Решение от 17 сентября 2021 г. по делу № А58-2179/2021

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


Дело №А58-2179/2021
17 сентября 2021 г.
г. Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2021 г. В полном объеме решение изготовлено 17 сентября 2021 г.


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шумского А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304232019500251) к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРНИП 1031402045905) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 05 сентября 2007 г. №5743,


при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3. по доверенности от 18 декабря 2020 г.,

ответчика – ФИО4 по доверенности от 06 апреля 2021 г. №25,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее, в том числе – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее, в том числе – ДИиЗО ОА г. Якутска, департамент, ответчик) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 05 сентября 2007 г. №5743.

Определением арбитражного суда от 07 апреля 2021 г. исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное разбирательство назначены на 28 апреля 2021 г.

Протокольным определением арбитражного суда от 28 апреля 2021 г. судебное разбирательство отложено на 02 июня 2021 г.

Протокольным определением арбитражного суда от 02 июня 2021 г. судебное разбирательство отложено на 10 августа 2021 г.

Протокольным определением арбитражного суда от 10 августа 2021 г. судебное разбирательство отложено на 13 сентября 2021 г.

В судебном заседании представители сторон выступили по доводам, изложенным ими в заявлении, отзыве и дополнениях к ним, дали пояснения, ответили на вопросы суда.

Представитель истца заявленные требования поддержал. Представитель ответчика просила в иске отказать.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение магазин «Радуга» общей площадью 436,4 кв.м, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права 14-АА 521039 от 11 февраля 2009 г.). Указанное имущество приобретено ИП ФИО2 по договору купли-продажи от 30 августа 2000 г.

05 сентября 2007 г. между Департаментом имущественных отношений Мэрии г. Якутска (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатору был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Халтурина, квартал «46», площадью 438, 2 кв.м, с кадастровым номером 14:36:105004:0015 для размещения магазина на первом этаже жилого дома.

Срок действия договора установлен с 05 сентября 2007 г. по 01 августа 2016 г.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05 сентября 2207 г.

15 января 2008 г. договор зарегистрирован в установленном порядке (номер государственной регистрации 14-14-01/012/2008-032).

Ссылаясь на то, что земельный участок сдан ответчиком в аренду без установленных на то законом оснований, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее, в том числе – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее, в том числе – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный заинтересованным лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пунктов 74 – 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее, в том числе – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее, в том числе – ЖК РФ), при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. №12-П, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах – исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, – установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1, 2 статьи 36 ЖК РФ), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №189-ФЗ) – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

В пункте 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22) разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ (01 марта 2005 г.) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ (01 марта 2005 г.) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ).

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок под многоквартирным домом (его выделенная часть) с кадастровым номером 14:36:105004:0015, на котором расположено принадлежащее истцу нежилое помещение был сформирован и поставлен на кадастровый учет 30 августа 2007 г., то есть после введения в действие ЖК РФ (01 марта 2005 г.) (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 30 марта 2021 г. №ККУВИ-999/2021-199205).

Следовательно, у собственников помещений в многоквартирном доме, к которым относится, в том числе истец, в силу закона возникло право долевой собственности на спорный земельный участок под многоквартирным домом (часть земельного участка под многоквартирным домом, передача которого в аренду оспаривается в настоящем деле) с момента проведения его государственного кадастрового учета, то есть с 30 августа 2007 г.

Таким образом, ответчик, заключая 05 сентября 2007 г. с истцом договор аренды земельного участка №5743, был не вправе распоряжаться данным земельным участком.

При таких обстоятельствах спорная сделка является недействительной в соответствии со статьей 168 ГК РФ.

Возражая против заявленных требований, ДИиЗО ОА г. Якутска заявил о пропуске ИП ФИО2 срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса, согласно которой течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Из содержания иска следует, что ИП ФИО2 защищает свое право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке под многоквартирным домом, который в силу закона принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, и таким собственником, в том числе она и является. Право собственника объекта недвижимости ИП ФИО2 защищает посредством признания недействительной (ничтожной) сделки с указанным земельным участком, переданным ей в аренду за плату.

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 ноября 2010 г. №8467/10).

Согласно пункту 3 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Статьями 304, 305 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22).

В соответствии со статьей 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществом и сделок с ним не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (пункт 57 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 июля 2011 г. №2178/11).

Поскольку настоящий иск о признании недействительным (ничтожным) договора аренды переданного истцу земельного участка предъявлен им в защиту своего права на данный земельный участок, который расположен под многоквартирным домом и в силу закона принадлежит ему на праве общей долевой собственности, как собственнику нежилого помещения в данном многоквартирном доме, действительное волеизъявление истца направлено на негаторную защиту своего объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке под многоквартирным домом, о чем свидетельствуют и пояснения истца со ссылкой на нормы статей 208, 304 ГК РФ, постольку настоящий иск следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения, вследствие чего к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ о нераспространении на требования истца срока исковой давности.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 октября 2012 г. №5361/12.

При указанных обстоятельствах и правовом регулировании требования предпринимателя являются обоснованными, а иск – подлежащим удовлетворению.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 6000 рублей, уплачена истцом при обращении с исковым заявлением в суд. По результатам рассмотрения спора в соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в указанном размере подлежат возмещению истцу за счёт ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Удовлетворить исковые требования.

Признать недействительным в силу ничтожности договор аренды земельного участка от 05 сентября 2007 г. №5743, заключенный между Департаментом имущественных отношений мэрии г. Якутска и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

2. Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРНИП 1031402045905) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304232019500251) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей.


Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Четвертый арбитражный апелляционный суд (г. Чита). Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).


Судья А.В. Шумский