Решение от 15 октября 2024 г. по делу № А65-22097/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-22097/2024


Дата принятия решения – 15 октября 2024 года

Дата объявления резолютивной части – 02 октября 2024 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гилялова И.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гиниятуллиной А.А., рассмотрев путем использования системы веб-конференции в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «АНГ», г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства без проведения торгов; обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, с участием:

от заявителя – ФИО1, по доверенности от 09.01.2024,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 09.01.2024,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АНГ» (заявитель, Общество, ООО «АНГ») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (ответчик, Исполнительный комитет) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 на новый срок для завершения строительства без проведения торгов; обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о заключении с заявителем договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 на новый срок для завершения строительства без проведения торгов и направлении проекта договора аренды.

Определением от 02.09.2024 судом принято изменение предмета заявленных требований в части пункта 1 в следующей редакции: «1. признать незаконным отказ № 06/3286 от 04.06.2024 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 на новый срок для завершения строительства без проведения торгов.».

До судебного заседания от ответчика поступили дополнительные доказательства по делу, которые судом в отсутствие возражений заявителя приобщены к материалам дела.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования, дал пояснения по делу.

Представитель ответчика возражала относительно заявленных требований, дала пояснения по делу.

Как следует из заявления и материалов дела, ООО «АНГ» (заявитель) является арендатором земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 площадью 15 712 кв. м., категория земель: Земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования: Производственная база, расположенный по адресу: <...> промкомзона ОАО «КАМАЗ», вдоль автодороги № XVII. 25.05.2010 Исполнительным комитетом Обществу выдано разрешение на строительство № RU 16302000-74 объекта: «Производственная база» со сроком действия до 25.11.2011. Общество в пределах срока действия разрешения на строительство и срока аренды земельного участка возвело на территории участка объект незавершенного строительства, что подтверждается техническим паспортом объекта от 26.07.2011.

29.05.2024 Общество обратилось в Исполнительный комитет с заявлением о заключении договора аренды для завершения строительства, приложив заключение кадастрового инженера о наличии в пределах участка капитальных строений. Уведомлением № 06/3286 от 04.06.2024 Исполнительный комитет отказал Обществу в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 на новый срок для завершения строительства без проведения торгов, сославшись на отсутствие объектов капитального строительства на земельном участке.

Полагая, что данный отказ Исполнительного комитета заключить договор аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства без проведения торгов является незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону и иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Данная редакция ЗК РФ вступила в силу с 24.06.2014.

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи (пп.10).

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Заявитель в обоснование своих требований указывает, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, указывает, что согласно выписке из ЕГРН на испрашиваемом земельном участке объект капитального строительства отсутствует, согласно же нормам земельного законодательства, исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемых земельных участках.

Суд находит доводы ответчика необоснованными, требования заявителя – подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137- ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данные положения применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи. Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Правом на получение земельного участка для целей завершения строительства объекта недвижимости наделен его законный правообладатель, при условии соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства, а также иных правовых актов, регулирующих вопросы создания капитальных строений (сооружений). В частности объект должен возводиться на первоначально отведенном для этих целей участке в соответствии с выданной застройщику разрешительной документацией.

Судом из материалов дела установлено следующее.

Распоряжением руководителя Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» от 22.06.2009 № 399, выданным на основании заключения по результатам публичных слушаний от 03.06.2009 № 49 ФИО3 предварительно согласовано место размещения производственной базы на земельном участке площадью 15 712 кв.м. на промкомзоне ОАО «КАМАЗ», вдоль автодорог XVII. Постановлением Исполнительного комитета от 10.08.2009 № 3300 ФИО3 предоставлен в аренду, сроком на десять лет, из земель населенных пунктов (городских земель) земельный участок площадью 15 712 кв.м (кадастровый номер 16:52:090103:95) в Промышленно-коммунальной зоне города Набережные Челны, вдоль автодороги №XVII, для строительства производственной базы. 20.08.2009 между Исполнительным комитетом (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1564-АЗ, в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:52:090103:95 площадью 15 712 кв. м., категория земель: Земли населённых пунктов, с видом разрешенного использования: Производственная база, расположенный по адресу: <...> промкомзона ОАО «КАМАЗ» вдоль автодороги № XVII (далее - спорный земельный участок), сроком до 10.08.2019.

