Решение от 5 декабря 2019 г. по делу № А41-79116/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-79116/19
05 декабря 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 04 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "СервисСтрой" в лице конкурсного управляющего ФИО2 (адрес: 105005, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата регистрации: 13.04.2007; 610020, <...>, а/я 209)

к Администрации Щелковского городского округа Московской области (адрес: 141100, Московская область, район Щелковский, город Щелково, площадь Ленина, 2; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 17.12.1991; дата присвоения ОГРН: 11.03.2003)

о признании договора аренды от 21.08.2009 № 15-158/09-А прекратившим своё действие с 04.07.2018; о расторжении договора аренды от 21.08.2009 № 15-158/09-А,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

ООО "СервисСтрой" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Щелковского городского округа Московской области с требованиями, исходя из принятых судом уточнений: признать договор аренды от 21.08.2009 № 15-158/09-А прекратившим своё действие с 04.07.2018; расторгнуть договор аренды от 21.08.2009 № 15-158/09-А земельного участка с кадастровым номером 50:14:030101:80 с 04.07.2018.

В судебном заседании суд приобщил к материалам дела дополнительные документы, представленные сторонами. Представитель ответчика по требованиям возражал согласно письменному отзыву, изложил доводы суду.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 21.08.2009 № 15-158/09-А, заключенному между Администрацией Щелковского городского округа Московской области и ООО "СервисСтрой", обществу сроком до 21.08.2015 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:14:030101:80 площадью 19333 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Из материалов дела усматривается, что по истечении срока договор аренды от 21.08.2009 № 15-158/09-А возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (статья 413 ГК РФ).

Материалами дела, в том числе выписками из ЕГРН, подтверждается, что в границах земельного участка с кадастровым номером 50:14:030101:80 возведены и введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома с кадастровыми номерами 50:14:0000000:121278, 50:14:0030101:594, жилые помещения переданы в собственность физическим лицам.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с совместным постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Истец представил в материалы дела выписки из ЕГРН и разрешение на ввод в эксплуатацию жилого много квартирного дома с кадастровым номером 50:14:0030101:594, которыми подтверждается, что 04.07.2018 завершено полное освоение земельного участка в связи со строительством жилых многоквартирных домов, 17.03.2014 и 08.08.2018 произведена государственная регистрация права собственности физических лиц на квартиры кадастровыми номерами 50:14:0030105:257, 50:14:0030105:246 расположенные в жилом многоквартирном доме, возведенном на земельном участке с кадастровым номером 50:14:030101:80.

Ссылаясь на данные обстоятельства, ООО "СервисСтрой" полагает, что с 04.07.2018 договор аренды от 21.08.2009 № 15-158/09-А прекратился в силу закона, в связи с чем подлежит расторжению.

Вместе с тем, суд учитывает следующее.

Судом установлено, что строительство жилых многоквартирных домов на земельном участке с кадастровым номером 50:14:030101:80 завершено 06.09.2013, о чем выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – жилого дома с кадастровым номером 50:14:0000000:121278. Выпиской из ЕГРН подтверждается, что 17.03.2014 произведена первая государственная регистрация права собственности на квартиру в данном жилом доме.

Следовательно, с 17.03.2014 прекратилось право пользования частью земельного участка с кадастровым номером 50:14:030101:80 под построенной первой очередью строительства и необходимой для его использования, под домом с кадастровым номером 50:14:0000000:121278.

Между тем, после введения в эксплуатацию первой очереди строительства у ответчика для строительства последующих очередей остался в пользовании земельный участок с кадастровым номером 50:14:030101:80 (оставшаяся часть).

При этом действующее земельное и жилищное законодательство связывает прекращение прав застройщика на земельный участок именно с государственной регистрацией прав на помещения в жилом многоквартирном доме, а не с моментом ввода такого объекта в эксплуатацию.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443, определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2016 № 306-ЭС16-15526.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН, подтверждающая государственную регистрацию права собственности 08.08.2018 на квартиру с кадастровым номером 50:14:0030105:246. Вместе с тем, данный документ не подтверждает, что с 08.08.2018 прекратилось право аренды на оставшуюся часть земельного участка с кадастровым номером 50:14:030101:80, поскольку данная квартира расположена в жилом доме с кадастровым номером 50:14:0000000:121278 первой очереди строительства.

В обоснование первой государственной регистрации права собственности на жилое помещение в жилом много квартирном доме с кадастровым номером 50:14:0030101:594 второй очереди строительства истец представил в материалы дела выписку из ЕГРН на квартиру с кадастровым номером 50:14:0030101:671, право собственности на которую зарегистрировано 14.05.2019. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что договор аренды от 21.08.2009 № 15-158/09-А прекратился в силу закона с 14.05.2019.

Требование о расторжении договора аренды с 04.07.2018 не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

Договором аренды от 21.08.2009 № 15-158/09-А предусмотрено расторжение только по требованию арендодателя.

Доказательств наличия оснований для расторжения договора в порядке статей 450, 620 ГК РФ истцом в материалы дела не представлено, судом данное обстоятельство также не установлено.

Иных оснований для признания договора аренды от 21.08.2009 № 15-158/09-А расторгнутым с 04.07.2018 у суда также не имеется, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:14:030101:80 находился в пользовании у ООО "СервисСтрой", переход прав на земельный участок с 04.07.2018 не регистрировался.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор аренды от 21.08.2009 № 15-158/09-А не подлежит расторжению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить в части.

Признать договор от 21.08.2009 № 15-158/09-А аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:030101:80 прекратившим свое действие с 14.05.2019.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.


Судья Ю.С. Таранец