Решение от 23 декабря 2022 г. по делу № А83-18012/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


23 декабря 2022 года Дело №А83-18012/2022


Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2022 года. Решение в полном объеме изготовлено 23 декабря 2022 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Авдеева М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев материалы дела по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (298600, <...>; ОГРН <***>, ИНН/КПП 9103015492/910301001)

к обществу с ограниченной ответственностью «Центринвест-Массандра» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 298600, РЕСПУБЛИКА КРЫМ, ЯЛТА ГОРОД, ЛОМОНОСОВА <...>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Администрация г. Ялты Республики Крым

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии:

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым – ФИО2, доверенность от 30.12.2021 №03-19/3679,

от Администрации города Ялты Республики Крым – ФИО2, доверенность от 10.01.2022 № 51/02.1-42,

от общества с ограниченной ответственностью «Центринвест-Массандра» - ФИО3, доверенность от 17.06.2022,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее – суд) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центринвест-Массандра» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка с КН 90:25:060102:51, площадью 15984 кв.м, расположенного по адресу: г.Ялта, пгт. Массандра, ул. Симферопольское шоссе, участок №2.

Заявленные требования администрация мотивирует положениями ст.ст. 309, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и указывает на нарушение обществом с ограниченной ответственностью «Центринвест-Массандра» условий договора аренды земельного участка с КН 90:25:060102:51 в части неосвоения земельного участка.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просил требования удовлетворить в полнм объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства, просил в удовлетворении искового заявления отказать.

16.02.2005 между Массандровским поселковым советом г. Ялта Автономной Республики Крым в лице поселкового головы ФИО4 и Совместным предприятием в форме общества с ограниченной ответственностью «Центринвест» в лице директора ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка площадью 3,0 га (участок №1 площадью 14016 кв.м., участок №2 площадью 15984 кв.м., расположенного по адресу: пгт. Массандра ул. Симферопольское шоссе, для строительства и обслуживания рекреационного комплекса (кадастровый номер уч.№1 0111948100:01:002:0009, кадастровый номер уч.№2 0111948100:01:002:0010), зарегистрированный в установленном порядке 04.03.2005 года за № 040500100010.

Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (согласно Украинскому классификатору целевого использования земли - УКЦИЗ): «Рекреационное назначение»- код 1.17.

Договор заключен сроком на 50 лет (п.3.1 Договора).

Согласно п. 9.4 раздела 9 Договора Арендатор обязан приступить к использованию арендованного земельного участка после государственной регистрации.

27.12.2006 Массандровским поселковым советом г. Ялта Автономной Респуб. Крым вынесено решение № 32 «О прекращении права аренды СП в форме ООО «Центринвест» расторжении договора земельного участка, зарегистрированного 04.03.2005 за №040500100010 и передаче в аренду земельного участка ЗАО «Центринвест-Массандра», для строительства и обслуживания рекреационного комплекса по адресу: пгт. Массандра ул. Симферопольское шоссе ввиду реорганизации субъекта предпринимательства, которое является правопреемником.

Между Массандровским поселковым советом г. Ялта в лице поселкового головы ФИО4 и Закрытым акционерным обществом «Центринвест-Массандра» в лице директора ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 3,0 га (участок №1 площадью 14016 кв.м., участок №2 площадью 15984 кв.м., расположенного по адресу: пгт. Массандра ул. Симферопольское шоссе, для строительства и обслуживания рекреационного комплекса (кадастровый номер уч.№1 0111948100:01:002:0009, кадастровый номер уч.№2 0111948100:01:002:0010, зарегистрированный в установленном порядке 07.06.2007 под № 04070700008.

Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (согласно Украинскому классификатору целевого использования земли - УКЦИЗ): «Рекреационное назначение»- код 1.17.

Договор заключен сроком на 50 лет (п.3.1 Договора).

Согласно п. 9.4 раздела 9 Договора Арендатор обязан приступить к использованию арендованного земельного участка после государственной регистрации.

Согласно п. 5.1 и п. 5.2 Договора арендатору предоставляется земельный участок для строительства и эксплуатации рекреационного комплекса.

23.12.2011 между Массандровским поселковым советом и ООО «Центринвест- Массандра» было заключено дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора от 07.06.2007 под № 04070700008, в связи с тем, что 09.06.2011 была осуществлена реорганизация Арендатора путем его преобразования в Общество с ограниченной ответственностью «Центринвест-Массандра».

Согласно п. 9.1.2 договора Арендодатель имеет право требовать от Арендатора использовать земельный участок в соответствии с целью, определенной в п. 5.2 договора (строительство и эксплуатация рекреационного комплекса).