В свою очередь, 15.12.2009 года между ФИО3 и ООО «АНГ» (заявитель) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, права арендатора спорного земельного участка перешли к Обществу.

25 мая 2010 года Исполнительным комитетом Обществу выдано разрешение на строительство № RU 16302000-74 объекта: «Производственная база» со сроком действия до 25.11.2011. Общество в пределах срока действия разрешения на строительство и срока аренды земельного участка возвело на территории участка объект незавершенного строительства, что подтверждается Техническим паспортом объекта от 26.07.2011.

16.09.2021 Общество обратилось в Исполнительный комитет с заявлением о заключении договора аренды на новый срок под объектом незавершенного строительства. 23.09.2021 Исполнительный комитет отказал Обществу в заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта, сославшись на отсутствие в ЕГРН сведений об объекте незавершенного строительства.

13.07.2023 Общество повторно обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка на новый срок. 27.07.2023 письмом № 06/6469 Исполнительный комитет отказал в удовлетворении обращения Общества, сославшись на отсутствие объектов капитального строительства.

29.05.2024 Общество вновь обратилось с заявлением о заключении договора аренды для завершения строительства, приложив заключение кадастрового инженера, из которого усматривается наличие в границах испрашиваемого земельного участка объекта незавершенного строительства площадью 1 121,6 кв.м. Письмом от 04.06.2024 № 06/3286 Исполнительный комитет отказал Обществу в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок для завершения строительства без проведения торгов, сославшись на отсутствие объектов капитального строительства на земельном участке.

Вместе с тем, факт нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства подтверждается материалами дела, в том числе заключением кадастрового инженера. Данное обстоятельство, а также, что названный объект возведен в установленном законодательством порядке на основании разрешения на строительство, ответчиком не опровергнуто.

Судом также установлено, что Общество продолжает оставаться арендатором спорного земельного участка, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений п. 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Данный правовой подход разъяснен в п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Соответственно, о заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок однократно без проведения торгов для завершения строительства Общество обратилось в Исполнительный комитет в период действия договора аренды, возобновленного на неопределённый срок.

Доказательств того, что Исполнительный комитет уведомил Общество о отказе от договора аренды спорного земельного участка и потребовал его возвратить, а равно что спорный земельный участок предоставлен в аренду иному лицу, а также, что ранее спорный земельный участок ранее уже предоставлялся для указанных целей заявителю, в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Федерального закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

В настоящее время Общество является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:52:090103:95. При этом довод Исполнительного комитета об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о нахождении на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, как основание для отказа в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок однократно без проведения торгов, судом отклоняется, поскольку в рассматриваемом случае Общество является лицом, которому спорный земельный участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, следовательно, уже по этому основанию Общество имеет право на получение в аренду спорного земельного участка для завершения строительства объекта независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Данный вывод суда согласуется с правой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608 по делу № А41-13398/2016.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, совокупность условий, установленных пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, необходимых для предоставления земельного участка в аренду без проведения публичных процедур, соблюдена, следовательно, Общество вправе приобрести спорный земельный участок в аренду без проведения торгов однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что отказ Исполнительного комитета в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 на новый срок для завершения строительства без проведения торгов, изложенный в письме №06/3286 от 04.06.2024, не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности.

Частью 2 статьи 201 АПК РФ установлено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов заявитель просит обязать ответчика принять решение о заключении с заявителем договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 на новый срок для завершения строительства без проведения торгов и направлении проекта договора аренды.

Вместе с тем, с учетом установленных судом обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что надлежащим способом восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя будет являться обязание Исполнительного комитета подготовить и направить Обществу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 в срок не позднее двадцати дней после вступления настоящего решения в законную силу направлено на соблюдение принципа правовой определенности в спорных правоотношениях, стабильности гражданского оборота, баланса частного и публичного интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Поскольку заявление подлежит удовлетворению, с ответчика в пользу заявителя подлежат взысканию понесенные последним расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» №06/3286 от 04.06.2024 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 на новый срок для завершения строительства без проведения торгов.

Обязать Муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «АНГ» путем подготовки и направления Обществу с ограниченной ответственностью «АНГ» проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090103:95 в срок не позднее двадцати дней после вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АНГ», г. Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Председательствующий судья И.Т. Гилялов