лица по имеющимся в деле документам.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, суд признает уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.12.2017 по иску ООО «Первое Домоуправление», Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН <***> к комитету имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска, ОГРН <***>, Ставропольский край, г. Кисловодск, администрации города – курорта Кисловодска, Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН <***>, третьи лица Дума города – курорта Кисловодска, Ставропольский край, МУП «Домоуправление №2», Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН <***>, о признании незаконными бездействия в непринятии решения по отчуждению имущества, о признании отказа в предоставлении преимущественного права на выкуп имущества, об обязании предоставить преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилого помещения, кадастровый номер 26:36:010112:121, общей площадью 50,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, (в уточненной редакции), исковые требования удовлетворены (дело № А63-4736/2017).

Суд признал незаконным отказ комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, выраженный в письме №01-15/1225 от 10.04.2017 года, в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление» на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества-нежилого помещения по договору аренды от 30.06.2010 года: литер Н, общей площадью 50,9 кв.м, кадастровый номер 26:34:010112:121, расположенного по адресу: <...>.

Суд обязал комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и администрацию города-курорта Кисловодска предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление» преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилое помещение литер Н, общей площадью 50,9 кв.м., кадастровый номер 26:34:010112:121, расположенного по адресу: <...>, по цене, равной их рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

30 апреля 2019 года Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска направил в адрес ООО «Первое Домоуправление» копию решения Думы города-курорта Кисловодска от 24.04.2019 № 37519 и предложил в соответствии с п.п. 4 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 заключить договор купли-продажи муниципального имущества по адресу: город Кисловодск, ул. Московская, дом №17, лит. Н:

- нежилого муниципального здания с кадастровым номером 26:34:010112:121, этажность: 1, общей площадью 50,9 кв.м., согласно проекта договора купли-продажи муниципального имущества № -4-ПР от 30.04.2019.

В распоряжении Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска от 29.04.2019 г. № 108 «Об условиях приватизации муниципального имущества города-курорта Кисловодска» и проекте договора № 4-ПР от 30 апреля 2019 года(п.2.1.) указана цена помещения 2 351 000 рублей, (определенная на основании отчета о рыночной оценке недвижимого имущества № 001/265900/19 от 11.03.2019).

20.05.2019 в пределах срока, установленного частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, ООО «Первое Домоуправление» направило в адрес Комитета протокол разногласий к п.2.1. вышеуказанного договора купли-продажи в части цены продажи имущества, предложив установить ее в сумме 747 000 рублей, исходя из информации о рыночной цене помещения, полученной от другого оценщика - ООО Межрегиональный Центр Оценки «Бизнес-Партнёр».

В письме № 01-15/2259 от 24.05.2019 Комитет сообщил обществу, что изменение цены продажи не представляется возможным со ссылкой на ст. 11 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», так как ранее, по итогам конкурсных процедур между Комитетом и ООО «Эксперт-Сервис» был заключен договор о проведении работ об определении рыночной стоимости данного имущества, на основании которого составлен отчет № 001/265900/19.

Поскольку сторонами разногласия сторон по п.2.1. договора купли-продажи во внесудебном порядке не урегулированы, ООО «Первое Домоуправление» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законодатель в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Исходя из положений статьи 13 Закона № 135-ФЗ, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате рассмотрения преддоговорного спора суд определяет условия, на которых стороны должны совершить сделку, в том числе цену, по которой должен быть заключен договор.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что между сторонами возник преддоговорной спор, а именно разногласия по вопросу определения размера выкупной цены объекта недвижимости, подлежащей включению в договор купли-продажи.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определением суда от 08.08.2019 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер», <...> Октября, 12, эксперту Тё Натальи Леонидовны.

На разрешение эксперта в рамках назначенной судебной экспертизы судом был поставлен вопрос:

- определить рыночную стоимость объекта недвижимости по пр. Победы, 91/ул. Набережная, 36, с кадастровым номером 26:34:010112:121, этажность: 1, общей площадью 50,9 кв.м, на дату обращения общества с заявлением о выкупе объекта недвижимости.

В соответствии с экспертным заключением ООО «Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер», г. Кисловодск №732/2019 от 15.10.2019 рыночная стоимость объекта недвижимости по ул. Московской, 17, с кадастровым номером 26:34:010112:121, этажность: 1, общей площадью 50,9 кв.м, на дату обращения общества с заявлением о выкупе объекта недвижимости 29.09.2016 составляет 334 000 руб.

Сторонами не заявлено возражений по проведенной экспертизе, определению рыночной стоимости.

Ответчик, 3-е лицо на день рассмотрения дела в установленном законом порядке заключение судебной экспертизы не оспорили, доказательства того, что выводы судебной экспертизы являются ошибочными либо необъективными, суду не представили, правильность выводов и методик, примененных при проведении судебной экспертизы, ими не опровергнута.

В силу пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Исследовав материалы дела, доводы, возражения сторон, 3-его лица, оценив представленные доказательства в их совокупности по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном их исследовании, суд признает надлежащим доказательством по делу экспертное заключение ООО «Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер», г. Кисловодск №732/2019 от 15.10.2019, которое отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта на момент обращения общества с заявлением о его выкупе о (29.09.2016) в размере 334 000 руб., а значит, указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Данный вывод суда согласуется правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (определение ВАС РФ от 30.06.2011 № ВАС-7706/11).

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта, уточнениям заявленных требований, положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, суд пришел к выводу о том, что пункт 2.1. договора купли-продажи подлежит изложению в уточненной редакции истца.

При таких обстоятельствах уточненное исковое требование истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи с определением выкупной цены объекта в размере 334 000 руб. (п.2.1. договора) подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца, согласно его заявления.

Руководствуясь статьями 49, 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

Уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск, удовлетворить.

Обязать Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***> заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск договора купли-продажи муниципального имущества №4-ПР от 30 апреля 2019 года - нежилого муниципального здания с кадастровым номером 26:34:010112:121, этажность: 1, общей площадью 50,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, лит. Н, по стоимости равной 334 000 руб.

- "пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества № 4-ПР от 30 апреля 2019 года изложить в следующей редакции: имущество продается по цене 334 000 (триста тридцать четыре тысячи) рублей - основная сумма платежа в соответствии с заключением судебной экспертизы №732/2019 от 15.10.2019 года, составленной независимым оценщиком ООО «Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер», г. Кисловодск.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.В. Гладских