Решение от 3 августа 2020 г. по делу № А57-18240/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-18240/2019
03 августа 2020 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 3.08.2020

Полный текст решения изготовлен 3.08.2020

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «АВК-сервис», ОГРН <***>, ИНН <***>, г.,

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 318645100094534, ИНН <***>, г. Саратов,

Третье лицо:

ФИО3, г. Саратов

Общество с ограниченной ответственностью «ЮНАС-АВТО», г. Саратов

об обязании заключить договор аренды помещений

По встречному иску

при участии:

от ФИО2 Боус А.Д.; ФИО2 ФИО4

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «АВК-сервис» с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 об обязании заключить договор аренды помещений на условиях истца.

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО2 со встречным исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «АВК-сервис» о расторжении договора аренды нежилых помещений между ИП ФИО2 и ООО «АВК-сервис» от 24.07.2018 года; взыскании задолженности в размере 669.620 и пени в размере 10184 руб

Определением арбитражного суда от 03.08.2020 года выделено в отдельное производство требование Индивидуального предпринимателя ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «АВК-сервис» о взыскании задолженности и пени за период с 12.01.2019 по 02.06.2019 в размере 502710 и пени в размере 10184 руб.

Отводов суду не заявлено.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование первоначальных исковых требований ООО "АВК Сервис" указывает.

24.07.2018 г. между ООО «АВК-сервис» был заключен договор аренды сроком до 24.06.2019 г. В соответствии с п. 4.2. договора стороны обязуются по истечении срока, указанного в п. 4.1. настоящего договора заключить долгосрочный договор аренды (помещений площадью 228,2 кв.м., 151,5 кв.м., 176,8 кв.м, расположенных по адресу: <...>, принадлежащих арендодателю на основании Договора купли-продажи объекта нежилого фонда на аукционе №292-АН от 21.11.2006 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 декабря 2006 года сделаны записи регистрации № 64-64-01/452/2006-64; № 64-64-01/452/2006-66 и . Договора купли-продажи недвижимости от 02.10.2007 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12 октября 2007 года сделана запись регистрации №64-64-01/338/2007-109, на срок не менее 10 лет на таких же условиях как и настоящий договор с установлением арендной платы 150000 рублей в месяц с возможностью последующего увеличения арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ. Настоящий пункт договора стороны рассматривают как предварительный договор о заключении основного договора аренды указанных в настоящем пункте объектов недвижимости. Основной договор стороны обязаны заключить в течение 3-х дней с момента стечения срока, указанного в п. 4.1. настоящего договора.

В случаях, если одна из сторон настоящего договора уклоняется от заключения Основного договора другая сторона другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В адрес ФИО2 была направлена телеграммы с требованием заключить Договор аренды на новый срок. Обращение оставлено без ответа.

Возражая на заявленные исковые требования ИП ФИО2 указывает что ООО "АВК Сервис" свои обязанности по внесению арендной платы не исполнял надлежащим образом.

Обращаясь со встречным иском ИП ФИО2 указывает 24 июля 2018 года между ИП ФИО2 и ООО « АВК-сервис» был заключен договор аренды нежилого помещения , расположенного по адресу : 410031, <...> Д-87. Ежемесячная сумма, подлежащая выплате арендатором составляет 150.000 руб.

Фактически договорные обязательства прекращены 01 августа 2019 года в связи с неоднократным нарушением со сторона ООО « АВК-сервис» сроков и полноты внесения арендной платы.

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре и в акте приема-передачи, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. Нежилое помещение, указанное в договоре, было принято в аренду арендатором по акту приема-передачи.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Постановлением 12 арбитражного апелляционного суда по делу № А57-5422/2019 было установлено следующее.

21.03.2005 между Комитетом по управлению имуществом города Саратова (арендодатель) и ООО "Юнас-авто" - (арендатор) был заключен Договор Аренды объекта нежилого фонда N 220/1 (далее - Договор).

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 которого, арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - помещение, именуемый в дальнейшем "объект", расположенный по адресу: ул. Соколовая, 87, первый, второй этажи, для использования под прачечную (231,1 м2) ремонт бытовой техники (400,0 м2).

