Решение от 21 января 2018 г. по делу № А41-84983/2017

Арбитражный суд Московской области

   107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-84983/17
22 января 2018 года
г. Москва



Резолютивная часть объявлена 16 января 2018 года                               

Полный текст решения изготовлен 22 января 2018 года                               


Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой ,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

АО "АРХБУМ"

к Управлению Росрестра по МО

о признании незаконным решения

третье лицо: гр. ФИО2

при участии в судебном заседании - согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество  "АРХБУМ" (далее - АО "АРХБУМ", истец, заявитель) обратилось с заявлением в Арбитражный суд Московской области к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росрестра по МО) с заявлением:

-          о признании недействительными Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 21.04.2017г. №011/005/2017-7313, от 21.07.2017г. №50/011/005/2017- 7313; 

-          о признании незаконными Решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации Договора;

-              обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, адастра и картографии по Московской области произвести государственную регистрацию договора аренды жилого помещения №136771 от 10.10.2016г., заключённого между ФИО2 и АО «АРХБУМ»;

-              взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

            Определением от 27.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, привлечен ФИО2.

До принятия окончательного судебного акта по делу от заявителя поступило заявление об отказе от требования в части о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о приостановлении государственной регистрации в государственной регистрации Договора.

Указанное заявление подписано представителем по доверенности           ФИО3,  уполномоченным на частичный отказ от иска, что подтверждается доверенностью №б/н от 15.03.2017.

На основании части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Московской области приходит к выводу, что заявление об отказе от иска в части о признании незаконными Решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о приостановлении государственной регистрации в государственной регистрации Договора подлежит удовлетворению, производство  в указанной части  подлежит прекращению по смыслу п. 4. ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Представитель заявителя в судебное заседание явился, заявленные требования, с учетом частичного отказа, поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Представители Управления Росрестра по МО и третьего лица в судебное заседание не явились.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156  Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее также АПК РФ) в отсутствие представителей Управления Росрестра по МО и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, что подтверждается информацией  официального сайта  «Почта России» - http://почта-россии.рф/ - отслеживание почтовых отправлений, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте ВАС РФ http://kad.arbitr.ru/.

Изучив материалы дела в объеме представленных доказательств, выслушав доводы представителя заявителя, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 10.10.2016 между ФИО2, и АО «АРХБУМ»  заключен договор №136771 аренды нежилого помещения (с правом последующего выкупа) объекта недвижимого имущества - квартиры, общей площадью 67,7 кв.м., находящуюся по адресу: <...>. Кадастровый (условный) номер 50:08:0050309:168 - (далее именуемая - «Квартира»), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества (квартира) для проживания арендатора и членов его семьи, сроком на 12 лет (далее - договор).

Указанная квартира принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за № 50-50/008-50/008/003/2016-3778/2                              от 20.07.2016 г., что подтверждается Выпиской из ЕГРП от 28.07.2016 г.

В соответствии с п.1.3 Договора, по истечении срока аренды либо в иной согласованный Сторонами срок Арендатор имеет право выкупить у Арендодателя нанимаемую Квартиру в соответствии с п.3.2 настоящего Договора. Отказ Арендодателя от заключения договора купли-продажи Квартиры с Арендатором не допускается.

АО «АРХБУМ» обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора  №136771 аренды нежилого помещения от 10.10.2016 г.

21.04.2017 регистрирующим органом приостановлена государственная регистрация,  в связи с  тем, что жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, гражданам жилые помещения могут быть представлены только на основании договора найма жилого помещения, а не аренды.

Решением заседания апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 08.06.2017 отказано в принятии к рассмотрению заявления АО «АРХБУМ» об обжаловании решения о приостановлении государственной регистрации

Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 21.07.2017г. №50/011/005/2017-7313 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области отказало в государственной регистрации Договора.

Считая приостановление и отказ в государственной регистрации договора аренды незаконными, АО «АРХБУМ» обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо установить их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие).

Так, в соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч. 3 ст. 421 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; также арендодателями могут быть лица, управомоченные законом и собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Как следует из статьи 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Согласно части 1 статьи 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с условиями договора № 136771 аренды нежилого помещения (с правом последующего выкупа) объекта недвижимого имущества - квартиры, общей площадью 67,7 кв.м., находящуюся по адресу: <...>. Кадастровый (условный) номер 50:08:0050309:168 - (далее именуемая - «Квартира»), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества (квартира) для проживания арендатора, сроком на 12 лет 

По истечении срока аренды квартира переходит в собственность арендатора при условии внесения арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены (п. 1.3 договора).

Согласно пункту 3.1 договора, общая сумма платы за аренду Квартиры на весь срок действия договора устанавливается сторонами в размере 4 197 400 руб. 00 коп.

Ежемесячная плата за аренду Квартиры в размере 29 148 руб. 61 коп.

Согласно п.3.2 договора, стороны настоящим пришли к соглашению, что при внесении всех платежей по договору аренды, Арендатор вправе выкупить Квартиру по цене 1000,00 (одна тысяча) рублей (далее - «Выкупная стоимость»). По окончанию Срока аренды, квартира переходит в собственность Арендатора при условии, что он полностью оплатил общую сумму платы за аренду Квартиры на весь срок действия договора (п.3.1) и Выкупную стоимость Квартиры (п.3.2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Вместе с тем, положения Главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, представленного во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при оценке судом договора принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.

Условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ "Аренда" в связи с чем доводы Управления Росреестра по Московской области являются необоснованными.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации (статья 609 ГК РФ).

При названных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что представленный на регистрацию договор аренды жилого помещения в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации, правомерен.

Учитывая, что регистрирующий орган не доказал, наличия в действующем гражданском и жилищном законодательстве ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения, суд в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полагает, что решение об отказе государственной регистрации договора № 136771 аренды нежилого помещения (с правом последующего выкупа) от 10.10.2017 незаконным.

При таких условиях суд считает, что заявленные требования следует удовлетворить.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Принять отказ АО "АРХБУМ" от требований о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о приостановлении государственной регистрации от 21.04.2017 №011/005/2017-7313. В данной части производство по делу прекратить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 21.07.2017 г № 50/011/005/2017-7313 об отказе в осуществлении государственной регистрации, принятого на основании заявления АО "АРХБУМ" о государственной регистрации договора аренды жилого помещения №136771 от 10.10.2016, заключенного между гражданином ФИО2 и АО "АРХБУМ".

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора аренды жилого помещения №136771 от 10.10.2016, заключенного между гражданином ФИО2 и АО "АРХБУМ" по заявлению АО "АРХБУМ" от 13.04.2017 № 50/011/005/2017-7313.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу АО "АРХБУМ" расходы по госпошлине в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья                                                                                              О.В. Анисимова