Решение от 19 апреля 2017 г. по делу № А32-43325/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-43325/16

г. Краснодар «19» апреля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2017 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 19 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чегаевой Е.В.., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-43325/2016

по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края

к обществу с ограниченной ответственностью «Роял Тайм» (ОГРН <***> ИНН <***>),

о взыскании платы за пользование земельным участком, пени,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО1 (по доверенности от 31.03.2016), представителя ответчика ФИО2 (по доверенности от 23.01.2017),

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Роял Тайм» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №29 от 02.07.2010 в размере 607 597 рублей 80 копеек, пеню на просроченную уплатой сумму основного долга в размере 73 120 рублей 44 копейки за период с 01.10.2015 по 09.12.2016 (уточненные требования).

Исковые требования мотивированы следующим. Департаментом инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края и ООО «Роял Тайм» заключен договора аренды №29 от 02.07.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:401 для строительства комплекса игорных заведений, гостиниц, объектов спортивно-развлекательного назначения и общественного питания. В настоящее время функции арендодателя переданы департаменту имущественных отношений Краснодарского края. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 по делу №А32-35290/2015 установлено прекращение обязательств по договору аренды земельного участка в связи с невозможностью исполнения по причине вступления в силу 01.05.2016 Федерального закона от 01.05.2016 №121-ФЗ. Ответчиком земельный участок на момент обращения с настоящим иском в арбитражный суд департаменту не возвращен.

В ходатайстве об изменении размера исковых требований от 01.02.2017 департамент указал, что после подачи настоящего иска ответчик возвратил земельный участок департаменту по акту приема-передачи 09.12.2016. По состоянию на 09.12.2016 уточненный размер исковых требований составляет 680 718,24 рубля, из которых 607 597,80 рублей – основная задолженность, пеня за период с 01.10.2015 по 09.12.2016 составляет 73 120,44 рубля.

Определением от 01.02.2017 ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал. Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований.

В отзыве ответчик указал, что, по его мнению, участок считается возвращенным после расторжения договора независимо от составления каких-либо документов о передаче земельного участка. Истцом не доказано фактическое использование земельного участка ответчиком по дату подписания акта приема-передачи земельного участка 09.12.2016. Федеральным законом с 01.05.2016 установлен запрет по дальнейшей инвестиционной деятельности на территории игорной зоны, в связи с чем, договор аренды прекратил свое действие с указанной даты в силу закона. По мнению ответчика, арендная плата подлежит уплате за период до 30.04.2016, в связи с чем, ответчик в отзыве просит отказать в удовлетворении исковых требований в части начисления арендной платы с 01.05.2016.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает заявленные требования, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании Протокола заседания Конкурсной комиссии по продаже прав на заключение договоров аренды находящихся в государственной собственности земельных участков с целью реализации инвестиционных проектов в игорной зоне «Азов-Сити» № 6 от 02.07.2010 департаментом инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края (Арендодатель) и ООО «Роял Тайм» (Арендатор) 02.07.2010 заключен договор №29, которым Арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 23:36:0101000:401 общей площадью 21 001 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, в северо-восточной части кадастрового квартала 23:36:0101000, предназначенный для строительства комплекса игорных заведений, гостиниц, объектов спортивно-развлекательного назначения и общественного питания сроком действия на 4 года.

По условиям п. 1.4. договора, он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с 02.07.2010.

В соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28 июня 2012 года № 748 «О министерстве стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края» департамент инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края переименован в министерство стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края.

На основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 20.01.2015 № 19 «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» функции министерства стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края, с 1 апреля 2015 года, переданы департаменту имущественных отношений Краснодарского края.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором.

