Решение от 16 октября 2017 г. по делу № А07-4163/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-4163/2017
г. Уфа
17 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 09.10.2017

Полный текст решения изготовлен 17.10.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Саяховой А.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Дженерал Коннекшн" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лицо Администрация городского округа город Уфа, ЗАО «Эксперт-оценка», Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>),

о признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Заки Валиди, 3, общей площадью 145,3 кв.м. (номера помещений: 11,12,13,13/1,13/2) по цене приобретения имущества в размере 1 223 305 руб. без учета НДС

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, руководитель, полномочия подтверждены;

от ответчика - ФИО4 по доверенности от 02.03.2017

от иных лиц явка не обеспечена, извещены по правилам ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Общества с ограниченной ответственностью "Дженерал Коннекшн" (далее ООО «Дженерал Коннекшн», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее УЗИО г. Уфы, ответчик) о признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества в размере 3 033 898,31 руб., указанную в отчете №16-14/11-8-Н от 26.07.2016 г. об оценке нежилого помещения подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. Заки Валиди,3, общей площадью 145,3 кв.м (номера помещений: 11,12,13.13/1,13/2), выполненном ЗАО «Эксперт-Оценка»; об обязании Управление по земельным и имущественным отношениям Администрации городской округ город Уфа Республики Башкортостан в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Дженерал Коннекшн» договор купли- продажи нежилого помещения подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Заки Валиди,3, общей площадью 145,3 кв.м (номера помещений: 11,12,13,13/1,13/2).

Пункт 2.1 Договора изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 1 593 220,34 (один миллион пятьсот девяносто три тысячи двести двадцать рублей тридцать четыре копейки) без учета НДС. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается экспертным заключением №11.09-2017 отЗО.08.2017 г., составленным ФИО5».

Пункт 3.1.1 Договора изложить в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 159 322,03 (сто пятьдесят девять тысяч триста двадцать два рубля три копейки) рубля, перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к Договору).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2017 г. исковое заявление было принято к производству, возбуждено производство по делу № А07-4163/2017 .

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.06.2017 производство по делу № А07-4163/2017 приостановлено до получения результатов экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта.

Заключение эксперта поступило в суд 07.09.2017г.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.10.2017г. производство по делу № А07-4163/2017 возобновлено.

До начала судебного заседания от представителя истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований.

Представитель ответчика не возражал относительно принятия заявления об уточнении исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в рассматриваемом случае обстоятельства, изложенные в части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не установлены, а полномочия лица, подписавшего заявление об уточнении исковых требований, подтверждены документально в соответствии с нормами главы 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом уточнение исковых требований было принято.

Представитель ответчика заявил ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений.

Представитель истца возражал относительно заявленного ходатайства.

Заявленное ходатайство судом отклонено в силу следующего. В экспертном заключении № 11.09-2017 Индивидуального предпринимателя ФИО5 исследованы аналогичные объекты, подобные исследуемому находятся в подвале и имеют вход со двора, тогда как объекты в заключении ЗАО «Эксперт-оценка» № 16-14/11-8-Н находятся на первом этаже и имеют выход на красную линию. Следовательно, заключение содержит все необходимые для исследования подобных объектов данные, выводы эксперта подтверждены приложенными документами, ответчиком не представлены доказательства в обоснование необходимости вызова эксперта в заседание.

Представитель истца поддержал исковые требования, просил суд удовлетворить исковые требования с учетом уточнений.

Представитель ответчика исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Иных заявлений и ходатайств от сторон не поступило.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Материалами дела установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом ООО «Дженерал Коннекшн» (арендатор) заключены договоры аренды № 4857 от 30.12.2005г., № 4857.1 от 24.02.2009г., № 4857.2 от 31.10.2010г., № 4857.3 от 27.11.2013г., на основании которых во временном пользовании истца находится объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Заки Валиди,3, общей площадью 145,3 кв.м (номера помещений: 11,12,13.13/1,13/2).

Истец 11.01.2016 обратился в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Заки Валиди,3, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) (т. 1 л.д.40).

10.10.2016 Администрацией городского округа город Уфа издано постановление N 1549 « Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Заки Валиди,3» (т. 1 л.д. 43-44).

19.10.2016 во исполнение постановления ответчик письмом № УЗ-8591 направил в адрес истца проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.10.2016г. (т 1 л.д. 26-34), указывая цену приобретения имущества 3 033 898 руб. 31 коп. без учета НДС.

Согласно п. 2.1 договора покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 3 033 898 руб. 31 коп., без учета НДС.

Согласно п. 3.1.1. договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов, что составляет 303 389 руб. 83 коп., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

24.11.2016 истец сообщил о намерении заключить договор купли-продажи арендуемых помещений по цене приобретения имущества в размере 1 223 305 руб. 08 коп. (без учета НДС) и направил протокол разногласий к договору купли-продажи (т. 1 л.д. 37-38).

