Решение от 25 декабря 2025 г. АС Нижегородской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А43-27035/2025

г. Нижний Новгород 26 декабря 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2025 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Боровикова Сергея Александровича (шифр дела 52-472)

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сейфельмлюковой Г.А.

рассмотрел в судебном заседании дело

по иску ООО «Инком-НН» (ИНН <***>)

к ответчику: Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН <***>),

при участии представителей:

от истца: ФИО1,

от ответчика: ФИО2,

установил:

истцом заявлено требование о признании недействительным уведомления Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области в адрес ООО «Инком-НН», формализованного в письме № исх-326-346401/25 от 03.07.2025.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, заявил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств по делу.

Представитель ответчика в судебном заседании требования истца не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.

Суд разъяснял сторонам право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу, однако данного ходатайства в ходе рассмотрения дела заявлено не было, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть спор по существу по имеющимся в деле доказательствам.

Как следует из материалов дела, 04.07.2005 между Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области (арендодатель) и ООО «Инком-НН» (арендатор; Общество) заключен договор аренды земельного участка № 10248/01 (в редакции дополнительных соглашений от 11.01.2013, 28.11.2024), по условиям которого арендатору передан в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 52:18:0010539:287, площадью 76277+/-97 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, местоположением: город Нижний Новгород, Сормовский район, ул. Торвяная, 30.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 04.07.2005.

Согласно пункту 1.3 договора участок предоставлен под объекты инфраструктуры.

Срок действия договора установлен в пункте 2.1 – до 30.09.2052 года.

21.07.2025 арендатором получено от арендодателя уведомление об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка. В качестве основания расторжения договора министерство указало на наличие улучшений земельного участка, произведенных арендатором без согласования с арендодателем, выявленных в ходе проведенного в 2023 года обследования земельного участка.

По мнению арендатора, односторонний отказ арендодателя от исполнения договора является недействительной сделкой, поскольку первый не нарушал условия договора. Подробно основания для признания односторонней сделки недействительной приведены Обществом в иске.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев материалы дела, суд принял решение исходя из следующего.

В соответствии с положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Вместе с тем односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 153 ГК РФ одностороннее изменение условий договора как действие юридического лица, направленное на изменение гражданских прав и обязанностей, признается сделкой.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Сторона договора, осуществляя право на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от исполнения договора, должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно статье 10 (пункт 1) ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Из материалов дела следует, отношения сторон возникли из заключенного договора аренды земельного участка от 04.07.2005 №10248/01.

Факт передачи спорного земельного участка в аренду Обществу сторонами не оспаривается и подтверждения материалами дела.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По условиям заключенного договора срок аренды установлен до 30.09.2052 года (пункт 2.1 договора).

Из материалов дела следует, арендодатель, ссылаясь на нарушение арендатором условий договора, на основании пунктов 3.1.5, 6.3 договора письмом № исх-326-346401/25 от 03.07.2025 уведомил арендатора о расторжении договора аренды земельного участка от 04.07.2005 № 10248/01 и указал на то, что по истечении 60-ти календарных дней с момента направления настоящего уведомления вышеуказанный договор считается расторгнутым.

Оспаривая направленное уведомление № исх-326-346401/25 от 03.07.2025, истец указал на то, что арендатор не допускал нарушений исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.

В материалы дела истцом представлено заключение № 159/СТЭ/25 от 12.12.2025, выполненное специалистами ООО «Технология экспертизы и обследования» ФИО3 и ФИО4, согласно которому из 24 объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0010538:287, капитальными являются только следующие объекты, построенные до заключения договора аренды от 04.07.2005 № 10248/01:

1) выгороженная асфальтированная стоянка автомобилей (год постройки - 1980);

2) здание КПП со стороны ул. Федосеенко (год постройки - 1963);

3) постройка для резервной артезианской скважины для системы пожаротушения (год постройки - 1978);

4) кирпичное одноэтажное здание с нежилыми помещениями и пристроем - ул. Торфяная, дом 30В, пом. П4А, П4Б (год постройки - 1978);

5) кирпичное здание с металлическим пристроем (узел ввода тепловых сетей);

6) КПП из кирпича по ул. Федосеенко (год постройки – до 2000);

7) металлический ангар (сооруженние водоснабжения) (год постройки - 1981).

Судом установлено, что пунктами 3.1.5, на которое ссылается Министерство, предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть настоящий договор и изъять участок в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

Пунктом 6.1 договора установлено, что изменение условий и расторжение договора возможны по письменному соглашению сторон.

Согласно пункту 6.2 по требованию одной сторон договор может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством РФ и настоящим договором.

В соответствии с пунктом 6.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2013) по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях:

- задолженности по арендной плате за 2 месяца и более;

- нарушения земельного законодательства;

- нарушения условий договора;

- принятия решения уполномоченным органом и необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

В этих случаях арендодатель направляет не позднее, чем за 60 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

Суд отмечает, что после своего заключения договор связывает стороны, приобретая для них обязательный характер, и должен исполняться в соответствии с его условиями, а также обязательными для сторон нормами закона и иных нормативных правовых актов, регулирующих права и обязанности сторон договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В рассматриваемом случае, вопреки доводам ответчика, буквальное толкование условий вышеназванных пунктов договора не предусматривает права арендодателя на односторонний отказ от договора, а устанавливает право на досрочное расторжение в судебном порядке в отраженных в договоре случаях при не достижении сторонами соглашения о расторжении договора.

В силу пункта 6.4 датой прекращения договора считается дата подписания акта приема-передачи участка, подтвержденная в соглашении о расторжении договора. В случае не подписания соглашения, дата расторжения устанавливается в судебном порядке.

В соответствии с положениями статей 310, 450 ГК РФ, по общему правилу, договор может быть расторгнут по соглашению сторон; по требованию одной стороны договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу статьи 452 ГК РФ, в случае недостижения сторонами соглашения о расторжении договора или неполучения ответа другой стороны на предложение расторгнуть договор сторона, предложившая расторгнуть договор, вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Нормами гражданского и земельного законодательства не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ во внесудебном порядке от исполнения договора аренды земельного участка.

В статье 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Следовательно, положения гражданского законодательства предусматривают право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в определенных конкретных случаях только в судебном порядке.

Из условий заключенного сторонами договора от 04.07.2005 № 10248/01 не следует наличие у арендодателя права на односторонний отказ от договора, которое должно быть однозначно и определенно согласовано сторонами.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что в данном случае арендодатель, отказываясь от договора аренды в отсутствие такого одностороннего права по условиям договора, действует недобросовестно, не учитывая права и интересы Общества.

На основании изложенного, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд приходит к выводу о том, что односторонняя сделка Министерства по расторжению с Обществом договора аренды от 04.07.2005 № 10248/01, формализованная в уведомлении от № исх-326-346401/25 от 03.07.2025, является недействительной в соответствии со статьями 153, 167, 310, 450 ГК РФ, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы на оплату государственной относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать недействительным уведомление Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области в адрес ООО «Инком-НН», формализованное в письме № исх-326-346401/25 от 03.07.2025.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН <***>) в пользу ООО «Инком-НН» (ИНН <***>) 50 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья С.А. Боровиков