Решение от 11 июля 2023 г. по делу № А46-134/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-134/2023
11 июля 2023 года
город Омск



Резолютивная часть решения оглашена 04.07.2023

Полный текст решения изготовлен 11.07.2023


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миклуха К.Н.,

рассмотрев исковое заявление департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 307554333400072)

о взыскании 251 683,56 руб.,

в судебном заседании приняли участие:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2 по доверенности от 28.03.2023 № Исх-ДИО/4087 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение и диплом о высшем юридическом образовании,

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 26.05.2021 (сроком на 3 года), личность удостоверена паспортом, предъявлен диплом о высшем юридическом образовании,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением от 26.12.2022 № ИСХ-ДИО/17684 (вх. от 10.01.2023 № 2561) о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель) задолженности по арендной плате за период с 01.05.2022 по 26.09.2022 в размере 209 509,22 руб., пени за период с 16.05.2022 по 26.09.2022 в размере 42 174,34 руб.

Определением суда от 16.01.2023 указанное исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства без вызова сторон в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

10.03.2023 суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, о чём вынес соответствующее определение.

Обращаясь с настоящим исковым требованием, Департамент указал, что ФИО1 ненадлежащим образом выполнял обязательства по внесению арендных платежей за нежилое помещение № 10П, расположенное по адресу: <...>.

Ответчик, напротив, полагал, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, поскольку 18.04.2022 Предприниматель обратился в адрес истца в целях реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения; по подсчётам ФИО1 проект договора купли-продажи должен был быть предоставлен ему не позднее 12.07.2022, в то время как таковой был предложен только 27.09.2022. Кроме того, Предприниматель указал, что находится на упрощённой системе налогообложения, ввиду чего размер арендной платы не может быть начислен также и в размере земельного налога.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

01.11.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключён договор № 44874/1 (далее – договор), предметом которого является нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:05 02 07:24985, расположенное по адресу: <...> (нежилое помещение № 10П, этаж 1); целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещённая законодательством Российской Федерации (пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15 числа текущего месяца, в первый месяц аренды арендатор перечисляет арендную плату в течение 5 рабочих дней с даты подписания акта приёма-передачи нежилого помещения сторонами. На момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 36 125 руб. без учёта НДС.

13.11.2017 помещение передано арендатору по акту-приёма передачи.

В соответствии с пунктом 3.4 договора, письмом от 18.11.2021 № Исх-ДИО/15225 Департамент уведомил Предпринимателя о повышении арендной платы по договору с 15.11.2021 до 41 371,50 руб. в месяц (без учета НДС).

18.04.2022 ФИО1 выразил волеизъявление на выкуп означенного земельного участка, в порядке реализации прав, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

26.09.2022 названный выше договор аренды расторгнут ввиду выкупа помещения Предпринимателем.

Между тем арендная плата в период с 01.05.2022 по 26.09.2022 ответчиком не вносилась, что привело к образованию задолженности в сумме 209 509,22 руб., на которую были начислены пени.

Невозможность урегулирования спора мирным путём (требование от 31.10.2022 № Исх-ДИО/14776) явилась основанием для передачи спора на разрешение арбитражного суда.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд полагает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Спорные правоотношения суд квалифицирует как арендные, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключённого договора.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Факт передачи в аренду Предпринимателю указанного помещения подтверждён материалами дела (акт приёма-передачи нежилого помещения от 13.11.2017) и ответчиком по существу не оспаривается.

Более того, обе стороны не оспаривают наличия арендных правоотношений, последующее заключение договора купли-продажи.

При этом суд не может принять доводы ответчика по следующим основаниям.

Как указывалось выше, за выкупом земельного участка ФИО1 обратился в Департамент 18.04.2022.

После рассмотрения поданной заявки на Координационном совете по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, ФИО1 был уведомлен Департаментом (письмо от 17.05.2022 № Исх-ОГ-ДИО/589) о том, что вопрос о соблюдении условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ, был рассмотрен 16.05.2022 в соответствующем заседании Координационного совета, по результатам которого ответчику было предоставлено преимущественное право на приобретение нежилого помещения.

Также сообщалось, что Департамент проводит работу по подготовке документации, необходимой для заключения договора купли-продажи указанного объекта недвижимости.

Данные обстоятельства стороны не оспаривают; иного из материалов дела не следует.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом суд учитывает, что указанные сроки рассчитываются в календарных днях (к примеру, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2018 № Ф04-5141/2018 по делу № А81-10392/2017).

В свою очередь, целью установления законодателем соответствующего механизма, установленного Законом № 159-ФЗ, состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 № 214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-О-О).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным и как указано в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определённого с учётом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления № 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (пункт 6 Постановления № 73).

Таким образом, до момента заключения сторонами договора купли-продажи арендные отношения сохраняются и арендатор обязан вносить предусмотренную договором аренды плату за пользование имуществом.

Несоблюдение органом публичной власти предусмотренных статьёй 9 Закона № 159-ФЗ сроков рассмотрения обращения заинтересованного лица о выкупе арендуемого имущества применительно к статье 407 ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления № 73, не влечёт прекращения договора аренды и не освобождает арендатора от бремени несения арендных платежей.

Подобного рода нарушения со стороны органов публичной власти, как это следует из правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в определениях от 28.04.2017 № 305-ЭС16-20734 и от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454, применительно к требованиям статей 16, 1069 ГК РФ могут служить основанием для возмещения арендатору за счёт казны соответствующего публично-правового образования убытков в виде разницы между суммой внесённых арендатором за период необоснованной пролонгации арендных отношений арендной платы и суммой налога (земельного или налога на имущество - в зависимости от того, что является объектом приватизации), подлежащего уплате в случае своевременного заключения договора купли-продажи и регистрации за покупателем права собственности на вновь приобретённое имущество.

