Решение от 24 августа 2021 г. по делу № А82-20920/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-20920/2020
г. Ярославль
24 августа 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена «16» августа 2021 года

Полный текст решения изготовлен «24» августа 2021 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коуровой Я.С., помощником судьи Столяровой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Акционерному обществу "Ремонтно-эксплуатационный участок №11" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Центр" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамент строительства Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамент градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Государственное автономное учреждение Ярославской области "Государственная экспертиза в строительстве" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 18720/2-и от 20.08.2015;

при участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 07.04.2021 (до перерыва);

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 20.04.2021 (до перерыва);

от третьих лиц – не явились;

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Акционерному обществу "Ремонтно-эксплуатационный участок №11" о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 18720/2-и от 20.08.2015.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Центр" (впоследствии исключено из ЕГРЮЛ), Департамент строительства Ярославской области, Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области, Департамент градостроительства мэрии города Ярославля, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, Государственное автономное учреждение Ярославской области "Государственная экспертиза в строительстве".

Определением от 07.06.2021 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "МАН" (150064, <...>), эксперту ФИО4. На разрешение эксперта поставлен вопрос: можно ли считать объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:030705:945, расположенный по адресу: <...> в районе д. № 8/10, возведенным в порядке регенерации историко-культурной среды в рамках проекта с учетом требований нормативных актов, действовавших в период строительства? Стоимость экспертизы определена в размере 85000,00 рублей.

Присутствующий в судебном заседании до перерыва представитель истца требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении, возражений и замечаний к заключению эксперта не выразил.

Представитель ответчика в судебно заседании до перерыва требования не признал по основаниям, указанным в ранее представленном отзыве, заключение эксперта считает законным и обоснованным.

Представители третьих лиц и эксперт, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц и эксперта.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) 28.03.2006 заключен договор № 18720-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предметом которого являлся земельный участок площадью 416 кв.м. с кадастровым номером 76:23:030705:0005, расположенный по адресу: <...> в районе д. 8/10, предназначенный для содержания здании в стадии разрушения.

Указанное нежилое здание поставлено на кадастровый учет 06.05.2016 с присвоением кадастрового номера 76:23:030705:942.

24 июля 2007 года право собственности на здание в стадии разрушения зарегистрировано за ЖСК «Центр».

Между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице истца (арендодатель) и ЖСК «Центр» (арендатор) 25.02.2008 заключен договор № 18720/1-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предметом которого также являлся земельный участок с кадастровым номером 76:23:030705:0005, предоставленный для тех же целей.

Дополнительным соглашением № 2 от 10.12.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды № 18720/1-и в полном объеме переданы ООО «Центр».

В 2014 году проектной организацией ООО «Регион Эксперт Проект» подготовлена проектная документация на строительство «Апартамент - отеля на 10 апартаментов с встроенными автопарковками в цокольном этаже с инженерными коммуникациями (реконструкция)».

Согласно разделу 1 «Пояснительная записка» в составе проектной документации проектом предполагается реконструкция нежилого здания. Руинированное строение, на месте которого проектируется объект, ранее относилось к дому призрения ближнего и именовалось как богадельня. В списках объектов культурного наследия не значится. При реконструкции данного строения используется часть фундаментов руинированного здания с их предварительной реконструкцией – усилением.

Согласно разделу 12 проектной документации «Мероприятия по осуществлению сохранности объектов культурного наследия» реконструкция здания производится в порядке регенерации историко-культурной среды.

Проектная документация получила положительное заключение ГАУ ЯО «Яргосстройэкспертиза».

31 декабря 2014 года Департаментом архитектуры и развития территорий мэрии г. Ярославля ООО «Центр» выдано разрешение на реконструкцию здания в целях строительства апартамент-отеля сроком действия до 01.01.2017.

20 августа 2015 года между истцом (арендодатель) и ООО «Центр» (арендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:030705:5 заключен новый договор аренды – договор № 18720/2-и.

Согласно пункту 1.1. договора земельный участок предоставлен арендатору для содержания здания в стадии разрушения.

Пунктом 4.3. договора установлены основания для его досрочного расторжения по требованию арендодателя, в том числе при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Договор заключен на срок по 30.07.2064.

09 декабря 2016 года на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства - «Апартамент-отель на 10 апартаментов с встроенными парковками на цокольном этаже» степенью готовности 10%, с присвоением кадастрового номера 76:23:030705:945.

Данный объект незавершенного строительства приобретен у ООО «Центр» ответчиком по договору купли-продажи, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 22.12.2017.

Дополнительным соглашением № 1 от 26.12.2017 в качестве арендатора земельного участка в договоре № 18702/2-и указан ответчик.

09 февраля 2018 года Департаментом строительства Ярославской области ответчику выдано разрешение на строительство апартамент-отеля сроком действия до 01.12.2019. Впоследствии срок действия разрешения на строительство продлен до 10.08.2020.

02 октября 2019 года сотрудниками истца составлен акт № 1066 осмотра земельного участка с кадастровым номером 76:23:030705:5, которым зафиксирован факт возведения 4-этажного здания.

Истец обратился к ответчику с предписанием от 26.10.2020 № 9048 устранить в срок до 01.2.2020 нарушение пункта 1.1. договора аренды земельного участка в части нецелевого использования земельного участка или подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Указывая на то, что предписание от 26.10.2020 № 9048 ответчиком не выполнено, Агентство обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Ответчик, возражая против иска, полагает, что реконструкция расположенного на земельном участке здания не противоречит цели предоставления земельного участка по договору аренды, указывает на то, что здание построено в соответствии с утвержденной проектной документаций. Ответчик обращает внимание на то, что на момент заключения дополнительного соглашения № 1 к договору аренды о смене арендатора, истец не мог не знать о расположении на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Третье лицо Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области в отзыве от 31.03.2021 указал, что Земельный участок с кадастровым номером 76:23:030705:5 расположен в границах территорий:

- объекта археологического наследия федерального значения «Культурный слой г. Ярославля», XI - XVII вв. (г. Ярославль, центр города до ул. Республиканской), который в соответствии с решением Малого Совета Ярославского областного Совета народных депутатов от 29.04.1993 № 99 включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр). Объект зарегистрирован в реестре приказом Министерства культуры Российской Федерации от 29.12.2015 № 30471-р, регистрационный номер - 761440101890006;

- объекта культурного наследия федерального значения достопримечательное место «Исторический центр города Ярославля», объект зарегистрирован в реестре приказом Министерства культуры Российской Федерации от 17.10.2012 № 1108, регистрационный номер - 761230002340006;

- объекта Всемирного наследия «Исторический центр города Ярославля».

ЖСК «Центр», являющимся пользователем земельного участка, расположенного по указанному выше адресу, в 2011 г. в департаменте культуры Ярославской области были получены задание и разрешение на проведение работ по сохранению объекта археологического наследия «Культурный слой <...> вв.» на участке предполагаемого размещения объекта капитального строительства. В 2012 г. на данной территории ООО Фирма «Архей+» проведены археологические раскопки на общей площади 154 кв.м. Работы приняты департаментом 03.08.2012 в соответствии с приказом директора департамента культуры области от 23.07.2012 № 323.

Проектная документация по строительству на земельном участке, расположенном по адресу: <...> в районе д. 8/10, была согласована департаментом культуры Ярославской области письмом № ИХ.22-5479/14 от 26.12.2014. Также проектная документация на строительство объекта получила положительное заключение экспертизы от 07.08.2014. На основании п. 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ предметом экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям государственной охраны объектов культурного наследия. Согласно акту экспертизы № 76-1-4-Н123-14 проектная документация выполнена в соответствии с архитектурными объемно-планировочными решениями эскизного проекта, получившего положительное согласование Росохранкультуры и Комиссии РФ по делам ЮНЕСКО - от 07.05.2009 № 05-4-854 и от 29.07.2010 № 28 соответственно.

Требования к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места «Исторический центр города Ярославля» установлены приказом Министерства культуры Российской Федерации от 17.12.2014 № 2182. Данный приказ вступил в законную силу 18.02.2015, то есть после получения заявителем разрешения на строительство от 31.12.2014.

Таким образом, нарушений законодательства об объектах культурного наследия при использовании земельного участка с кадастровым номером 76:23:030705:5, расположенного по адресу: <...> в районе д. 8/10, в рамках собственных полномочий департаментом не установлено.

Третье лицо Департамент строительства Ярославской области в отзыве от 31.03.2021 сообщил, что 31.12.2014 департаментом архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля застройщику ООО «Центр» выдано разрешение на реконструкцию № RU76301000-722-2014 объекта капитального строительства «Апартамент-отель на 10 апартаментов со встроенными автопарковками в цокольном этаже и инженерными коммуникациями» по адресу: <...> у д. 8/10.

В соответствии с Законом Ярославской области от 25.12.2017 № 60-3 «О перераспределении между органами местного самоуправления муниципальных образований Ярославской области и органами государственной власти Ярославской области полномочий в области градостроительной деятельности» (далее - Закон) департамент осуществляет полномочия по выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию объектов, указанных в статье 2 Закона, с 01.01.2018 года.

26.02.2020 ОАО «РЭУ № 11» обратилось в департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Рассмотрев указанное заявление департамент принял решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию на основании пункта 5 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка, а именно: объект капитального строительства (апартамент-отель на 10 апартаментов) не соответствует разрешенному использованию земельного участка, указанному в договоре аренды земельного участка № 18720/2-и от 20.08.2015, в соответствии с которым целевое назначение земельного участка - для содержания здания в стадии разрушения.

Третье лицо Государственное автономное учреждение Ярославской области "Государственная экспертиза в строительстве" в отзыве от 21.04.2021 указало, что на основании заявления ООО «Центр» от 17.04.2014 Учреждением проведена негосударственная экспертиза проектной документации без сметы на строительство и результатов инженерных изысканий, для строительства объекта капитального строительства: «Апартамент-отель на 10 апартаментов с встроенными автопарковками в цокольном этаже и инженерными коммуникациями (реконструкция), г. Ярославль, Кировский район, ул. Кирова, в районе дома № 8/10».

В результате экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по указанному объекту установлено, что результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям технических регламентов и иным нормативным техническим документам в части, не противоречащей Федеральному закону «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу Российской Федерации и могут служить основанием для подготовки проектной документации, а проектная документация соответствует результатам инженерных изысканий, требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной и иной безопасности, и требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с частью 13 статьи 48 ГрК РФ. В результате проведения негосударственной экспертизы Учреждением выдано положительное заключение № 76-1-4-Н123-14 от 7 августа 2014 г. Указанное положительное заключение подготовлено в соответствии со всеми требованиями законодательства, действующего на дату проведения экспертизы.

Оценивая материалы дела, доводы сторон и третьих лиц, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, и при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из материалов дела следует, что основанием для расторжения договора аренды земельного участка истец считает возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства – апартамент-отеля, в то время как земельный участок предоставлен в аренду для содержания здания в стадии разрушения.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В статье 1 Градостроительного кодекса РРФ указано, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ответчиком на арендуемом земельном участке осуществлены работы по реконструкции здания, находящегося в стадии разрушения, в жилое здание апартамент-отеля.

Работы произведены на основании проектной документации, заключения строительной экспертизы, разрешений на строительство (реконструкцию).

При этом суд полагает, что цель предоставления земельного участка «для содержания объекта недвижимости» предполагает, среди прочего, и возможность осуществить реконструкцию данного здания в пределах, установленных требованиями действующего законодательства. Обратное означало бы необоснованное ограничение прав собственника объекта недвижимого имущества, а также противоречило бы самой экономической цели содержания объекта в стадии разрушения, которая заключается в его восстановлении тем или иным способом.

Кроме того, ответчик, как собственник здания, находящегося в стадии разрушения, и, впоследствии, как собственник объекта незавершенного строительства имеет право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов в целях завершения строительных работ.

Из отзывов третьих лиц Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области и ГАУ ЯО "Государственная экспертиза в строительстве" следует, что все требования градостроительных регламентов, в том числе ограничения, установленные для застройки в историческом центре г. Ярославля, ответчиком соблюдены.

Согласно заключению эксперта ФИО4 по результатам судебной экспертизы объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:030705:945, расположенный по адресу: <...> в районе д. № 8/10, возведен в порядке регенерации историко-культурной среды в рамках проекта с учетом требований нормативных актов, действовавших в период строительства.

В письме Минкультуры России от 28.02.2017 N 49-01.1-39-НМ <О направлении Методических рекомендаций по отнесению историко-культурных территорий к объектам культурного наследия в виде достопримечательного места> указано. что регенерация историко-градостроительной среды - совокупность мер, направленных на восстановление целостности композиционной структуры исторического городского ландшафта на территории достопримечательного места, предусматривающая сохранение, восстановление и преемственное развитие традиционных градостроительных характеристик среды (улично-дорожной сети, исторической парцеллярной структуры, фронта застройки улиц и др.), допускающая компенсационное и адаптивное строительство взамен утраченных элементов застройки или рядовых элементов композиции, не имеющих самостоятельной архитектурно-художественной ценности и находящихся в плохом техническом состоянии, с соблюдением сложившихся типологических, масштабных, стилевых характеристик историко-градостроительной среды и в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом.

При таких обстоятельствах суд не усматривает в действиях ответчика существенного нарушения условий договора аренды, которое являлось бы правовым основанием для расторжения данного договора в судебном порядке, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.