Решение от 13 февраля 2018 г. по делу № А41-72561/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-72561/17
14 февраля 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 07 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой , при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО "ЭЛЬБРУС" к ООО "ПРОМОЭЛИТ КОНСАЛТИНГ"

о взыскании денежных средств, расторжении договора

третье лицо: ООО "Вся отделка"

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭЛЬБРУС" (далее – ООО "ЭЛЬБРУС", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПРОМОЭЛИТ КОНСАЛТИНГ" (далее – ООО "ПРОМОЭЛИТ КОНСАЛТИНГ", ответчик) с требованиями: прекратить договор субаренды нежилых помещений № 79.167.Д.д.д1 от 28.07.2016 г. между ООО «Эльбрус» и ООО «ПРОМОЭЛИТ КОНСАЛТИНГ» и понудить последнего принять помещения и подписать акты сдачи-приемки помещений к Договору аренды № 79.167.Д.д.д1 от 28.07.2016г., оформить и предоставить счет-фактуру, взыскать с ООО "ПРОМОЭЛИТ КОНСАЛТИНГ" (ОГРН <***> от 04.12.2015г., ИНН/КПП 7714365257/771401001, место нахождения: 123308, <...>, пом. 4Н, комн.7) в пользу ООО «Эльбрус» (ОГРН <***> ИНН/КПП 7723924712/772301001, местонахождение: 109382, Москва г., Нижние Поля ул., дом № 31, строение 1, этаж 3, помещение VI. комната 6) 1 199 700 (Один миллион сто девяносто девять тысяч семьсот) руб. 00 коп.

Определением суда от 30 октября 2017 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Вся отделка" (ИНН: <***>).

В судебном заседании 05 декабря 2017 года судом, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) был объявлен перерыв до 12 декабря 2017 года 12 часов 50 минут.

Истец в судебное заседание не явился.

Ответчик в судебное заседание явился, представил письменные пояснения на исковое заявление, в удовлетворении заявленных требований просил отказать.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, письменных пояснений по заявленным исковым требованиям на момент рассмотрения спора суду не представил.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 121-124, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее также АПК РФ) в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, что подтверждается информацией официального сайта «Почта России» - http://почта-россии.рф/ - отслеживание почтовых отправлений, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте ВАС РФ http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы дела в объеме представленных доказательств, выслушав доводы представителя истца, суд установил следующее.

28 июля 2016 г. между ООО «Эльбрус» (Субарендатор, истец) и ООО «ПРОМОЭЛИТ КОНСАЛТИНГ» (Арендодатель, ответчик) заключен Договор субаренды нежилых помещений №79.167.Д.д.д1 (далее – Договор).

Согласно пункту 1.1. Договора, Арендодатель предоставляет за плату во временное пользование Субарендатору нежилые помещения (далее - Помещения) без права субаренды для использования строго по целевому назначению, а именно для организации склада, офиса Субарендатора.

В соответствии с п.1.2. Договора, помещения расположены по адресу: Россия, <...>. Лит. «Д,д,д1», на 1,2 (первом, втором) этажах здания. Общая площадь Помещений составляет 5963,0 квадратных метра в том числе: 5 608,0 кв.м. - складские площади; 355,0 кв.м. - офисные помещения.

Согласно пункту 1.3 Договора, Арендодатель владеет и пользуется Помещениями на праве аренды на основании договора аренды с собственником Помещений.

В соответствии с пунктом 2.1.1. Договора, Арендодатель обязан передать Субарендатору по Акту приема-передачи Помещения в пользование в состоянии, отвечающем условиям Договора, не позднее 23.01.2017 г., предоставить Субарендатору право доступа по Акту допуска для организации подготовительных работ не позднее 23.10.2016 г. при условии выполнения Субарендатором пункт 5.6 Договора.

Согласно пункту 2.2.1. Субарендатор обязан принять Помещения в соответствии с пунктом 2.1.1 настоящего Договора, предварительно выполнив пункт 5.6. Договора.

В соответствии с пунктом 5.6 Договора обеспечительный платеж подлежит уплате в течение 3 (трех) банковских дней с даты подписания Договора в размере 1 824 400 рублей. Сумма обеспечительного платежа используется в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств субарендатора по Договору.

28 июля 2016 г. сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору, в соответствии с которым размер постоянной части субарендной платы установлен в 1 824 400 рублей, сумма переменной части арендной платы является компенсацией расходов на обеспечение помещения водо-, тепло-, электроснабжением, канализацией, пожарной водой, охранным освещением (пункт 2).

Согласно пункту 5.6 Договора Истец уплатил Ответчику в счет обеспечительного платежа 1 824 400 рублей в размере равном субарендной плате за 1 месяц субаренды помещений платежными поручениями: № 488 от 03.08.2016г. на сумму 1 000 000 руб., № 535 от 22.08.2016г. на сумму 424 400 руб. и № 536 от 22.08.2016г. на сумму 400 000 руб.

23 января 2017г. сторонами подписан акт приема-передачи помещений, арендатором установлены видимые недостатки в виде многочисленных трещин на полах.

01 февраля 2017г. сторонами заключено дополнительное соглашение № 2 к Договору, в соответствии с которым размер обеспечительного платежа установлен в 1 879 132 рублей в размере равном сумме субарендной платы и сервисного сбора за 1 месяц субаренды помещений; при этом сумма арендной платы не изменилась.

28 февраля 2017г. сторонами заключено дополнительное соглашение № 3 к Договору, в соответствии с пунктом 3.3 которого сумма обеспечительного платежа установлена в 1 224 400 рублей в размере равном сумме субарендной платы и сервисного сбора за 1 месяц субаренды помещений.

Сумма арендной платы составляет, начиная с 20 апреля 2017г. составляет 1 046 400 рублей за складские помещения и 142 000 рублей за офисные помещения.

19 апреля 2017г. сторонами заключен акт сдачи-приема, в соответствии с которым Истец возвратил Ответчику помещения общей площадью 2 120 кв.м.

С учетом условий расчета Обеспечительного платежа, установленного пунктом 5.6 Договора с учетом условий Дополнительных соглашений № 2 и № 3, его сумма состоит из субарендной платы и сервисного сбора за 1 месяц субаренды помещений.

1 877 132 (сумма обеспечительного платежа на 28 июля 2016г.) - 1 224 400 (сумма обеспечительного платежа на 28 февраля 2017г.) = 654 732 рублей.

Таким образом, с момента заключения соглашения № 3 сумма в размере 654 732 руб. подлежала возврату Истцу с даты заключения дополнительного соглашения, как излишне удерживаемая Ответчиком сумма обеспечительного платежа.

10 мая 2017г. сторонами заключено дополнительное соглашение № 4, в соответствии с которым стороны договорились об уменьшении суммы арендной платы в связи с возвращением Арендодателю помещений общей площадью 41 кв.м не позднее 10 мая 2017г.; общая площадь арендованных помещений составляет 3 794 кв.м, из которых 3 488 кв.м складские площади, 306 кв.м офисные помещения.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения № 4 постоянная часть арендной платы составляет: за складские помещения 1 046 400 рублей.

В силу пункта 3.3 указанного соглашения в течение 3 (трех) банковских дней с даты подписания настоящего Договора Субарендатор обязан оплатить Арендодателю Обеспечительный платеж в размере, равном сумме субарендной платы и Сервисного сбора за 1 (один) месяц субаренды Помещений, что составляет 1 199 700 рублей.

10 мая 2017г. сторонами подписан акт сдачи-приема, в соответствии с которым Истец возвратил Ответчику помещения общей площадью 41 кв.м.

Соответственно, излишне удерживаемая сумма обеспечительного платежа в размере 24 700 руб. подлежала возврату Истцу с даты заключения дополнительного соглашения – 10 мая 2017г.

Истец зачел платежи из указанной суммы в счет долга по арендным платежам за периоды 654 732 рублей - за февраль и 24 700 рублей - за май месяц 2017г., поэтому сумма подлежащего возврату Арендатору обеспечительного платежа составляет 1 199 700 рублей.

Истец направил в адрес ответчика письмо от 15 июня 2017, согласно которому он просит расторгнуть Договор субаренды с 30 июня 2017 (последний срок субаренды) в связи с тяжелым материальным положением компании.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Ответчик с доводами истца не согласился, представил отзыв на исковое заявление, согласно которому в удовлетворении исковых требований просит отказать.

Договором срок аренды установлен с 23 января 2017 по 28 февраля 2017.

В Дополнительном соглашении №2 от 01 февраля 2017 стороны договорились считать Договор возобновленным на срок до 31 января 2018.

Пунктом 7.1. Договора предусмотрено, что Договор прекращает свое действие:

-по истечении срока, на который он заключен;

-по соглашению Сторон;

-при расторжении в одностороннем порядке Арендодателем или субарендатором по основаниям, предусмотренным пунктами 7.2, 7.6. Договора;

-по требованию одной из сторон в соответствии с законодательством РФ.

21 июня 2017 ответчик по электронной почте уведомил истца о том, что Договор будет прекращен по инициативе Субарендатора и Обеспечительный платеж возврату не подлежит.

В соответствии с пунктом 7.4. Договора по требованию Субарендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

-Арендодатель не предоставляет Помещения в пользование Субарендатору либо создает препятствия пользованию Помещениями в нарушение условий Договора;

-переданные Субарендатору Помещения имеют препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны Субарендатору и не должны были быть обнаружены Субарендатором во время осмотра Помещений при заключении Договора;

-Помещения в силу обстоятельств, за которые Субарендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для использования.

Указанные основания прекращения Договора аренды также предусмотрены ст. 620 Гражданского кодекса РФ.

Истец просит прекратить договор субаренды на основании п. 7.4. Договора в связи с тем, что в период с 28.07.2016 по 23.01.2017 помещения не соответствовали требованиям Договора субаренды.

Однако указанные Истцом недостатки помещений были заранее оговорены Сторонами, и Ответчик устранил их за свой счет. Сказанное подтверждается коммерческими условиями, подписанными уполномоченными представителями сторон.

