Решение от 23 сентября 2020 г. по делу № А37-1190/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Магадан Дело № А37-1190/2020

23.09.2020

Резолютивная часть решения объявлена 16.09.2020

Решение в полном объеме изготовлено 23.09.2020

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Макаревич Е.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 685000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Застройщик» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 685000, <...>)

о расторжении договора аренды, об обязании возвратить земельный участок,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – главный специалист, доверенность от 26.09.2019 № 03/5633, диплом;

от ответчика – не явился,

УСТАНОВИЛ:

Истец, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана (далее – КУМИ г. Магадана, Комитет), обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковыми требованиями к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Застройщик» (далее – ООО «Застройщик»):

- о расторжении договора аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд от 18.05.2015 № АН-49-09-03-13888;

- об обязании возвратить земельный участок площадью 3 105 кв. м, с кадастровым номером 49:09:031202:930, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> переданный для строительства многоквартирных жилых домов.

В обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 131, 164, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 22, 25, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), условия договора аренды, представленные доказательства.

Определением суда от 19.08.2020 дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании на 16.09.2020.

В соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания в установленном порядке размещена на официальном сайте Арбитражного суда Магаданской области в сети Интернет 20.08.2020.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился; требования определений суда по настоящему делу не выполнил. Отзыва не представил.

Копии определения от 19.08.2020, направленные судом ответчику по адресу, указанному в исковом заявлении и по юридическому адресу, содержащемуся в Едином государственном реестре юридических лиц (л.д.53-54), возвращены органом почтовой связи за истечением срока хранения.

Согласно статье 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Как разъяснено в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в ЕГРЮЛ либо по адресу, указанному самим юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если юридическое лицо фактически не находится по указанному адресу.

В силу разъяснений пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица» юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя. Такое юридическое лицо не вправе ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом).

Принимая во внимание изложенное, ответчик считается извещенным надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ.

Дело рассмотрено по существу с учетом положений статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, по представленным в дело доказательствам.

Установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэрии города Магадана от 16.04.2014 № 1323 из земель, находящихся в государственной собственности в кадастровом квартале 49:09:031202, был образован земельный участок (земли населенных пунктов) площадью 3106 кв.м для строительства многоквартирных жилых домов в <...> (л.д.19).

Постановлением мэрии города Магадана от 03.04.2015 № 1318 на истца, КУМИ г. Магадана, возложено проведение аукциона на право заключения договора аренды образованного земельного участка (земли населенных пунктов) площадью 3105 кв.м с кадастровым номером 49:09:031202:930 для строительства многоквартирных жилых домов по улице Энергостроителей в городе Магадане со сроком действия договора аренды земельного участка – 10 лет (л.д.18).

На основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 14.05.2015 № 428 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 18.05.2015 был заключен договор аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд № АН-49-09-03-13888 (далее – договор, л.д.12-16, 20-21).

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, территориальная зона ЖЗ 104 – средняя жилая застройка, код (числовое обозначение) вида разрешенного использования 2.5, площадью 3105 кв.м с кадастровым № 49:09:031202:930, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> для строительства многоквартирные среднеэтажных жилых домов с встроенно-пристроенными помещениями (пункт 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 03.12.2015 – л.д.20).

Срок действия договора установлен с 18.05.2015 по 30.04.2025 (пункт 10.1 договора).

По акту приема-передачи от 18.05.2015 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, являющийся предметом договора аренды, в состоянии пригодном для строительства многоквартирных жилых домов (л.д.17).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 28.11.2019 № КУВИ-001/2019-28820439 (л.д.22-23) следует, что на земельный участок с кадастровым номером 49:09:031202:930, площадью 3105 +/- 20 кв.м, расположенный по адресу: <...> государственная собственность не разграничена (данные о правообладателе отсутствуют), категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные среднеэтажные жилые дома с встроенно-пристроенными помещениями.

На земельный участок 02.06.2015 зарегистрировано обременение – аренда в пользу ООО «Застройщик» сроком с 18.05.2015 по 30.04.2025 на основании договора аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд от 18.05.2015 № АН-49-09-03-13888.

В соответствии с пунктами 5.2.1, 5.2.2 договора арендатор обязался использовать участок в соответствии в его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Обеспечить освоение земельного участка в течение 3-х лет с момента его передачи по акту приема-передачи.

Неиспользование земельного участка в указанных в договоре целях в течение трех лет, а также неполучение по истечении шести месяцев с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи разрешения на строительство в установленном порядке являются основаниями для прекращения договора аренды по пунктам 9.2, 9.2.3, 9.2.4 договора.

Согласно составленным представителем арендодателя актам обследования земельного участка от 20.12.2019, от 06.03.2020 и приложенным к ним фотоматериалам на земельном участке объекты отсутствуют, строительство не ведется, земельный участок используется не по назначению (л.д.32-36).