В соответствии с п. 2.1. договора, размер ежегодной арендной платы за участок составляет 1 700 000 руб. Годовой размер арендной платы, определенный по результатам торгов, устанавливается сроком на 12 месяцев, со дня государственной регистрации Договора. По истечении 12 месяцев со дня государственной регистрации договора, размер арендной платы за земельный участок устанавливается в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Краснодарского края.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011г. № 50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» утверждены Правила определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли находящиеся в государственной собственности Краснодарского края (далее - Правила), а также ставка арендной платы в размере 15 % от рыночной стоимости за земельные участки, расположенные в игорной зоне.

В связи с принятием уполномоченным органом нормативно-правового акта, устанавливающего или изменяющего ставки арендной платы, ООО «Роял Тайм» как арендатор земельного участка, находящегося в собственности Краснодарского края, обязано было вносить арендную плату в размере, определенном с учетом установленных уполномоченным органом.

В соответствии с п. 2.2. договора, арендная плата исчисляется за каждый день использования земельного участка и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 (десятого) числа первого месяца каждого квартала.

В соответствии с п.5.2 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 по делу № А32-35290/2015 общество с ограниченной ответственностью «Роял Тайм» обязано возвратить Департаменту имущественных отношений Краснодарского края по акту приема-передачи земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 23:36:0101000:401 общей площадью 21 001 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, в северо- восточной части кадастрового квартала 23:36:0101000.

Данным постановлением апелляционного суда установлено следующее:

- на основании протокола заседания конкурсной комиссии по продаже прав на заключение договоров аренды находящихся в государственной собственности земельных участков с целью реализации инвестиционных проектов в игорной зоне «Азов-Сити» № 6 от 02.07.2010, между департаментом инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 29 от 02.07.2010, в соответствии с которым арендодатель предоставил во временное владение и пользование арендатору, а арендатор принял земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 23:36:0101000:401 общей площадью 21 001 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, в северо-восточной части кадастрового квартала 23:36:0101000, предназначенный для строительства комплекса игорных заведений, гостиниц, объектов спортивно-развлекательного назначения и общественного питания. Согласно пункту 1.4 договора он является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от арендодателя арендатору с 02.07.2010. Договор был зарегистрирован в ЕГРП, что подтверждается оттиском штампа о государственной регистрации. Согласно пункту 7.2 договора он был заключен сроком на 4 года;

- вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2014 по делу № А32-40015/2013 по иску общества к Министерству стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края срок действия договора был продлен до 01.07.2030 по основанию существенного изменения обстоятельств (статья 451 ГК РФ), выразившемся в том, что в результате изменения законодательства после заключения договора был изменен территориальный состав игорной зоны «Азов-Сити» в результате исключения из ее состава земельных участков расположенных в Ростовской области и включения в ее состав новых земельных участков в районе города-курорта Анапа;

- в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28.06.2012 № 748 «О министерстве стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края» департамент инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края был переименован в министерство стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края;

- постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 20.01.2015 № 19 «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» функции министерства стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края, с 01.04.2015 переданы департаменту;

- по своей правовой природе спорный договор представляет собой договор аренды земельного участка, правоотношения из которого регулируются главой 34 ГК РФ, Земельным кодексом Российской Федерации;

- неисполнение обществом обязанности по уплате арендной платы за период с 01.07.2014 по день рассмотрения спора по настоящему делу подтверждается материалами дела и обществом не оспаривается;

- задолженность по уплате арендной платы за период с 01.07.2014 по 16.09.2015 в сумме 1 248 482 руб. 04 коп. была взыскана с общества в пользу департамента в судебном порядке вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2015 по делу № А32-15473/2015;

- встречный иск направлен на расторжение спорного договора аренды по основанию пункта 1 статьи 451 ГК РФ – в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, выразившемся в том, что в связи с введением в действие Федерального закона от 22.07.2014 № 278-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 01.05.2016 № 121-ФЗ «О внесении изменения в статью 9 Федерального закона «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» общество как инвестор и арендатор земельного участка на территории игорной зоны «Азов-Сити» с 23.07.2014 утратило возможность использовать арендованный земельный участок по его целевому назначению;