Аналогичные обязанности установлены в отношении Арендатора.

Основанием для расторжения договора, предусмотренных разделом 12 договора, является требование одной из сторон в случае неисполнения другой стороной обязательств, предусмотренных договором.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц при постановке на налоговый учёт ответчик зарегистрирован в Российской Федерации с наименованием общество с ограниченной ответственностью «Центринвест-Массандра» с 16.10.2014.

В целях переоформления договора аренды земельного участка 17.08.2018 между Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым ФИО6 и Обществом с ограниченной ответственностью «Центринвест-Массандра», в лице директора ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка площадью 15984 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Массандра ул. Симферопольское шоссе участок № 2, (кадастровый номер 90:25:060102:51) в границах, указанных в кадастровом паспорте, являющегося неотъемлемой частью Договора, зарегистрированный в установленном порядке 20.02.2019 за №90:25:060102:51-90/0010/2019-2.

Вид разрешенного использования земельного участка: «Туристическое обслуживание»- (код 5.2.1). Категория земель: земли населенных пунктов (п. 1.2 Договора).

Договор заключен сроком до 06.06.2057 (п.2.1 Договора).

Согласно п. 4.4.4 Договора Арендатор обязан приступить к освоению Участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора.

Согласно п. 4.1.3 договора Арендодатель имеет право требовать надлежащего исполнения Арендатором обязательств, предусмотренных п. 4.4 Договора.

Согласно п. 4.1.5 договора Арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом Арендатора за месяц до наступления такого события в случаях: неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором условий договора неиспользование (не освоение) Участка, в установленные договором сроки и порядке.

Основанием для расторжения договора, предусмотренном разделом 6 договора, является требование Арендодателя расторжения договора в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке в связи с неисполнением Арендатором п. 4.1.5 Договора.

Как усматривается из материалов дела, 05.04.2022 сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта Республики Крым был осуществлен осмотр территории по адресу: г. Ялта, пгт. Массандра, ул. Симферопольское шоссе, уч. 2 (КН 90:25:060102:51), по результатам которого составлен акт осмотра, согласно которому установлено, что доступ на испрашиваемый земельный участок для третьих лиц не ограничен. Вышеуказанный земельный участок свободен от застройки, на участке произрастают зеленые насаждения ценных пород, проведение каких- либо видов строительных работ не зафиксировано. Земельный участок не освоен и по целевому назначению не используется.

14.04.2022 государственным инспектором Республики Крым по использованию и охране земель было проведено выездное обследование объекта земельного участка, расположенному по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Массандра, ул. Симферопольское шоссе, уч.2 КН 90:25:060102:51, по результатам которого составлен Акт выездного обследования объекта земельных отношений №10/50 от 14.04.2022, согласно которого установлено, что земельный участок не огорожен, доступ к участку не ограничен, на земельном участке расположена часть разрушенного объекта капитального строительства, установить назначение которого не предоставилось возможным. В соответствии с установленным видом разрешенного использования земельный участок не используется. Хозяйственная и иная деятельность на земельном участке не осуществляется. Признаков освоения земельного участка не установлено.

В связи с неисполнением Арендатором условий Договора, в целях соблюдения досудебного порядка Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым в адрес ответчика было направлено предупреждение (претензия)) №03-19/471 от 16.03.2022 о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка с предложением о расторжении договора аренды земельного участка.

Полагая, что ООО «Центринвест-Массандра» допустило существенные нарушения в рамках исполнения обязательств по договору аренды земли от 16.02.2005, а именно неосвоение земельного участка в течение 3 (трёх) лет с целью осуществления строительных работ, а также учитывая, что в досудебном порядке спор разрешен не был, департамент обратился в суд с данным исковым заявлением.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 21.03.2014 № 6-ФКЗ (далее – Федеральный конституционный закон от 21.03.2014 № 6-ФКЗ) Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

Ялтинским городским советом 1-го созыва было принято решение от 28 ноября 2014 года N 131 "Об учреждении Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты".

В задачи и обязанности Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым согласно действующему Положению о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, утвержденному решением от 28 марта 2019 года № 6, 80-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета вменено обеспечение управления и распоряжение муниципальным имуществом в соответствии с действующим законодательством (п. 4.2.1. Положения), обеспечение полноты и стабильности поступления в местный бюджет средств и администрирование неналоговых доходов местного бюджета, полученных при управлении и распоряжении муниципальным имуществом (п. 4.2.2. Положения), осуществление контроля за соблюдением условий договоров, предметом которых является муниципальное имущество, в части своевременности и полноты поступления средств в местный бюджет (п. 3.4.5. Положения), обеспечение управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (п. 3.3.6. Положения), обращение в правоохранительные органы, суды в случае выявления фактов нарушения законодательства в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом (п. 4.1.9 Положения).