В соответствии с Дополнительным соглашением N 1 от 13.09.2005 к указанному Договору стороны уточнили общую площадь сдаваемых в аренду, которая составила - наземные этажи - 852,1 м2.

21.11.2006 между Комитетом по управлению имуществом города Саратова - (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен Договор купли-продажи объекта нежилого фонда на аукционе N 292-ан, согласно которому последняя приобрела право собственности на нежилые помещения Литер А, общей площадью 852,1 м2, в том числе:

- на 1ом этаже - 379,7 м2;

- на 2ом этаже - 472,4 м2, в 4-этажном нежилом здании, расположенном по адресу: <...>.

Пунктом 5.1 договора установлено, что объект обременен арендованными отношениями с арендатором - ООО "Юнас-авто" по договору аренды на срок до 01.01.2028.

В состав арендованного ООО "Юнас-Авто" имущества вошли следующие помещения.

- нежилое помещение площадью 59,9 м2;

- нежилое помещение площадью 20 м2;

- нежилое помещение площадью 15,6 м2;

- нежилое помещение площадью 43,6 м2;

- нежилое помещение площадью 14,2 м2;

- нежилое помещение площадью 16,4 м2;

- нежилое помещение площадью 127,4 м2;

- нежилое помещение площадью 21,5 м2;

- нежилое помещение площадью 17,5 м2;

а также нежилые помещениями, расположенными на первом этаже здания по адресу: <...>:

- нежилое помещение площадью 151,5 м2,

- нежилое помещение площадью 228,2 м2.

Таким образом помещения площадью 151,5 м2 и 228,2м.2 на момент подписания договора 24.07.2018 года находились в аренде у ООО "Юнас-Авто" и не могли быть переданы переданы ИП ФИО5 новому арендатору. Кроме того в материалах дела отсутствуют доказательства такой передачи.

В части первоначальных требований о понуждении а заключению договора суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Заключение такого договора сторонами не противоречит действующему законодательству.

Следовательно, стороны связали себя определенными договорными обязательствами, которые должны в силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации исполняться надлежащим образом, и обоюдно выразили намерение закрепить свои обязательства посредством заключения долгосрочного договора аренды.

При этом, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 2009 года N 402/09, использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Пунктом 6 данной статьи установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Следовательно, по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Таким образом, исходя из системного толкования положений пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК Российской Федерации). В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется пункт 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Данные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора (Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 N 1653-О-О).

Вместе с тем суд учитывает что согласно п. 4.1. настоящего договора стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды (помещений площадью 228,2 кв.м., 151,5 кв.м., 176,8 кв.м. Помещения 151,5 м2 и 228,2м.2 на момент подписания договора 24.07.2018 года находились в аренде у ООО "Юнас-Авто" и не могут быть переданы ИП ФИО5 новому арендатору- ООО "АВК-Сервис. В материалах дела отсутствуют доказательства того что воля сторон направлена на заключение долгосрочного договора лишь в отношении помещения 176,8 кв.м.Таким образом в удовлетворении данных исковых требований следует отказать

В части требований о расторжении договора суд приходит к следующему..

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем, по правилам части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В материалы дела представлено предупреждение о расторжении договора в одностороннем порядке от 50.02.2019 года направленное ИП ФИО2 в адрес ООО "АВК Сервис"

Таким образом, из изложенных выше обстоятельств, с учетом указанных выше положений гражданского законодательства Российской Федерации, следует, что договор аренды 24.07.2018 г прекратил свое действие по окончании срока, а именно24.06.2019, то есть суд считает, что договор уже расторгнут на момент рассмотрения настоящего спора по существу арбитражным судом.

Данная позиция суда поддерживается и в Постановлении ФАС Московского округа от 17.08.2007г. , 24.08.2007г. № КГ-А40/8099-07 по делу № А40 – 57508/06-59-390.

С учетом того что спорный договор аренды прекратил свое действие в удовлетворении заявленных исковых требований о расторжении договора аренды следует отказать.

В соответствии со ст.ст. 106,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 106, 110, 123, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «АВК-сервис» к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 об обязании заключить договор аренды помещений на условиях истца- отказать.

В части заявленных исковых требований о расторжении договора аренды отказать

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов