Решение от 25 декабря 2017 г. по делу № А43-19600/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-19600/2017

г. Нижний Новгород 25 декабря 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 18.12.2017

Решение в полном объеме изготовлено 25.12.2017

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Кабакиной Елены Евгеньевны (шифр 12-558),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии представителей

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.06.2017, ФИО3 по доверенности от 01.10.2017, после перерыва не явились,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 09.01.2017, после перерыва не явились,

рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью ГК «2 Аякса» (ИНН <***>, ОГРН <***>), город ФИО5 Нижегородской области,

к ответчику: Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. ФИО5 (ИНН <***>, ОГРН <***>), город ФИО5 Нижегородской области,

о зачете в стоимость платы за имущество, приобретенное по договору купли-продажи, затрат на улучшение арендованного имущества

установил:

общество с ограниченной ответственностью ГК «2 Аякса» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. ФИО5 о включении в стоимость платы за имущество, приобретенное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2016 денежные средства в размере 1 639 949 руб. 98 коп. в качестве затрат, понесенных в качестве затрат арендатора на улучшения арендованного имущества.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцом уточнены исковые требования, истец просит зачесть в стоимость платы за имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 27.06.2016 денежные средства в размере 1 639 949 руб. 98 коп., понесенных в качестве затрат арендатором на улучшения арендованного имущества.

Требования основаны на статье 623 Гражданского кодекса РФ, части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчик в отзыве на исковое заявление считает требования истца необоснованными, указывает что цена имущества в размере 7 692 000 руб. явилась согласованной между продавцом и покупателем. В настоящее время договор купли-продажи исполняется, за ООО ГК "2 Аякса" зарегистрировано право собственности на имущество 01.08.2016, ООО ГК "2 Аякса" оплачивает КУМИ администрации г. Сарова денежные средства за покупку имущества. Фактически истец проси изменить договор купли-продажи недвижимого имущества на указанных им условиях, однако основания для изменения договора купли-продажи имущества отсутствуют. Также ответчик отмечает, что из положений Федерального закона №159-ФЗ следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора. Кроме того, ответчик считает, что истцом не доказан факт производства неотделимых улучшений арендуемого имущества. При этом КУМИ администрации г. Сарова данного факта не признает, поскольку никаких документов о производстве неотделимых улучшений ООО ГК "2Аякса" не представлено. Ссылка истца на согласование директором МБОУ ДОД ДЮЦ работ на сумму 1640 000 руб. является необоснованной, так как само по себе одобрение намерения произвести какие-либо работы не подтверждает факт каких-либо работ, их объем и стоимость, в том числе рыночную. КУМИ администрации г. Саровв не согласовывал истцу его намерение произвести неотделимые улучшения в арендуемом имуществе и не давал никакого согласия МБОУ ДОД ДЮЦ на одобрение заявления истца о намерении выполнить ремонтные работы на арендуемом имуществе, поэтому ООО ГК "2Аякса" не вправе требовать у КУМИ администрации г. Сарова зачета стоимости неотделимых улучшений в выкупную стоимость.

Истец в лице представителей в судебном заседании исковые требования подержал, уточнил, что просит обязать ответчика зачесть в стоимость платы за имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 27.06.2016 денежные средства в размере 1 639 949 руб. 98 коп., понесенных в качестве затрат арендатора на улучшения арендованного имущества.

Ответчик настаивает на возражениях на исковое заявление, приведенных в отзыве и дополнении к отзыву.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв до 18.12.2017, сведения о котором были опубликованы в сети Интернет на официальном сайте Арбитражного Нижегородской области и в разделе "Картотека арбитражных дел". По окончании перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Как видно из исковых материалов, в соответствии с договором № 76 от 01.01.2008, заключенным между МОУ ДОД "Детско-юношеский центр" (арендодатель) и ООО ГК "2Аякса" (арендатор), последнему было передано во временное возмездное пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 94 кв.м, находящееся по адресу: <...>.

20.09.2011 между МОУ ДОД "Детско-юношеский центр" (арендодатель) и ООО ГК "2Аякса" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 11, согласно которому арендатору передано во временное возмездное пользование ( в аренду) на срок до 20.09.2016 еще одно нежилое помещение общей площадью 115,3 кв.м, расположенное по адресу <...>, помещение П1.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды № 76 от 01.01.2008 и пунктом 4.9 договора аренды № 11 от 20.09.2011 арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.

В целях проведения ремонтно-строительных работ по расширению арендуемой площади арендуемых помещений истец обратился к арендодателю с заявлением от 18.021.2002 с просьбой дать согласие на проведение строительных работ (перепланировки). В заявлении также было указано, что предполагаемые работы по их завершению будут являться неотделимыми улучшениями.

20.02.2012 с арендатором был согласован объем и затраты на проведение строительных работ.

Получив согласие на проведение реконструкции арендуемых помещений, истец произвел за свой счет перепланировку и капитальный ремонт арендуемого имущества. Общая стоимость проведенных работ составила 1 639 949 руб., что подтверждается договором № 05-04 от 01.04.2014, актом сверки взаимных расчетов по договору, актом погашения встречной задолженности от 29.12.2014 № 12/2015-1.

Постановлением Администрации г. Сарова Нижегородской области № 43 от 18.01.2016 арендуемые истцом помещения общей площадью 209,9 кв.м были изъяты из оперативного управления МОУ ДОД "Детско-юношеский центр" и включены в состав муниципальной казны города Сарова.