Таким образом, суд приходит к выводу, что Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты является надлежащим истцом по делу.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу что заявленные требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Поскольку правоотношения, по данному спору, возникли до 21.03.2014, то есть до ратификации Договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» от 21.03.2014 №6-ФКЗ, следовательно к данным правоотношениям применяются и нормы материального права Украины.

Согласно статье 509 Гражданского кодекса Украины обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу другой стороны (кредитора) определённое действие (передать имущество, исполнить работу, предоставить услуги, заплатить деньги, т.д.) или удержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Имущественные обязательства, возникающие между участниками хозяйственных отношений, регулировались Гражданским кодексом Украины (часть 1 статьи 175 Хозяйственного кодекса Украины).

В соответствии с частью 1 статьи 759 Гражданского кодекса Украины по договору найма (аренды) наймодатель передаёт или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определённый срок.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Предметом данного спора являются материально правовые требования истца о расторжении договора аренды земельного участка с КН 90:25:060102:51, площадью 15984 кв.м, расположенного по адресу: г.Ялта, пгт. Массандра, ул. Симферопольское шоссе, участок №2 в связи с существенным нарушением со стороны ответчика условий договора. Истец обосновывал свои требования п. 9.1.2 и п. 9.4 Договора.

Так, согласно п. 9.1.2 договора арендодатель вправе требовать от арендатора использования земельного участка в соответствии с целью, определенной в пункте 5.2 договором.

В соответствии с п. 9.4 Договора арендатор обязан приступить к использованию земельного участка после осуществления государственной регистрации договора аренды; использовать арендованный земельный участок в соответствии с целью, определенной в пункте 5.2 договора и т.д.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Цель данной нормы заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора.

Системный анализ положений статьи 619 ГК РФ и правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указывает на то, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Между тем, при обращении в суд с настоящим исковым заявлением, истец со ссылками на статьи 45, 46 ЗК РФ сослались на существенное нарушение обществом условий договоров аренды, выразившееся в неиспользовании земельного участка (кадастровый номер 90:25:060102:51, площадь 15984 кв.м,) арендатором и отсутствием объективных причин невозможности осуществления строительства заявленного объекта на спорном земельном участке.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В силу абз. 6 п. 2 ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

Таким образом, срок для строительства на земельном участке, в указанном случае прямо установлен положениями законодательства Российской Федерации.

При этом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 6 октября 2015 года N 2317-О). Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов жилого строительства, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для жилого строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2485-О).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

В соответствии со статьей 9 Закона Украины N 687-XIV, частью 5 статьи 26 Закона Украины N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", действующими на момент заключения Договора аренды, проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Указанное корреспондируется с частью 1 статьи 48, статьей 51 ГрК РФ и статьей 3 Федерального Закона Российской Федерации "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" от 17.11.1995 года N 169-ФЗ.

Таким образом, из совокупности вышеприведенных норм законодательства следует, что перед началом строительства застройщику необходимо совершить определенный комплекс мер, без которых осуществление строительства противоречило бы законодательству в области градостроительства и архитектуры.

Кроме того, в силу статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Арендатор земельного участка должен действовать разумно и прежде чем приступить к осуществлению строительных работ и освоению земельного участка, должен предпринять все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В силу положений Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", с учетом положений Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" для сторон договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ, была установлена обязанность в совершении действий по приведению таких договоров аренды в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 14.04.2022 государственным инспектором Республики Крым по использованию и охране земель было проведено выездное обследование объекта земельного участка, расположенному по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Массандра, ул. Симферопольское шоссе, уч.2 КН 90:25:060102:51, по результатам которого составлен Акт выездного обследования объекта земельных отношений №10/50 от 14.04.2022, согласно которого установлено, что земельный участок не огорожен, доступ к участку не ограничен, на земельном участке расположена часть разрушенного объекта капитального строительства, установить назначение которого не предоставилось возможным. В соответствии с установленным видом разрешенного использования земельный участок не используется. Хозяйственная и иная деятельность на земельном участке не осуществляется. Признаков освоения земельного участка не установлено.

Истец полагает, что в результате проведенных мероприятий был установлен факт, свидетельствующий о неисполнении Арендатором своих обязанностей в части использования земельного участка и строительства рекреационного комплекса в предусмотренный законодательством срок.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что факт нарушения условий договора в части не осуществления строительства оговоренного в договоре объекта на указанном земельном участке, не является существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному началу строительства, по независящим от него причинам.