- земельный участок по спорному договору аренды был предоставлен обществу для использования в целях для строительства комплекса игорных заведений, гостиниц, объектов спортивно-развлекательного назначения и общественного питания в игорной зоне «Азов-Сити» согласно заключенному сторонами Соглашению о реализации инвестиционного проекта (инвестиционному контракту), являющемуся приложением № 1 к договору аренды. Объектом данного инвестиционного контракта является осуществление обществом (инвестор) финансирования строительства многофункционального комплекса с игорной составляющей «Лазурный дворец» и обеспечение его строительства, включая проектно-изыскательские работы (пункт 2.1 контракта);

- в соответствии с частями 2, 4 статьи 5 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 244-ФЗ) деятельность по организации и проведению азартных игр может осуществляться исключительно в игорных заведениях, которые (за исключением букмекерских контор, тотализаторов, их пунктов приема ставок) могут быть открыты исключительно в игорных зонах в порядке, установленном данным федеральным законом. Статьями 4, 5, 9 Закона № 244-ФЗ игорная зона определена как часть территории Российской Федерации, предназначенная для осуществления деятельности по организации и проведению азартных игр и границы которой установлены в соответствии с данным законом. Игорные заведения (за исключением букмекерских контор, тотализаторов, их пунктов приема ставок) могут быть открыты исключительно в игорных зонах. Игорные зоны не могут быть созданы на землях населенных пунктов. На территории Российской Федерации создается пять игорных зон, одна из них на территории Краснодарского края. На территории одного субъекта Российской Федерации может быть создано не более одной игорной зоны. Порядок создания и ликвидации игорных зон определяется, а соответствующие решения принимаются Правительством Российской Федерации. Срок действия игорных зон не может быть ограничен;

- Федеральным законом от 22.07.2014 № 278-ФЗ в Закон № 244-ФЗ были внесены изменения, согласно которым допускается создание игорной зоны в границах населенных пунктов на земельных участках, предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта, а границы игорной зоны на территории Краснодарского края определяются Правительством Российской Федерации в границах таких земельных участков. Министерство стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края письмом от 18.12.2014 № 201-5911/1401-03/13 проинформировало заинтересованных субъектов о необходимости выполнения процедуры ликвидации игорной зоны по поручению Правительства Российской Федерации, основанному на измененных положениях Закона № 244-ФЗ, что повлечет прекращение действия ранее выданных разрешений на осуществление деятельности по организации и проведению азартных игр и изменение целевого назначения переданных в аренду земельных участков;

- Федеральным законом от 01.05.2016 № 121-ФЗ «О внесении изменения в статью 9 Федерального закона «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 121-ФЗ) установлено, что игорная зона, созданная на территории Краснодарского края до дня вступления в силу Закона № 278-ФЗ, подлежит ликвидации до 01.01.2019; до указанной даты на территорию Краснодарского края не распространяются требования части 1 статьи 9 Закона № 244-ФЗ. Данным законом также установлено, что деятельность по организации и проведению азартных игр в указанной игорной зоне может осуществляться организаторами азартных игр на основании разрешений на осуществление такой деятельности, выданных до 23.07.2014. Обществу указанное разрешение по состоянию на указанную дату выдано не было;

- с введением в действие Закона № 121-ФЗ для общества была исключена юридическая возможность осуществления игорной деятельности на спорном земельном участке, а соответственно, реализация инвестиционного проекта, являвшегося объектом инвестиционного контракта от 02.07.2010, которая была определена в качестве цели использования земельного участка спорным договором аренды. В отличие от собственников, объем правомочий которых по использованию земельных участков определяется законом, для арендаторов пределы правомочия пользования земельным участков определяются также договором аренды, в том числе определенной договором целью предоставления земельного участка, что следует из пункта 1 статьи 615 ГК РФ;

- использование обществом земельного участка, являющегося объектом аренды по спорному договору для определенной в данном договоре цели – реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту от 02.07.2010 – с даты введения в действие Закона № 121-ФЗ стало невозможным. В соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Специальным случаем невозможности исполнения обязательства, приводящей к прекращению последнего, является невозможность исполнения, обусловленная изданием акта государственного органа (пункт 1 статьи 417 ГК РФ);

