Решение от 24 мая 2021 г. по делу № А40-265263/2020

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-265263/20-17-1734
г. Москва
24 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен 24 мая 2021 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ

третье лицо: ООО «РАМПОЛЬ»

о признании незаконным уведомления от 07.10.2020г. № 77/017/247/2020-7434 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 22.06.2020г. к договору аренды от 12.04.2017г. № М-01-050436; о возложении обязанности осуществить действия по государственной регистрации

В судебное заседание явились: от заявителя: ФИО2 по доверенности от 29.12.2021 № 33-Д-1684/20, от ответчика: ФИО3 по доверенности от 11.01.2021 № Д-10/2021; от третьего лица: неявка, (изв.).

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным уведомления от 07.10.2020г. № 77/017/247/2020-7434 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 22.06.2020г. к договору аренды от 12.04.2017г. № М-01-050436; о возложении обязанности осуществить действия по государственной регистрации.

Заявитель поддержал требования в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении.

Заинтересованное лицо против удовлетворения требований возражало по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются документы, подтверждающие его надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Суд счел возможным рассмотреть дело без участия третьего лица в порядке, предусмотренном ст.156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав доводы заявителя и заинтересованного лица, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд установил, что срок обжалования заявителем не пропущен.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления, между Департаментом городского имущества города Москвы (далее -Департамент) и ООО «РАМПОЛЬ» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.08.2002, ИНН: <***>) заключен договор аренды от 12.04.2017 № М-01-050436 (далее - Договор).

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001098:2473 с адресным ориентиром: <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации здания под деловое управление, общественное питание, здравоохранение, гостиничное обслуживание, магазины и бытовое обслуживание.

Согласно условиям договора п. 1.5 на земельном участке расположено нежилое здание 77:01:0001098:1043 площадью 777,9 кв. м, принадлежащие ООО «РАМПОЛЬ» на праве аренды (запись № 77-77/011-77/012/211/2016-1862/2 от 30.11.2016).

В рамках реализации городской программы, осуществляемой на основании постановления Правительства Москвы от 24.01.2012 г. № 12-ПП «О предоставлении в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии» (далее Постановление № 12-ПП, Приложение № 1), по результатам проведенного аукциона на право заключения договора аренды, был заключен договор аренды здания, находящегося в неудовлетворительном состоянии от 14.11.2016 г. № 00-00576/16 (далее договор) на объект культурного наследия, расположенный по адресу: <...>.

ООО «Рамполь» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту о признании незаконным отказа Департамента в предоставлении услуги «выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилищного фонда» в отношении имущества, расположенного по адресу: <...>, о признании за ООО «Рамполь» права на применение годовой ставки арендной платы в размере 1 руб. за 1 кв.м площади объекта с 22.10.2018 и на весь последующий период до окончания срока действия договора аренды от 14.11.2016 №00-00576/16, о возложении обязанности на Департамент устранить нарушение прав и законных интересов ООО «Рамполь» путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 14.11.2016 №00-00576/16 в части установления ставки арендной платы в размере 1 руб. за 1 кв.м в год, начиная с 22.10.2018, и возложения обязанности внести изменения в данные персонифицированного учета, в том числе лицевые счета, в части указания задолженности по арендной плате, начисляемой с 22.10.2018.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2019 по делу №А40-28852/19 исковые требования удовлетворены в части признания за ООО «Рамполь» права на применение годовой ставки арендной платы по договору аренды от 14.11.2016 №00-00576/16 в размере 1 руб. за 1 кв.м площади объекта с 22.10.2018 и на весь последующий период до окончания срока действия договора аренды и возложении обязанности на Департамент заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 14.11.2016 №00- 00576/16 в части установления ставки арендной платы в размере 1 руб. за 1 кв.м в год, начиная с 22.10.2018. В удовлетворении остальной части требований отказано.

На основании указанного решения суда между Департаментом и ООО «РАМПОЛЬ» заключено дополнительное соглашение от 16.12.2019 к договору от 14.11,2016 №00-00576/16 аренды объекта культурного наследия, расположенного по адресу: <...>, по условия которого годовая ставка арендной платы установлена в размере 1 руб.

В Департамент поступило заявление ООО «РАМПОЛЬ» от 28.02.2020 № 196542647 (вх. от 02.03.2020 № 33-5-24173/20-(0)-0) по вопросу предоставления государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в отношении земельного участка с адресным ориентиром: Настасьинский пер., вл. 8, стр. 1 (кадастровый номер 77:01:0001098:2473) в части порядка начисления арендной платы за землю.

В связи с обращением арендатора от 02.03.2020 № 33-5-24173/20-(0)-0, в соответствии с решением Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2019 по делу №А40-28852/19, на основании дополнительного соглашения от 16.12.2019 к договору от 14.11.2016 №00-00576/16, в соответствии с п. 2.8 постановления Правительства Москвы № 273-ПП между Департаментом и ООО «РАМПОЛЬ» заключено Дополнительное соглашение от 22.06.2020 к договору аренды от 12.04.2017 № М-01-050436.

