Решение от 21 марта 2024 г. по делу № А19-7297/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-7297/2023
г. Иркутск
21 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11.03.2024.

Решение в полном объеме изготовлено 21.03.2024.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пущиной Т.Н. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новиковой О.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЛАСТНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ЗДРАВООХРАНЕНИЯ «ИРКУТСКАЯ ГОРОДСКАЯ КЛИНИЧЕСКАЯ БОЛЬНИЦА № 1» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664050, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, БАЙКАЛЬСКАЯ УЛИЦА, 118)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МОЛОДОСТЬ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664047, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ТРИЛИССЕРА УЛИЦА, ДОМ 60)

третьи лица: МИНИСТЕРСТВО ЗДРАВООХРАНЕНИЯ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664003, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, КАРЛА МАРКСА УЛИЦА, ДОМ 29),

МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 664007, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, УЛ. КАРЛА ЛИБКНЕХТА, Д. 47)

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МЕЖДУНАРОДНЫЙМЕДИЦИНСКИЙ ЦЕНТР «ПЕРВАЯ КЛИНИКА ПРАКТИЧЕСКОЙ МЕДИЦИНЫ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 664047,ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК,УЛ. ТРИЛИССЕРА, Д. 60, ПОМЕЩ. 13-18)

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНТЕЛМЕДИКА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664047, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ТРУДОВАЯ <...>),

об обязании освободить нежилое помещение по адресу: <...>, в связи с окончанием срока действия договора аренды от 01.04.2013 № 21/2013,

по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МОЛОДОСТЬ»

к ОБЛАСТНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ЗДРАВООХРАНЕНИЯ «ИРКУТСКАЯ ГОРОДСКАЯ КЛИНИЧЕСКАЯ БОЛЬНИЦА № 1»

о понуждении к перезаключению договора аренды на новый срок,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 16.05.2023,

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 14.06.2023,

от третьих лиц:

от МИНИМУЩЕСТВА: ФИО3, представитель по доверенности от 02.08.2023,

от МИНЗДРАВООХРАНЕНИЯ: не явился, извещен,

от ООО «МЕЖДУНАРОДНЫЙ МЕДИЦИНСКИЙ ЦЕНТР «ПЕРВАЯ КЛИНИКА ПРАКТИЧЕСКОЙ МЕДИЦИНЫ»: не явился, извещен,

от ООО «ИНТЕЛМЕДИКА»: не явился, извещен;

установил:

ОБЛАСТНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ЗДРАВООХРАНЕНИЯ «ИРКУТСКАЯ ГОРОДСКАЯ КЛИНИЧЕСКАЯ БОЛЬНИЦА № 1» (далее, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МОЛОДОСТЬ» (далее, ответчик) с требованием об обязании освободить нежилое помещение по адресу: <...>, в связи с окончанием срока действия договора аренды от 01.04.2013 № 21/2013, третьи лица: МИНИСТЕРСТВО ЗДРАВООХРАНЕНИЯ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ; МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ.

Определением суда от 19.06.2023 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «МЕЖДУНАРОДНЫЙ МЕДИЦИНСКИЙ ЦЕНТР «ПЕРВАЯ КЛИНИКА ПРАКТИЧЕСКОЙ МЕДИЦИНЫ».

В рамках дела № А19-19820/2023 принято исковое заявление ООО «МОЛОДОСТЬ» к ОБЛАСТНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ЗДРАВООХРАНЕНИЯ «ИРКУТСКАЯ ГОРОДСКАЯ КЛИНИЧЕСКАЯ БОЛЬНИЦА № 1» об обязании перезаключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 297,1 кв.м., расположенное на 1 этаже 5этажного кирпичного жилого дома, номера на этажном плане 1-й этаж 1-22, 12а, отраженное в техническом паспорте нежилого помещения, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска, характеристика объекта: нежилое помещение на 1-м этаже, благоустроенное, на условиях и на срок, ранее согласованных в договоре аренды нежилого помещения №21/2013 от 01.04.2013, срок аренды имущества по которому истек.

Определением суда от 09.11.2023 суд объединил дела №№ А19-7297/2023, А19-19820/2023 в одно производство, присвоив объединенному делу номер А19-7297/2023.

Стороны в судебном заседании заявленные требования поддерживали в полном объёме, встречные исковые требования не признавали, поддерживали доводы, изложенные ранее.

Исследовав материалы дела, Арбитражный суд Иркутской области установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, 01.04.2013 между Муниципальным автономным учреждением здравоохранения «Клиническая больница № 1 г. Иркутска» (арендодатель) и ООО «МОЛОДОСТЬ» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 21/2023, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 297,1 кв.м., расположенное на 1 этаже 5 этажного кирпичного жилого дома, номера на поэтажном плане 1-й этаж: 1-22, 12а, отраженное в техническом паспорте нежилого помещения, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска (объект) (п. 1.1 договора). Целевое использование объекта: деятельность в области здравоохранения (п. 1.2 договора).

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что договор действует с 01.04.2013 по 01.04.2023.

Согласно пункту 3.1.1 договора арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 1 к договору) ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца. Платежи за покрытие коммунальных расходов и расходов на содержание объекта перечисляются арендатором в соответствии с расчетом платежей за покрытие коммунальных расходов и расходов на содержание объекта (приложение № 3) ежеквартально в течение 5-ти дней со дня предоставления арендатором счета, арендодатель предоставляет счет за покрытие коммунальных расходов и расходов на содержание объекта до 15-го числа месяца следующего за отчетным кварталом.

Далее между сторонами подписано соглашение от 04.04.2013, по которому арендатор обязуется в период с 01.04.2013 по 01.04.2016 произвести собственными силами и средствами капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого объекта, расположенного по адресу: <...>, по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к соглашению проектно-сметной документации (сметы), общей стоимостью 20 500 000 руб. (п. 1.1 соглашения).