Департамент строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана на запрос истца письмом от 21.01.2020 № 1-267 сообщил, что ООО «Застройщик» за получением разрешения на строительство и разрешения на осуществление земляных работ на земельном участке площадью 3105 кв.м с кадастровым № 49:09:031202:930, по адресу: <...> не обращалось. В архиве Департамента запрашиваемая информация отсутствует (л.д.24-25).

Письмом от 27.01.2020 № 03/321 Комитет сообщил ответчику о необходимости выполнения условий договора аренды от 18.05.2015 № АН-49-09-03-13888, приступив к освоению земельного участка не позднее 26.02.2020. В противном случае Комитет обратиться в суд с требованиями о расторжении указанного договора аренды и возврате арендованного земельного участка (л.д.26-31).

Не получив ответа на указанное обращение, а также учитывая акт обследования от 06.03.2020 об отсутствии признаков освоения переданного в аренду земельного участка, истец направил ответчику письмо от 11.03.2020 № 03/1203 с предложением расторгнуть договор аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд от 18.05.2015 № АН-49-09-03-13888 (л.д.37-41). Письмо отставлено ответчиком без ответа.

Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из положений статьи 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11), в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из изложенного следует, что арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.

Представленными в дело доказательствами подтверждается, что ответчик в течение более 5 лет не приступил к освоению земельного участка, переданного ему в аренду для строительства многоквартирных среднеэтажных жилых домов, соответствующих разрешений не получил.

Одним из принципов земельного законодательства является рациональное использование и охрана земель, а также вовлечение земельных участков в гражданский оборот. Право на освоение земельного участка и подготовку к строительству возникает у лица с момента государственной регистрации права аренды земельного участка, именно с этого момента лицо является законным правообладателем земли.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ (с учетом разъяснений пункта 23 Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11), аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Следовательно, неиспользование земельного участка, предназначенного для, жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в соответствии со статьями 45, 46 ЗК РФ является основанием для прекращения права аренды на земельный участок.

Доказательства, свидетельствующие о том, что после заключения договора аренды арендатор с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, добросовестно, последовательно, в короткие сроки произвел освоение земельного участка, материалы дела не содержат.

Ответчиком отзыва на иск, каких либо доказательств, опровергающих доводы истца, не представлено, равно как и доказательств исполнения своих обязательств.

Вместе с тем, учитывая доводы истца и представленные им доказательства, суд приходит к выводу, что арендатором, ООО «Застройщик», не соблюдены требования земельного законодательства в части освоения земельного участка в соответствии с целевым назначением на протяжении длительного времени. Строительство не начато, многоквартирные среднеэтажные жилые дома не построены.

Как следует из актов обследования земельного участка с фотографиями (л.д.32-36), участок представляет собой неогороженную территорию (пустырь), на которой расположены столбы линий электропередач, деревья и кустарники, признаков производства строительных робот (рытья котлованов, траншей, наличия техники) визуальным осмотром не выявлено.

Ответчиком, в нарушение пункта 3.2 договора аренды не подготовлена и не согласована с Управлением архитектуры и градостроительства департамента САТЭК проектная документация объекта строительства с архитектурными решениями.

Разрешение на строительство и разрешение на осуществление земляных работ до настоящего момента не получены. Каких либо причин препятствующих их получению ответчиком не указано.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о пассивном поведении арендатора, его бездействии на протяжении более 5 лет с момента получения земельного участка по акту приема-передачи, что ведет к невозможности достижения целей предоставления земельного участка. В силу статей 45, 46 ЗК РФ данное обстоятельство является основанием для прекращения договора аренды земельного участка.

Статьей 622 ГК РФ закреплено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, принимая во внимание все вышеизложенное, установив факт не использования земельного участка в целях, согласованных в договоре (отсутствие проектной и разрешительной документации, а также доказательств начала строительных работ), суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. Договор аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд от 18.05.2015 № АН-49-09-03-13888 подлежит расторжению в связи с нарушением существенных его условий (статьи 450, 619 ГК РФ), с возложением на ответчика обязанности по возврату истцу земельного участка.

Решение по настоящему делу является основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды № АН-49-09-03-13888 от 18.05.2015 в едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, учитывая, что фактически требования истца удовлетворены, а истец освобожден от уплаты госпошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 6 000 рублей.

На основании статьи 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объеме.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (часть 1 статьи 177 АПК РФ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд от 18.05.2015 № АН-49-09-03-13888.

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Застройщик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом города Магадана (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту приема-передачи земельный участок, площадью 3 105 кв.м, имеющий кадастровый номер 49:09:031202:930, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> переданный для строительства многоквартирных жилых домов. Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Застройщик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000 рублей 00 копеек. Исполнительный лист выдать налоговому органу после вступления решения суда в законную силу.

4. Решение является основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд от 18.05.2015 № АН-49-09-03-13888 в Едином государственном реестре недвижимости.

5. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Магаданской области.

6. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Магаданской области при условии, что оно было предметом рассмотрения Шестого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Макаревич Е.М.