По условиям Дополнительного соглашения от 22.06.2020 приложение к договору аренды по расчету арендной платы изложено с 22.10.2018 в редакции Приложения, приложенного к указанному Дополнительному соглашению.

Кроме того, в целях приведения положений Договора в соответствие с действующим законодательством, Договор аренды дополнен иными условиями, в том числе, п. 1.1 договора «Предмет и цель предоставления земельного участка» дополнен абзацем:

- «Разрешенное использование земельного участка согласно ЕГРН - деловое управление (4,1)(земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); общественное питание (4.6) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); здравоохранение (3.4) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)); гостиничное обслуживание (4.7) (земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (1.2.6)); магазины (4.4) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); бытовое обслуживание (3.3) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5))».

Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***> (далее - Управление) с заявлением о государственной регистрации Дополнительного соглашения от 22.06.2020 к договору аренды от 12.04.2017 № М-01-050436.

По итогам рассмотрения указанного заявления Управлением в адрес Департамента направлено уведомление от 07.10.2020 № 77/017/247/2020-7434 об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации Дополнительного соглашения от 22.06.2020.

Причинами отказа в государственной регистрации Дополнительного соглашения от 22.06.2020 послужили:

-по данным ЕГРН в отношении земельного участка внесены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ, а именно: Режим использования земель утвержден приказом Департамента культурного наследия города Москвы от 28.05.2018№ 405, Федеральным законом от 25.06.2002№ 73-ФЗ. Между тем представленное соглашение не содержит указанных сведений;

-не соответствие разрешенного использования земельного участка между актуальными сведениями ЕГРН и Правилами землепользования и застройки.

Не согласившись с указанным отказом, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования Департамента городского имущества города Москвы, суд исходит из следующего.

В соответствии с частями 3 - 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 14 закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 14 закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Частью 5 статьи 21 Закона о регистрации предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации).

Соответственно, регистратор не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие условий для заключения спорного договора, поскольку вопрос определения наличия соответствующих условий относится к компетенции органов, уполномоченных на осуществление функций по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности (постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.12.2019 № Ф05-22668/2019 по делу № А40-64909/2019; постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2019 № Ф05-2448/2019 по делу № А40-83272/2018).

В силу статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами; помимо прочего могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Согласно пункту 4 статьи 1 ГрК РФ охранные зоны являются зонами с особыми условиями использования территорий.

Соответствующие ограничения и обременения по использованию земельного участка содержатся в разделе 4 «Особые условия договора».

Кроме того, Дополнительном соглашением от 22.06.2020 разделе 4 «Особые условия договора» дополнен п. 4.9 следующего содержания: «Арендатор обязан использовать земельный участок, расположенный в охранной зоне объекта культурного наследия, в соответствии с требованиями, установленными ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов российской Федерации».

Таким образом довод регистрирующего органа об отсутствии в договоре сведений об ограничении земельного участка не обоснован.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка, договоре безвозмездного пользования. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка. Вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Пунктом 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ), которые утверждены постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы».

Согласно ПЗЗ земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001098:2473 расположен в границах территориальной зоны, для которой установлены следующие виды разрешенного использования - 3.4 - (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи), 3.8.1 -(размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения органов государственной власти, государственного пенсионного фонда, органов местного самоуправления, судов, а также организаций, непосредственно обеспечивающих их деятельность), 4.1 - (Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); 5.1.2 - (Размещение объектов капитального строительства в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, физкультурно-оздоровительных комплексов, фитнес-центров).

При этом согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001098:2473 имеет вид разрешенного использования «деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); общественное питание (4.6) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); здравоохранение (3.4) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)); гостиничное обслуживание (4.7) (земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (1.2.6)); магазины (4.4) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); бытовое обслуживание (3.3) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)).

По условия договора аренды от 12.04.2017 № М-01-050436 земельный участок предоставлен арендатору в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации здания под деловое управление, общественное питание, здравоохранение, гостиничное обслуживание, магазины и бытовое обслуживание.

Таким образом, установленный вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001098:2473, содержащийся в ЕГРН, не противоречит видам разрешенного использования, установленным ПЗЗ.

При указанных обстоятельствах, суд соглашается с доводами заявителя о том, что отсутствие в ЕГРН актуальных сведений о разрешенном использовании земельного участка не препятствует регистрации Дополнительного соглашения к договору аренды.

Таким образом, отказ Управления Росреестра по Москве в регистрации договора аренды не соответствует ст. ст. 26, 27 Федерального закона № 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы Департамента в экономической деятельности, поскольку он лишен возможности осуществлять полномочия собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным отказа.

Доводы заинтересованного лица, изложенные в отзыве, проверены судом и признаны необоснованными.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по г. Москве от 07.10.2020г. № 77/017/247/2020-7434 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 22.06.2020г. к договору аренды от 12.04.2017г. № М-01-050436.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав Департамента городского имущества города Москвы путем государственной регистрации дополнительного соглашения от 22.06.2020 к договору аренды от 12.04.2017 № М-01-050436.

Проверено на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд

СУДЬЯ: А.Б. Полякова