Согласно пункту 2.1 соглашения арендодатель обязан с 01.04.2013 по 01.04.2023 ежегодно осуществлять зачет в счет арендной платы стоимость затрат арендатора на проведение ремонтно-строительных работ, произведенных в размере, указанном в п. 1.1 соглашения.

15.01.2014 сторонами подписано дополнительное соглашение.

Письмами от 31.01.2023, 28.02.2023, 27.03.2023 Учреждение уведомило ООО «МОЛОДОСТЬ» об истечении срока действия договора и необходимости возврата имущества.

ООО «МОЛОДОСТЬ» в ответе от 29.03.2023 отказалось возвращать имущество, указав на то, что намерено произвести выкуп, а также сообщило, что ООО «МОЛОДОСТЬ» освободит помещение только при наличии судебного акта.

Отказ ООО «МОЛОДОСТЬ» возвращать имущество послужило основанием для обращения Учреждения с иском.

ООО «МОЛОДОСТЬ» в рамках дела № А19-19820/2023 обратился с требованием от об обязании перезаключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 297,1 кв.м., расположенное на 1 этаже 5этажного кирпичного жилого дома, номера на этажном плане 1-й этаж 1-22, 12а, отраженное в техническом паспорте нежилого помещения, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска, характеристика объекта: нежилое помещение на 1-м этаже, благоустроенное, на условиях и на срок, ранее согласованных в договоре аренды нежилого помещения №21/2013 от 01.04.2013, срок аренды имущества по которому истек.

Данное требование является встречным, ввиду чего требования были объедены в одно производство.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, относимость, допустимость, достоверность представленных в материалы дела доказательств каждого в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный между истцом и ответчиком договор является договором аренды, регулируется Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Факты передачи истцом в рамках договора имущества и получение его ответчиком подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи; ответчиком не оспорено.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как следует из материалов дела, спорное помещение находится в собственности Учреждения на праве оперативного управления.

Так, Министерство имущественных отношений Иркутской области, являющееся третьим лицом в настоящем споре и собственником спорного объекта недвижимости, в отзыве на иск, сослалось на ничтожность договора аренды ввиду отсутствия согласия на распоряжение имуществом и не соблюдение публичных процедур при заключении договора аренды.

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Учитывая положения названного пункта, суд полагает необходимым проверить довод Министерство имущественных отношений Иркутской области о нарушении требований закона при заключении спорного договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Согласно редакции Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» действующей на момент заключения договора, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество (часть 1 статьи 17.1).

Частью 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрено, что в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:

1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;

2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих получение согласия собственника – Министерства имущественных отношений Иркутской области при заключении договора аренды на распоряжение Учреждением спорным помещением. Публичные процедуры при заключении договора аренды соблюдены не были. Иного материалы дела не содержат.

Следовательно, при заключении договора аренды нарушены положения статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации в редакции от 07.05.2023 (к сделкам, совершенным до 01.09.2013, нормы ст. ст. 166 - 176, 178 - 181 применяются в редакции, действовавшей до указанной даты (ФЗ от 07.05.2013 N 100-ФЗ)) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ст. 166 ГК РФ). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. (ст. 167 ГК РФ). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, учитывая положения статей 296, 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», суд приходит к выводу о ничтожности договора аренды.

Кроме того, как следует из условий договора аренды, срок действия договора до 01.04.2023, следовательно, срок действия договора истек 01.04.2023.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии в настоящее время у ООО «МОЛОДОСТЬ» правовых основания пользования спорным помещением.

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования истца об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения требования Учреждения об обязании ООО «МОЛОДОСТЬ» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, суд полагает возможным установить ответчику срок исполнения решения в течение одного месяца с момента вступления решения в законную в силу.

Заявляя встречное исковое заявление ООО «МОЛОДОСТЬ», ссылаясь на положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также отсутствие задолженности по арендной плате ввиду наличия у арендодателя перед арендатором встречных обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений, произведенных в отношении арендованного имущества, на основании соглашения от 04.04.2013; а также отсутствие принятого решения об использовании спорного нежилого помещения под другие цели, указывает на наличие оснований, предусмотренных указанной нормой права на заключение договора на новый срок.

Согласно части 9 статьи 17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно части 10 статьи 17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Между тем, учитывая то, что суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды, правовых оснований для проверки совокупности условий для заключения договора на новый срок, установленных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» не имеется.

Между тем, отмечает что ОБЛАСТНЫМ ГОСУДАРСТВЕННЫМ БЮДЖЕТНЫМ УЧРЕЖДЕНИЕМ ЗДРАВООХРАНЕНИЯ «ИРКУТСКАЯ ГОРОДСКАЯ КЛИНИЧЕСКАЯ БОЛЬНИЦА № 1» принято решение о использовании помещения в целях деятельности Учреждения, в подтверждение чего представлен приказ от 14.04.2023 № 497 о необходимости в перемещении травматологического пункта. Относительно наличия либо отсутствия задолженности по арендным платежам, суд отмечает, что поскольку между сторонами возник судебный спор относительно произведенных работ в спорном помещении и распределении денежных средств, в настоящее время не имеется возможность установить факт наличия либо отсутствия задолженности по арендной плате.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Государственная пошлина по первоначальному и встречному исковому заявлению составляет по 6 000 руб.

ООО «МОЛОДОСТЬ» оплатило государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Управление в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты государственной пошлины.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, взысканию с ООО «МОЛОДОСТЬ» в доход федерального бюджета подлежит ю государственная пошлина в сумме 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

первоначальные исковые требования удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Молодость» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Молодость» в пользу Областного государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Иркутская городская клиническая больница№1» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья Т.Н. Пущина