Иными словами, в ситуации, когда орган власти необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи имущества, находящегося в аренде, между сторонами одновременно существуют два встречных денежных (или потенциально имеющих денежный эквивалент) обязательства: обязанность арендатора внести арендную плату (которая сохраняется, как на это указано в пунктах 5, 6 Постановления № 73, до момента заключения сторонами договора купли-продажи); обязанность публично-правового образования возместить арендатору убытки, причинённые неправомерным уклонением от заключения договора купли-продажи.

Указанный правовой подход приведён в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.09.2022 № Ф04-4847/2022 по делу № А46-13391/2021.

Между тем, применительно к рассматриваемой ситуации суд неправомерных действий со стороны Департамента не установил.

Как указывалось выше, в соответствии с нормами действующего законодательства Департамент был обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления, т.е., до 18.06.2022 (18.04.2022 + 2 мес.).

Муниципальный контракт № Ф.2022.1904348 заключён Департаментом и оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр» 04.05.2022, т.е. в установленный срок.

Следующим этапом является принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке.

Действительно, согласно отчёту № 566/22 об оценке объекта оценки он был составлен 20.06.2022. Однако, осуществляя буквальное толкование пункта 2 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, суд приходит к выводу, что принципиальное значение имеет установление именно даты принятия истцом отчёта, а не даты его составления. Данное утверждение представляется обоснованным, поскольку с момента оформления отчёта и до его принятия пройдёт какое-то время, необходимое на пересылку документа, проверку отчёта на соответствие заданию, экспертизу результатов.

В заключении от 15.09.2022 № 1 проведения экспертизы результатов, предусмотренных муниципальным контрактом от 04.05.2022 № Ф.2022.1904348, предоставленных исполнителем в части их соответствия условиям контракта комиссия пришла к выводу о возможности принять результаты, предусмотренные контрактом. Также истцом представлен и универсальный передаточный документ от 12.09.2022 № 53, в котором указана дата приёмки услуг Департаментом 15.09.2022.

По указанным причинам датой принятия Департаментом отчёта об оценке следует считать 15.09.2022. Иные данные в материалах дела отсутствуют.

Как следствие, решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно было быть принято не позднее 29.09.2022 (15.09.2022 + 2 нед.).

На направление заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества пункт 3 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ отводит 10 дней с даты принятия означенного выше решения.

Применительно к рассматриваемой ситуации распоряжение об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества № 229-р принято Администрацией города Омска 14.09.2023, т.е. после получения отчёта об оценке (универсальный передаточный документ от 12.09.2022 № 53), но еще до его принятия (заключение от 15.09.2022 № 1 проведения экспертизы результатов, предусмотренных муниципальным контрактом от 04.05.2022 № Ф.2022.1904348).

Сам договор купли-продажи датирован 27.09.2022 и возвращён ответчиком 29.09.2022.

Принимая во внимание приведённую выше совокупность обстоятельств, суд н усматривает нарушений со стороны истца, а значит, арендная плата подлежит внесению в полном объёме.

В то же время, по расчётам суда, за период с 01.05.2022 по 26.09.2022 истец вправе требовать 201 341,30 руб. арендной платы. Так, согласно письму Департамента от 18.11.2021 № Исх-ДИО/15225 арендная плата по договору начиная с 15.11.2021 установлена в размере 41 371,50 руб., а за 26 дней сентября 2022 года аренда составит 35 855,30 руб. (41 371,50 руб. : 30 дн. х 26 дн.).

Кроме того, истец просил суд применить к ответчику финансовые санкции за нарушение принятого на себя обязательства.

В соответствии со статьями 329, 330, 331 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, если соглашение о неустойке совершено сторонами в письменной форме.

Пунктом 4.1.1 договора в случае внесения арендатором платежей в установленные сроки, начисляются пени по 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Обязанностью суда является проверка расчёта как истца, так и ответчика, на соответствие нормам материального права, выявление сути разногласий в этих расчётах (статьи 168, 170 АПК РФ, пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству»).

Проверив расчёт Департамента суд установил, что последний вправе рассчитывать на 44 747,41 руб. неустойки за период с 17.05.2022 по 26.09.2022, исходя из следующих сумм:

- 16 507,23 руб. за период с 17.05.2022 по 26.09.2022 (41 371,50 руб. х 133 дня х 0,3%);

- 12 783,79 руб. за период с 16.06.2022 по 26.09.2022 (41 371,50 руб. х 103 дня х 0,3%);

- 9 060,36 руб. за период с 16.07.2022 по 26.09.2022 (41 371,50 руб. х 73 дня х 0,3%);

- 5 212,81 руб. за период с 16.08.2022 по 26.09.2022 (41 371,50 руб. х 42 дня х 0,3%).

Однако истец предъявил к взысканию 42 174,34 руб. неустойки, что меньше возможной. Таким образом, по мнению суда, удовлетворение заявленного требования не ущемит прав ответчика и в полной мере восстановит права истца.

О снижении неустойки по статье 333 ГК РФ ФИО4 не заявлено.

По правилу части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворён частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобождён от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с Предпринимателя в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворённого требования, а именно, в размере 7 773 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 307554333400072) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2017 № 44874/1А за период с 01.05.2022 по 26.09.2022 в сумме 201 341,30 руб., неустойку за период с 17.05.2022 по 26.09.2022 в сумме 42 174,34 руб.

В удовлетворении остальной части требования отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 307554333400072) в доход федерального бюджета 7 773 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».




Судья И.Ю. Ширяй