24.06.2016 КУМИ администрации г. Сарова направил в адрес истца письмо с предложением заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение П1 в соответствии с "Порядком реализации субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на отчуждение арендуемых ими объектов муниципального нежилого фонда города Сарова", утвержденным решением городской Думы от 20.01.2009 № 09-4гд.

Как указывает истец, он в установленный договором срок направил подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий, а также дополнительное заявление в котором указано о необходимости зачесть в выкупную стоимость арендуемого имущества стоимость произведенных неотделимых улучшений. Ответа на протокол разногласий не последовало.

27.06.2016 между КУМИ администрации г. Сарова и ООО ГК "2 Аякса" был заключен договор купли-продажи, согласно которому истцу передано в собственность муниципальное имущество - нежилое помещение общей площадью 209,9 кв.м по адресу: <...> П1. Цена приобретаемого имущества согласно условий договора составляет 7 692 000 руб., которую истец обязан оплатить в рассрочку сроком на пять лет.

Поскольку вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений в приобретаемом имуществе не решался, то 18.01.2017 ООО ГК "2 Аякса" направило в КУМИ администрации города Сарова заявление о включении суммы 1 639 949 руб. 84 коп. в выкупную цену нежилого помещения.

Письмом от 09.02.2017 КУМИ администрации г. Сарова направил истцу ответ на данное заявление, в котором фактически выразил отказ в зачете стоимости неотделимых улучшений, указав, что зачет стоимости неотделимых улучшений возможен: при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора купли-продажи; на основании заявления арендатора о зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений до заключения договора купли-продажи; если заключенный договор купли-продажи содержит условия об уменьшении цены на стоимость произведенных улучшений или о возможности зачесть эту стоимость в счет приобретаемого имущества.

Истец считает, что действиями ответчика - КУМИ администрации г. Сарова нарушены права ООО ГК "2 Аякса", отказ произвести зачет неотделимых улучшений в счет приобретенного арендуемого имущества является неправомерным, и полагает, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества должна быть зачтена в счет оплаты приобретенного имущества.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает требования истца подлежащими отклонению по следующим основаниям.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 159-ФЗ) установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, с учетом требований вышеуказанных норм права зачет стоимости неотделимых улучшений возможен при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него.

Материалами дела подтверждено, что в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенном положениями Закона N 159-ФЗ, КУМИ администрации г. Сарова и ООО ГК "2 Аякса" 27.06.2016 заключили договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости - нежилого помещения. При этом стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, покупателем на момент заключения договора не была заявлена; цена имущества определена сторонами сделки в размере 7 692 000 руб. (отчет об оценке №2016/17 от 20.05.2016, подготовленный ООО "Инвест Капитал").

Договор купли-продажи объекта муниципальной собственности не содержит условий о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества.

С исковым заявлением по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений истец до заключения договора купли-продажи истец не обращался. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Доводы истца о том, что договор им подписан с протоколом разногласий и им было направлено заявление о необходимости зачесть в выкупную стоимость арендованного имущества стоимость произведенных неотделимых улучшений, судом не приняты как документально не подтвержденные.

К представленному истцом в материалы дела в подтверждение своих доводов заявлению о включении суммы 1 639 949 руб. 84 коп. в выкупную цену нежилого помещения с отметкой о получении его ответчиком 18.01.2016 суд относится критично, поскольку данное заявление с указанием на направленное в адрес истца письмо от 24.06.2016 с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества никак не могло быть передано ответчику в январе 2016 года. Об этом свидетельствует и то обстоятельство, что отчет об оценке рыночной стоимости имущества был подготовлен 20.05.2016. Договор купли-продажи от 27.06.2016 также не содержит информации о том, что он пописан со стороны общества с протоколом разногласий. Доказательства того, что с соответствующим заявлением истец обращался в КУМИ администрации г. Сарова в период с 24.06.2016 (письмо КУМИ с предложением заключить договор) до 27.06.2016 (дата заключения договора) в материалы дела не представлено.

Вместе с тем истец в исковом заявлении сам указывает, что вопрос о зачете стоимости произведенных улучшений в приобретенном имуществе не решался и заявление о включении суммы 1 639 949 руб. 84 коп. в выкупную цену нежилого помещения направлено обществом в КУМИ г. Сарова 18.01.2017, тем самым опровергая свои вышеуказанные доводы.

Исследовав условия договора купли-продажи по правилам статьи 431 Гражданского кодекса РФ и оценив их в совокупности с другими доказательствами, имеющимися в

материалах дела, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что установление цены в договоре купли-продажи является результатом согласования воли сторон, поэтому оснований для ее последующего изменения путем заявления рассматриваемого иска, не имеется.

Исковые требования ООО ГК "2 Аякса" фактически направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.

Предпринимательской является самостоятельная деятельность, осуществляемая на свой страх и риск (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, несет ответственность за нее, в том числе за совершение либо несовершение каких-либо действий.

Кроме того, сумма указанная обществом в иске, основана им на договоре на выполнение работ от 01.04.2014 года и документах, подтверждающих оплату работ в виде погашения встречной задолженности по акту от 29.12.2014.

Между тем по смыслу применения части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений должна определяться на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения (правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

При указанных обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований для обязания ответчика зачесть в стоимость платы за имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 27.06.2016 денежные средства в размере 1 639 949 руб. 98 коп., понесенных в качестве затрат арендатора на улучшения арендованного имущества

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью ГК «2 Аякса» (ИНН <***>, ОГРН <***>), город ФИО5 Нижегородской области, отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г.Владимир, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г.Н.Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.Е. Кабакина