Арендная плата за пользование помещениями за указанный период не начислялась и не взималась, что подтверждается Актами сверки за 2016 год, за 1 квартал 2017 года.

Также недостатки помещений в виде трещин на полу, которые указаны в Акте приема-передачи от 23 января 2017 не препятствовали пользованию помещением Истцом под склад и офис.

Ссылка истца на пункт 7.6. Договора, согласно которому Субарендатор полагает возможным прекратить Договор в связи с тем, что у него отпала коммерческая необходимость. Указанное свидетельствует, что инициатива прекращения Договора субаренды исходит от Истца.

Согласно указанному пункту Сторона, инициатор прекращения договора, должна предупредить другую сторону за 2 (два ) месяца. Однако ООО «Эльбрус предупредил о прекращении Договора субаренды только 15 июня 2017.

Таким образом, по указанному основанию договор может быть прекращен не ранее 15 августа 2017 и соответственно, Субарендатор должен оплатить период субаренды по Договору с 01 июля 2017 по 14 августа 2017.

Согласно Дополнительному соглашению №4 (и актам сверки взаиморасчетов) размер обеспечительного платежа составил 1 199 700 рублей. Сумма оплаченного Обеспечительного платежа используется в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств Субарендатора по настоящему Договору.

Пунктом 5.13. Договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения Договора по инициативе или вине Субарендатора, отказа последнего от подписания Акта приема-передачи Помещений сумма, обеспечительного платежа (п.5.6. Договора) возврату не подлежит.

Согласно уведомлению ООО «Эльбрус» датированное 15 июня 2017, просит прекратить договор в связи с тяжелым материальное положением Истца.

Истец письмом от 21.06.2017 был уведомлен о том, что Договор будет прекращен по инициативе Субарендатора и Обеспечительный платеж возврату не подлежит.

Таким образом, руководствуясь пунктом 5.13 Договора, у Ответчика не возникло обязанности по возврату суммы обеспечительного платежа в размере 1 199 700 рублей.

Доводы истца о надлежащем исполнении обязательств по Договору, документально не подтверждены, поскольку истец в нарушение пунктом 2.2.4, 5.3. Договора, дополнительного соглашения №1 от 28.07.2017 истцом не были заключены договоры с поставщиками коммунальных услуг (претензия от 12.01.2017)., в нарушение пунктов 2.2.8, 2.2.14 Договора, истец допускал неоднократные случаи загромождения прилегающей к помещениям территории мусором (претензии от 17.01.2017,18.01.2017, 03.03.2017).

Кроме того, до настоящего времени Истцом не подписан Акт приема- сдачи помещений, т.к. на 30 июня 2017 в помещении имелись существенные недостатки по вине Субарендатора.

30 июня 2017 был произведен осмотр Объекта субаренды на предмет проверки соответствия состояния Объекта субаренды состоянию, указанному в Договоре и Акте приема-передачи помещений от 23 января 2017 на дату возврата.

Истец уклонился от подписания Акта приема-сдачи помещения и дефектной ведомости (письмо от 21.06.2017).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств устранения выявленных недостатков со стороны Истца в материалы дела не представлено.

Таким образом, Истцом не выполнены требования п. 5.7. Договора.

Довод о том, что все помещения, которые ранее занимал ООО «Эльбрус» переданы ООО «Вся отделка» также не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

До настоящего времени истец, не выполнил обязательства по договору, а именно, не сдал помещение и не подписал акт возврат помещения.

Довод истца о фактическом прекращении спорного договора в июне 2017 года несостоятелен, поскольку акт приема-передачи освобождения помещения не составлен и не подписан сторонами, в материалах дела отсутствует. Доказательств фактического освобождения арендованных помещений и передачи арендодателю ключей от освобождаемых помещений в соответствии условиями Договора суду не представлено.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца о прекращении Договора не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Договором субаренды нежилого помещения № 79.167.Д.д.д1 от 28 июля 2017 г. предусмотрена уплата арендатором обеспечительного платежа.

Пунктом 5.13. Договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения Договора по инициативе или вине Субарендатора, отказа последнего от подписания Акта приема-передачи Помещений сумма, обеспечительного платежа (п.5.6. Договора) возврату не подлежит.

Из материалов дела следует, что уведомлением от 15 июня 2017 истец сообщил ответчику о расторжении договора аренды. Таким образом, досрочное расторжение договора аренды произошло по инициативе арендатора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

По условию пункта 5.14 Договора стороны установили, что при наличии задолженности у Субарендатора по субарендной плате, а также задолженности у Субарендатора, Арендодатель производит зачет поступающей от Субарендатора, в том числе, счет погашения текущего платежа по субарендной плате.

Согласно ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Из условий договора, не усматривается обязанность арендодателя вернуть сумму обеспечительного платежа в случае одностороннего немотивированного отказа Субарендатора от Договора.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить ООО "ЭЛЬБРУС" из федерального бюджета сумму излишне уплаченной госпошлины в размере 6 247 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

СудьяО.В. Анисимова