Решение от 25 декабря 2018 г. по делу № А19-12365/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-12365/2016

25.12.2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.12.2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25.12.2018 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Красько Б.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жериховой М.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «РегионСибирь» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664540, <...>)

о расторжении договора аренды и изъятии нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились,

от ответчика – ФИО1 – представитель по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Иркутска обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «РегионСибирь» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 9672, заключенного между Администрацией города Иркутска и ООО «РегионСибирь», обязании ООО «РегионСибирь» возвратить нежилое помещение общей площадью 220, 8 кв.м., расположенное на 1 этаже 3-этажного кирпичного жилого здания (номера на поэтажном плане 1-6, 8-19 в соответствии с техническим паспортом, изготовленном МУП БТИ от 26.06.2006), кадастровый номер 38-38-01/049/2006-861; нежилое помещение общей площадью 193, 3 кв.м., расположенное в подвале 3-этажного кирпичного жилого здания (номера на поэтажном плане 3-12 в соответствии с техническим паспортом, изготовленном МУП БТИ от 26.06.2006), кадастровый номер 38-38-01/049/2006-860, расположенные по адресу: <...> и передать помещения представителю Администрации муниципального образования города Иркутска в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

По исковому заявлению возбуждено производство по делу №А19-12365/2016.

Администрация города Иркутска обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «РегионСибирь» о расторжении договора аренды от 01.03.2013 №9672 и обязании освободить и возвратить объекты аренды, занимаемые согласно договора аренды № 9672 от 01.03.2013 г. по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

По исковому заявлению возбуждено производство по делу А19-25607/2017.

Определением арбитражного суда от 25.01.2018 по делу А19-25607/2017 дела № А19-25607/2017 и №А19-12365/2016 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А19-12365/2016.

Истец о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направил.

Представитель ответчика требование не признал.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ы судебном заседании был объявлен перерыв с 18.12.2018 до 25.12.2018 09 часов 10 минут, о чем сделано публичное извещение.

Исследовав имеющиеся по делу доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела между истцом (арендодатель) и ООО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» (переименовано на ООО «РегмонСибирь») по результатам аукциона заключен договор аренды нежилых помещений от 01.03.2013 № 9672, сроком действия с 01.03.2013 по 28.02.2023 (пункт 1.4.) на основании которого истцом по передаточному акту от 01.03.2013 передано ответчику нежилые помещения, по адресу <...>, общей площадью 414, 1 кв.м., расположенные на 1 этаже 3-этажного здания номера на поэтажном плане 1-6, 8-19 в соответствии с техническим паспортом, изготовленном МУП БТИ от 26.06.2006, кадастровый номер 38-38-01/049/2006-861 и в подвале 3-этажного кирпичного жилого здания, номера на поэтажном плане 3-12 в соответствии с техническим паспортом, изготовленном МУП БТИ от 26.06.2006, кадастровый номер 38-38-01/049/2006-860.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Иркутской области от 01.07.2013 государственная регистрация договора аренды произведена 28.06.2013 за № 38-38-01/122/2013-317.

Предупреждением от 03.07.2014 истец уведомил ответчика о предусмотренной пунктом 1.10 договора аренды обязанности по заключению договора страхования нежилых помещений по их рыночной стоимости – 9 555 000 рублей и несоответствии указанным требованиям предоставленного полиса ОАО «Ингосстрах» от 03.06.2014 по страхованию имущества на сумму 2 348 501 руб. 04 рублей, в связи с чем предложил уплатить штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы (13 3005 руб. 60 коп.) в месячный срок. В данном предупреждении истец указал, что неуплата штрафа является основанием для расторжения договора аренды.

Предупреждение от 03.07.2014 получено ответчиком 07.07ю2014, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

Предупреждениями от 07.08.2014 (получено 15.08.2014), от 24.02.2015 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате в размере 91 102 рубля, по земельному платежу – 1 146 руб. 92 коп.

Предупреждением от 29.06.2016 (получено 06.06.2016) истец предложил ответчику оплатить штраф в размере 678 790 руб. 80 коп. на основании пункта 4.3 договора за неисполнение требований пункта 2.3.15 договора, содержащего запрет на передачу помещений в субаренду, в связи с заключением без согласования с арендодателем договора субаренды от 01.01.2015 с АО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами».

Уведомлением от 26.05.2016 (получено 14.06.2016) истец на основании пункта 6.2.2., 2.2.1 договора аренды, в связи с задолженностью по арендной плате (206 525 руб. 10 коп.) отказался от договора аренды, предложил ответчику возвратить нежилые помещения, предложил ответчику возвратить переданные в аренду объекты недвижимости.

Предупреждением от 26.09.2017 истец в связи с несвоевременным внесением арендной платы, ненадлежащим исполнением обязательств по страхованию объектов и передачей объектов в субаренду без согласования с администрацией, на основании пункта 6.2.2. договора аренды, статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предложил ответчику досрочно расторгнуть договор, освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи в 30-ти дневный срок с момента получения предупреждения.

Предупреждение от 26.09.2017 получено ответчиком 11.10.2017.

Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора, арендованное имущество не было возвращено ответчиком истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон, возникли из договора аренды нежилого помещения, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпадают под определение статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Факт исполнения истцом обязательств по договору аренды (передачи имущества в аренду) подтвержден передаточным актом объекта аренды.

В силу части 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя. Согласно названной статье другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть установлены договором аренды.

Согласно пункту 2.2.1 договора аренды арендодатель вправе досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, в случаях, предусмотренных пунктом 6.2.2. договора, а также в случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, путем направления арендатору извещения (заказным письмом с уведомлением о вручении) о принятом решении и требовании освободить объект. По истечении 30 дней с момента направления соответствующего извещения арендодателем договор считается расторгнутым.

