Решение от 19 марта 2019 г. по делу № А76-42268/2018

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-42268/2018
19 марта 2019 года
город Челябинск


Резолютивная часть решения изготовлена 19.03.2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 19.03.2019 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Меньшениной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Челябинск, ОГРНИП 317745600152707

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «РД», г. Челябинск, ОГРН <***> в лице конкурсного управляющего ФИО2

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области,

о государственной регистрации перехода права собственности

с участием представителей

истца: ФИО1, предприниматель,

ответчика: ФИО2, конкурсный управляющий,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Челябинск (далее- истец, предприниматель) 18.12.2018 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «РД», г. Челябинск (далее – ответчик, общество) о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:30:0908012:723 площадью 775 кв.м., расположенный по адресу- г. Копейск, п. Заозёрный.

В обоснование иска со ссылкой на статьи 131, 551, 309 Гражданского кодекса РФ указано, что между истцом и ответчиком заключен договор купли- продажи недвижимого имущества, право собственности перешло к ответчику. Обязанность по осуществлению регистрации перехода права собственности согласно пунктам 10 договора возложена на участников сделки до 17.11.2018, однако, покупатель от совершения действий, направленных на регистрацию перехода прав уклоняется.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что 23.11.2018 известил истца об отказа от исполнения договора купли- продажи от 17.11.2017и потребовал вернуть денежные средства. Считает, что договор расторгнут, поэтому оснований для регистрации перехода права собственности не имеется.

Определением суда от 05.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, которое мнение не представило, которое мнение не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Дело слушается по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия надлежащим образом извещённого третьего лица.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает иск подлежащим удовлетворению в силу следующего:

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Как следует из материалов дела, предпринимателю на праве собственности с 23.06.2017 принадлежит земельный участок с кадастровым номером 74:30:0908012:723 площадью 775 кв. м, находящийся по адресу- Челябинская область, г. Копейск, п. Заозерный (л.д. 24-26).

17 ноября 2017 г. между обществом Строительная компания «РД» (покупатель) и ИП ФИО1 (продавец) подписан договор №Бер. 2 купли- продажи (л.д. 12).

По условиям п. 1.1 договора продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок с кадастровым номером 74:30:0908012:723 площадью 775 кв. м, находящийся по адресу- Челябинская область, г. Копейск, п. Заозерный для индивидуального жилищного строительства.

Цена договора составила 350 000 руб.

Передача участка продавцом и принятие его покупателем осуществлена без составления сторонами передаточного акта (п. 7).

Договор подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра, право собственности на участок покупатель приобретает с момента государственной регистрации договора, которая должна быть произведена сторонами в срок до 17.11.2018 г.

Оплата 350 000 руб., составляющих стоимость участка, произведена обществом 17.11.2017, что ответчиком не оспаривается.

В связи с тем, что после передачи имущества от продавца к покупателю, последний не предпринял мер по государственной регистрации перехода прав на приобретенное имущество, предприниматель 20.12.2017 вручил обществу СК «РД» уведомление о необходимости осуществления государственной регистрации перехода прав от продавца к покупателю (л.д. 13).

В ответе от 21.12.2017 директор общества СК «РД» указал, что в настоящее время у общества отсутствуют денежные средства для оплаты государственной пошлины за регистрацию перехода прав на участок (л.д. 14).

16 ноября 2018 г. предприниматель повторно направил в адрес общества уведомление о необходимости осуществления регистрации перехода прав (л.д. 15-22).

В ответе от 23.11.2018 конкурсный управляющий общества СК «РД» ФИО2 отказался от исполнения сделки сославшись на завышенную стоимость участка и потребовал возвратить уплаченные денежные средства (л.д. 23).

Так как на дату принятия настоящего решения регистрация перехода прав на участок так и не произведена, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Для вынесения решения о понуждении к государственной регистрации суд должен установить помимо наличия на стороне ответчика необоснованного уклонения от государственной регистрации также и факт полного соответствия спорного договора требованиям действующего законодательства, так как решение суда о государственной регистрации не может восполнить недочеты самого договора.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным, такой договор не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из положений пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Проанализировав представленный в материалы дела договор купли- продажи №бер.2 суд приходит к выводу о его заключенности, так как стороны в договоре согласовали все существенные условия относительно его предмета и цены отчуждаемого имущества.

Законность действия продавца по отчуждению имущества подтверждается государственной регистрацией перехода прав к предпринимателю.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт передачи имущества подтверждается материалами дела, ответчиком не оспаривается. Оплата за имущество произведена в полном объеме.

При этом ответчик от регистрации перехода права собственности уклоняется, что подтверждается отзывом на исковое заявление.

На дату принятия настоящего решения в ЕГРН имеется запись о государственной регистрации права собственности на имущество за ИП ФИО1, то есть предприниматель продолжает нести бремя по уплате налогов связанных с имуществом.

Доводы ответчика относительно того, что общество отказалось от исполнения сделки – договор купли- продажи, которая по состоянию на 23.11.2018 являлась не исполненной в части регистрации перехода прав на участок, поэтому у общества нет обязанности по совершению действий по регистрации перехода прав, судом отклоняются.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Как было указано выше, спорный договор купли- продажи земельного участка является заключенным и исполненным, так как сторонами согласованы его существенные условия, продавец передал имущество покупателю, а покупатель принял его и оплатил.

При этом, действия по государственной регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю не являются сделкой, так как не соответствует требованиям ст. 153 ГК РФ, а относятся к властно- распорядительным действиям государства по упорядочению учета объектов недвижимости, а также является гарантией прав третьих лиц, которые впоследствии заключают те или иные сделки в отношении данного объекта недвижимости.

Таким образом, не совершение со стороны покупателя действия по регистрации перехода прав на объект недвижимости, не свидетельствует о не исполнении спорного договора купли- продажи.

При таких обстоятельствах, уведомление ответчика от 23.11.2018 об отказе от исполнения исполненного договора, не имеет правового значения.

Доказательств оспаривания договора в установленном законом порядке, а также завышения стоимости спорного участка, суду не представлено.

Поскольку материалами дела подтверждается фактическая передача имущества ответчику и оплата этого имущества, а также уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Настоящее решение является основанием для Управления Росреестра по регистрации перехода права собственности от индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью СК «РД» на имущество, являющееся предметом договора купли- продажи №Бер.2 от 17.11.2017 г.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

При обращении в суд с настоящим иском истцом чек- ордером от 18.12.2018 уплачена госпошлина в размере 6 000 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в его пользу.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:30:0908012:723 площадью 775 кв.м., расположенный по адресу- Челябинская область, г. Копейск, п. Заозёрный от индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «РД».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «РД» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.