Решение от 29 апреля 2024 г. по делу № А41-94480/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-94480/23
30 апреля 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 30 апреля 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабудзинским Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «Вега» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 2/ДКП купли-продажи объекта с кадастровым номером 50:22:0000000:111577,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

ООО «Вега» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области с требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 2/ДКП купли-продажи объекта с кадастровым номером 50:22:0000000:111577 в части выкупной стоимости объекта, установлении выкупной стоимости в размере 18549469 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика, третьего лица возражали против удовлетворения исковых требований.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Люберцы Московской области от 02.12.2019 № 1682, в соответствии с условиями которого ответчик передал истцу в аренду нежилое помещение первого этажа и антресоли общей площадью 294.5 кв.м, с кадастровым номером 50:22:0000000:111577, расположенное в жилом доме по адресу: <...>.

Письмом от 02.08.2023 ООО «Вега» обратилось в адрес администрации с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения.

Постановлением Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области от 25.09.2023 № 4376-ПА истцу предоставлено преимущественное право на приобретение с рассрочкой платежа сроком на пять лет арендуемого муниципального недвижимого имущества, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области поручено внести в реестр муниципального имущества и муниципальную казну запись об изменении сведений о стоимости недвижимого имущества в соответствии с отчетом от 12.09.2023 № 634 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, заключить с ООО «Вега» договор купли-продажи недвижимого имущества общей стоимостью 26677000 руб. без учета НДС.

В соответствии с п. 2.1 проекта договора купли-продажи объекта с кадастровым номером 50:22:0000000:111577 установленная в соответствии с отчетом от 12.09.2023 № 634 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, произведенной ООО «Независимая компания «СОБУР» стоимость продажи объекта по договору составляет 26677000 руб. без учета НДС.

Согласно п. 2.3 проекта договора купли-продажи, сумма на которую предоставляется рассрочка составляет 26677000 руб.

Не согласившись со стоимостью объекта, письмом от 31.10.2023 № 23/10 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли продажи, просил согласовать цену приобретаемого имущества равной 19153000 руб. в соответствии с отчетом от 30.10.2023 № 110. Согласно предложенному истцом отчету от 30.10.2023 № 110, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12.10.2023 составляет 19153000 руб.

Письмом от 03.11.2023 № 5311/1-1-9 администрация отказалась от подписания договора купли-продажи объекта в редакции протокола разногласий, предложенного истцом.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Вега» в суд с настоящим иском.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Положениями части 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно части 1 статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В материалы дела представлены сведения из Единого государственного реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с которым ООО «Вега» имеет статус микропредприятия.

Доказательств несоответствия истца требованиям закона для реализации преимущественного права на приобретение объекта в собственность на момент подачи заявления, исходя из статуса объекта, давности пользования по договору аренды, статуса арендатора, в материалы дела не представлено.

В силу пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку в представленном в материалы дела отчете от 30.10.2023 № 110 об оценке определена стоимость имущества по состоянию на дату проведения оценки, а не на дату подачи заявления о выкупе имущества, для рассмотрения заявленных требований по существу с учетом фактических обстоятельств настоящего спора необходимо определить рыночную стоимость спорного муниципального имущества по состоянию на дату получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – 02.08.2023.

Таким образом, в целях определения рыночной стоимости спорного помещения, определением Арбитражного суда Московской области от 28.02.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Сиэрви», эксперту ФИО1 Перед экспертом поставлен вопрос: «определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 294,5 кв.м, с кадастровым номером 50:22:0000000:111577, расположенного по адресу: <...> по состоянию на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – 02.08.2023».

В материалы дела поступило заключение эксперта от 27.03.2024 № 21, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 294,5 кв.м, с кадастровым номером 50:22:0000000:111577, расположенного по адресу: <...> по состоянию на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – 02.08.2023, составила 18549469 руб.

Суд, исследовав заключение эксперта с позиции статьи 71 АПК РФ, установил, что исследование экспертом проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Заключение соответствует законодательству об экспертной и оценочной деятельности, в связи с чем принимается в качестве надлежащего доказательства.

Возражений на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлено, оснований для проведения по делу дополнительной или повторной экспертизы не имеется.

При данных обстоятельствах, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание заключение эксперта ООО «Сиэрви» от 27.03.2024 № 21, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления стоимости продажи объекта с кадастровым номером 50:22:0000000:11157 в размере 18549469 руб., в связи с чем, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить в следующем порядке.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора купли-продажи недвижимого имущества № 2/ДКП, приобретаемого в рассрочку – нежилого помещения первого этажа и антресоли общей площадью 294,5 кв.м с кадастровым номером 50:22:0000000:111577, расположенного в жилом доме по адресу: <...>, изложив указанные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.1: Установленная стоимость продажи объекта по настоящему договору в соответствии с Заключением эксперта от 25.03.2024 № 0240ЭЗ/24, подготовленным ООО «СИЭРВИ», составляет 18549469 руб. (НДС не облагается).

Пункт 2.3. Сумма, на которую предоставляется рассрочка, составляет 18549469 руб. (НДС не облагается).

Расчет суммы ежемесячного платежа и процентов производится КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области, исходя из стоимости продажи объекта в размере 18549469 руб. (НДС не облагается).

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья                                                                                                                      Ю.С. Таранец