Пунктом 6.2.2. договора аренды предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае несвоевременного внесения арендной платы; в случае, если арендатор не застраховал объект в порядке, установленном подпунктом 2.3.5 договора; в случае, если арендатор не исполняет условия, предусмотренные пунктом 2.3.15 договора.

Согласно пункту 2.3.5 договора аренды страхование объектов, переданных в аренду осуществляется по рыночной цене объектов, указанной в пункте 1.10 договора аренды.

Как указано в пункте 1.10 договора рыночная стоимость объектов устанавливается в размере 5 000 000 рублей и 4 555 000 рублей без учета НДС.

Согласно Полису по страхованию имущества ОСАО «Ингосстрах» от 03.06.2014 ответчиком нежилые помещения застрахованы по остаточной стоимости – 2 348 501 руб. 04 коп. (пункт 1.9 договора аренды).

Предупреждением от 03.07.2014, направленным заказным письмом с уведомлением и врученным ответчику 07.07.2014, истец уведомил ответчика об указанном нарушении.

Доказательства страхования переданных в аренду объектов по их рыночной стоимости, во исполнение требований пункта 2.3.5 договора аренды, ответчиком не представлено.

Пунктом 2.3.15 договора аренды предусмотрен запрет на передачу нежилых помещений в субаренду без согласия арендодателя.

В нарушение указанных требований ответчиком заключен с акционерным обществом «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» договор субаренды нежилого помещения от 01.01.2015 № 01-0/15, на основании которого, ответчиком по передаточному акту от 01.01.2015 переданы акционерному обществу «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» нежилые помещения, по адресу <...>, расположенные на 1 этаже 3-этажного здания номера на поэтажном плане 1-5, часть помещения 6 площадью 4 кв.м.. 8-19 в соответствии с техническим паспортом, изготовленном МУП БТИ от 26.06.2006, кадастровый номер 38-38-01/049/2006-861 и в подвале 3-этажного кирпичного жилого здания, номера на поэтажном плане 3-7, часть помещения 4 в размере 12 кв.м., 9-12 в соответствии с техническим паспортом, изготовленном МУП БТИ от 26.06.2006, кадастровый номер 38-38-01/049/2006-860.

Предупреждением от 29.04.2016, направленным заказным письмом с уведомлением и врученным ответчику 06.05.2016, истец уведомил ответчика об указанном нарушении.

Доказательства согласия арендодателя на передачу нежилых помещений в субаренду ответчиком не представлено.

Представленное ответчиком письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 01.03.2013 о согласии на передачу имущества в субаренду исключено из числа доказательств по делу в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с исключением из числа доказательств по делу письма Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 01.03.2013, судом не может быть принят в качестве относимого доказательства протокол допроса свидетеля гр. ФИО2 от 24.10.2018.

Факт нарушений, с которыми договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не опровергнут ответчиком.

Пунктом 2.2.1 договора истцу предоставлено право при наличии вышеуказанных нарушений в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и, в этом случае, в силу правового подхода, сформулированного в абзаце 7 пункта 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", для признания договора расторгнутым в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ, соответствующего решения суда не требуется.

Однако в данном случае, истец своим правом на односторонний отказ от исполнения договора не воспользовался, что не лишает его права требовать расторжения договора в судебном порядке.

Соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора судом установлено.

Материалами дела подтверждено получение ответчиком предупреждений о нарушений условий договора аренды до направления истцом предложения о досрочном расторжении договора.

Довод ответчика о том, что принятие истцом арендных платежей свидетельствует о сохранении действия договора не может быть принят судом во внимание, поскольку, как было указано выше, истец избрал способ защиты нарушенного права в силе расторжения договора в судебном порядке, соответственно до даты расторжения договора обязательство ответчика по оплате арендной платы не прекращено.

Довод ответчика о том, что арендодателем по договору аренды является Администрация города Иркутска, в связи с чем действия Комитета по управлению муниципальным имуществом не влекут какие-либо правовые последствия судом признан необоснованным, поскольку согласно п. 3.1.28 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска, утвержденного Решением Думы г. Иркутска от 25.12.2015 N 006-20-160257/5 комитет действует от имени администрации города Иркутска, то есть, выполняет функцию представительства, что подразумевает также и возможность того, чтобы комитет представлял интересы муниципального образования, действуя от имени администрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как установлено пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В связи с тем, что договор прекращен в связи с его расторжением, арендатор в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

При данных обстоятельствах исковые требования о расторжении договора аренды и возврате истцу переданного ответчику по договору аренды имущества заявлены обоснованно и правомерно и подлежат удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 9672, заключенный между Администрацией города Иркутска и обществом с ограниченной ответственностью «РегионСибирь».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «РегионСибирь» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664540, <...>) возвратить Администрации города Иркутска нежилое помещение общей площадью 220, 8 кв.м., расположенное на 1 этаже 3-этажного кирпичного жилого здания (номера на поэтажном плане 1-6, 8-19 в соответствии с техническим паспортом, изготовленном МУП БТИ от 26.06.2006), кадастровый номер 38-38-01/049/2006-861; нежилое помещение общей площадью 193, 3 кв.м., расположенное в подвале 3-этажного кирпичного жилого здания (номера на поэтажном плане 3-12 в соответствии с техническим паспортом, изготовленном МУП БТИ от 26.06.2006), кадастровый номер 38-38-01/049/2006-860, расположенные по адресу: <...> по акту приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РегионСибирь» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664540, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья: Б.В. Красько