УЗИО г. Уфы письмом от № 38005 от 05.12.2016г. (т. 1 л.д. 39) отклонил протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 23.11.2016, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, суд на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд считает необходимым исковые требования удовлетворить.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 названного Закона.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Кроме того, статьей 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрен порядок обращения субъекта малого и среднего предпринимательства за реализацией преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по его инициативе.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в рассматриваемой ситуации органом местного самоуправления начата процедура приватизации арендуемых истцом нежилых помещений, предусмотренная статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

Так, Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1549 от 10.10.2016г. утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Заки Валиди,3, по заказу органа местного самоуправления произведена оценка арендуемого имущества, определена его рыночная стоимость в размере 3 033 898 руб. 31 коп. (без учета НДС), что следует из отчета об оценке № 16-14/11-8-Н от 26.07.2016г., проведенного ЗАО «Эксперт-оценка» (т. 2 л.д. 111-201).

Во исполнение постановления N 1549 от 10.10.2016г. «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Заки Валиди,3» УЗИО г. Уфы направил проект договора купли-продажи в адрес ООО «Дженерал Коннекшн».

ООО «Дженерал Коннекшн» сообщил о намерении заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, но не согласился с определенной на основании отчета об оценке № 16-14/11-8-Н от 26.07.2016г., проведенного ЗАО «Эксперт-оценка», рыночной стоимостью приватизируемого имущества, направив в адрес ответчика протокол разногласий от 23.11.2016 к договору купли-продажи (т. 1 л.д.37-38), что свидетельствует о возникновении между сторонами спора о цене приватизируемого имущества.

В силу части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен срок для направления протокола разногласий стороне. При этом, срок для передачи в суд разногласий стороной, направившей протокол разногласий, названным Кодексом не установлен.

От предложения заключить договор купли-продажи истец не отказывался; получив предложение, общество направило с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока протокол разногласий от 23.11.2016 к договору купли-продажи.

Из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет арендатору возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом.

Более того, в силу положений статьи 12 - 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рассмотрение преддоговорного спора в таких случаях осуществляется путем применения специальных способов защиты - оспаривания достоверности величины рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной органом местного самоуправления независимой оценки.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ ООО «Дженерал Коннекшн» обладает преимущественным правом на приобретение объекта недвижимости по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

УЗИО г. Уфы указывает, что цена имущества в рассматриваемом договоре купли-продажи арендованных нежилых помещений определена в соответствии с отчетом об оценке № 16-14/11-8-Н от 26.07.2016г., проведенным ЗАО «Эксперт-оценка», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 26.07.2016г. составляет 3 033 898 руб. 31 коп. (т. 2, л.д.111-201).

В связи с тем, что дата на которую была проведена оценка в заключениях предоставленных истцом и ответчиком не соответствует дате обращения за реализацией права определением арбитражного суда по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза (т. 2 л.д. 214-217), проведение которой поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО5.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

1) определить рыночную стоимость нежилого помещения подвала (номера помещений №11,12,13,13/1,13/2) девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу <...>, общ. пл. 145,3 кв.м по состоянию на 11.01.2016 без учета налога на добавленную стоимость?

Согласно поступившему в материалы дела заключению эксперта № 11.09-2017 от 30.08.2017, изготовленного по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, эксперт пришел к следующим выводам:

- рыночная стоимость нежилого помещения подваоа (номера помещений № 11,12,13,13/1,13/2) девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу <...>, общей площадью 145,3 кв.м. по состоянию на 11.01.2016 без учета налога на добавленную стоимость составляет 1 593 220 руб. 34 коп.

Исходя из заключения эксперта № 11.09-2017 от 30.08.2017, изготовленного по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, указанная в отчете № 16-14/11-8-Н от 26.07.2016г., величина стоимости объекта оценки не может быть принята судом в качестве рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи, поскольку исследованные объекты в качестве аналогов в отчете № 16-14/11-8-Н от 26.07.2016г не могут быть признаны максимально приближенными к исследуемому объекту.

С учетом изложенного, что заключение эксперта от 30.08.2017 №11.09-2017 отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения, в связи с чем указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи помещения.

Учитывая изложенные обстоятельства в совокупности, арбитражный суд приходит к выводу, что спорные пункты 2.1., 3.1.1. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения следует принять в редакции истца (с учетом принятых судом уточнений) по цене объекта, установленного судебной экспертизой на дату обращения за реализацией права на выкуп арендуемого имущества.

Согласно ст. ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде судопроизводство осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон, которые в том числе заключаются в том, что стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, дают объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В совокупности изложенных обстоятельств, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 руб. и судебные издержки истца на оплату судебной экспертизы в размере 25 000 руб. относятся на ответчика с взысканием в пользу истца.

Руководствуясь статьями 101, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Дженерал Коннекшн" (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании возникших разногласий при заключении договора от 19.10.2016 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 3 580 000 руб., указанную в отчете №16-14/11-8-Н от 26.07.2016, выполненном ЗАО «Эксперт-Оценка».

Принять пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.10.2016, заключаемого Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с обществом с ограниченной ответственностью «Дженерал Коннекшн» в отношении нежилых помещений подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Заки Валиди, 3, общей площадью 145,3 кв.м. (номера помещений: 11,12,13,13/1,13/2) в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 1 593 220,34 руб. без учета НДС».

Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что подтверждается экспертным заключением № 11.09-2017 от 30.08.2017, составленным ФИО5

П. 3.1.1. договора изложить в следующей редакции

Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов, что составляет 159 322,03 руб., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течении 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору).

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан за счет казны городского округа город Уфа РБ 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 25 000 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.М. Саяхова