В силу положений Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", с учетом положений Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" для сторон договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ, была установлена обязанность в совершении действий по приведению таких договоров аренды в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Соответственно, дальнейшее освоение земельного участника ответчиком было поставлено в зависимость от наступления факта переоформления и регистрации в установленном порядке договора аренды от 16.02.2005, так как в соответствии с ранее приведенными нормами градостроительного законодательства Российской Федерации, отсутствие сведений о праве аренды земельного участка в ЕГРН исключало возможность получения застройщиком необходимых исходных данных и осуществления проектирования,

При этом, представленными ответчиком в материалы дела доказательствами подтверждается невозможность разработки проектной документации по причине отсутствия градостроительного плана земельного участка после 18.03.2014.

В свою очередь, выполнение строительных работ и получение разрешения на строительство объекта недвижимости без градостроительного плана земельного участка невозможно, а получение градостроительного плана земельного участка невозможно без договора аренды, заключенного в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что после марта 2014 года Общество не имело возможности продолжить освоение земельного участка и приступить к строительству рекреационного комплекса по независящим от арендатора причинам.

При этом, как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка был переоформлен 17.08.2018 и зарегистрирован в установленном порядке 20.02.2019 за №90:25:060102:51-90/0010/2019-2.

Обстоятельства переоформления договора аренды в соответствии с законодательством Российской Федерации, по мнению суда, свидетельствуют о том, что стороны выразили волеизъявление на сохранение арендных правоотношений в правовом поле Российской Федерации.

Следовательно, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, орган власти, являющийся арендодателем, своим поведением по существу высказал волю на продолжение арендных отношений, в том числе, по вопросу освоения земельного участка, тогда как такое освоение находилось в прямой зависимости от наступления юридического факта переоформления и регистрации договора аренды.

Истцом не предоставлено доказательств того, что невозможность получения разрешительной документации для освоения земельного участка в соответствии с его целевым назначением, вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендатор.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку, земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

В соответствии с ч.1 ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, рабочей документации (в том числе путем внесения в них изменений в соответствии с настоящим Кодексом) применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) земельного участка, а также раздела проектной документации "Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства" при проведении капитального ремонта объекта капитального строительства в случаях, предусмотренных частью 12.2 настоящей статьи.

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, из совокупности вышеприведенных норм законодательства следует, что перед началом строительства застройщику необходимо совершить определенный комплекс мер, без которых осуществление строительства противоречило бы законодательству в области градостроительства и архитектуры.

Кроме того, в силу статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Таким образом, арендатор земельного участка должен действовать разумно и прежде чем приступить к осуществлению строительных работ и освоению земельного участка, должен предпринять все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

При этом, как следует из материалов дела, 16.06.2021 ответчиком получен Градостроительный план земельного участка, соответственно ранее даты получения ГПЗУ ответчик не имел возможности разработки проектной документации.

Суд также принимает во внимание, что ответчиком представлены доказательства, подтверждающие совершение действий по получению документов, необходимых для начала осуществления строительных работ и, соответственно, освоения земельного участка как в период действия украинского законодательства, так и после переоформления договора аренды в соответствии с российским законодательством.

Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчиком предпринимались действия по выполнению подготовительных работ по освоению земельного участка.

Суд также считаем необходимым отметить, что ответчиком, после заключения в 2007 году договора, были получены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, после которых ответчиком предпринимались действия по получению последующей документации для строительства объекта на спорном земельном участке, вместе с тем, после 18.03.2014 ответчиком также предприняты меры по переоформлению договора аренды земельного участка в соответствии с действующим законодательством в Российской Федерации и соответственно получение градостроительного плана. Кроме того, у ответчика за весь период пользования земельным участком отсутствует заложенность по арендой плате, что свидетельствует о добросовестности арендатора и заинтересованности в сохранении арендных отношений.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим.

В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 Определения от 06.10.2015 N 2317-О).

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что такая мера ответственности, как расторжение договора, не соразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны.

При этом, действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, но направлены, в том числе, на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.

Суд полагает, что в рассматриваемом случае поведение ответчика свидетельствует о намерении достижения перечисленных публичных целей. Осуществленные обществом этапы освоения земельного участка не влекут невозможность достижения целей заключения договора, тем более, с учетом срока его действия.

На основании вышеизложенного, оснований для расторжения договора аренды суд не усматривает, в связи с чем, требования Департамента удовлетворению не подлежат.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым отказать.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).


Судья М.П. Авдеев