- обязательства из спорного договора аренды прекратились по предусмотренному ГК РФ основанию невозможности их исполнения. Данное основание опосредует самостоятельный способ прекращения обязательств. В соответствии со статьей 3 Закона № 121-ФЗ данный закон вступил в силу со дня его официального опубликования – 01.05.2016;

- на день рассмотрения дела апелляционным судом обязательства из спорного договора аренды прекратились по основанию невозможности их исполнения (статьи 416, 417 ГК РФ). Прекращенные обязательства не могут быть прекращены повторно. Поскольку расторжение договора является способом прекращения возникших из него обязательств (пункт 2 статьи 453 ГК РФ), а обязательства из спорного договора ко дню рассмотрения по существу заявленных как первоначальным, так и встречным иском требований о расторжении договора уже прекратились по иному предусмотренному законом основанию, юридическая возможность прекратить их по иному основанию, в том числе расторжением договора, отсутствует;

- в связи с тем, что опосредованные спорным договором аренды обязательства были прекращены, постольку было прекращено правовое основание владения и пользования обществом в отношении спорного земельного участка. В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу изложенного подлежит удовлетворению заявленное первоначальным иском требование о понуждении общества к возврату департаменту спорного земельного участка. Никаких объектов капитального строительства, в том числе в их незавершенном виде, на спорном земельном участке на день прекращения опосредованных договором аренды и инвестиционным контрактом обязательств обществом не создано. Понесенные обществом расходы на уплату арендной платы при фактическом не совершении им никаких практических действий по реализации инвестиционного проекта не могут быть переложены на Краснодарский край, поскольку являются предпринимательским риском самого общества.

Приведенное постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.12.2016.

Между тем, возложенную указанным постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 по делу № А32-35290/2015 обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:401 департаменту по акту приема-передачи ответчик выполнил лишь 09.12.2016, то есть через четыре месяца после данного постановления.

В силу положений статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом, нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Департаментом представлен акт приема-передачи земельного участка от 09.12.2016.

Как обоснованно указывает департамент, в соответствии с пунктом 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившего это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им своих обязательств.

Департамент также правильно ссылается на положения пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в соответствии с которыми взысканию подлежит не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты в том случае, если при расторжении договора сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению платы за пользование имуществом.

Согласно представленному департаментом расчету, который ответчиком математически не оспаривался, по состоянию на 09.12.2016 задолженность по арендным платежам составила 607 597 рублей 80 копеек, пеня по состоянию на 09.12.2016 составила 73 120 рублей 44 копейки.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки от суммы просроченной задолженности.

Из представленного департаментом расчета видно, что им применяется одна трехсотая ставки рефинансирования, действовавшей в соответствующие периоды.

Поскольку обязательства по возврату земельного участка ответчиком исполнены только 09.12.2016, за период по 09.12.2016 ответчик обязан оплатить плату за пользование земельным участком безотносительно к коммерческим целям его эксплуатации, выраженным в договоре аренды земельного участка, хотя бы эти цели и не были достижимы по объективным причинам. Сам факт нахождения земельного участка во владении арендатора после прекращения договора аренды влечет его обязанность оплатить это время пользования, а также предусмотренную договором ответственность за просрочку платежа. Ничто не мешало обществу возвратить спорный земельный участок сразу после принятия Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом постановления от 04.08.2016 по делу №А32-35290/2015.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Роял Тайм» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>) задолженность по арендным платежам по договору аренды №29 от 02.07.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:401 по состоянию на 09.12.2016 в размере 607 597 рублей 80 копеек, а также пеню за несвоевременное внесение арендных платежей по состоянию на 09.12.2016 в размере 73 120 рублей 44 копейки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Роял Тайм» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 16 614 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края

СудьяА.Л. Назыков