Решение от 3 ноября 2022 г. по делу № А82-7646/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-7646/2022
г. Ярославль
03 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 04.10.2022.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казённого учреждения "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Капитал" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 97 от 05.03.2018,

об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:2239,

о взыскании 359124.05 руб.


при участии:

от истца – ФИО2 - по дов. от 08.06.2022

от ответчика – не явились

установил:

Муниципальное казённое учреждение "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Капитал" о расторжении договора аренды земельного участка № 97 от 05.03.2018, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:2239, о взыскании 359124.05 руб., в том числе: 179 076,41 руб. - долга по арендной плате за период с 01.03.2018 по 31.10.2021, 180 047,64 руб. - пени за период с 11.04.2018 по 14.11.2021.

Истец уточнил исковые требования в заявлении от 03.10.2022, в котором просит: взыскать с ответчика 7631,10 руб. - долга по арендной плате за период с 01.09.2021 по 31.10.2021 по договору аренды земельного участка № 97 от 05.03.2018, 278,47 руб. - пени за период с 11.10.2021 по 14.11.2021.

В остальной части исковые требования оставлены без изменения и поддержаны.

Уточнение иска и ходатайство об исправлении опечатки в периоде задолженности принято судом в порядке ст.49 АПК РФ.

Представитель истца уточненные исковые требования поддержал, дал пояснения по формированию суммы долга. Представитель истца указал, что ответчик находится в стадии конкурсного производства, в связи с чем истец в настоящем деле взыскивает текущие платежи: 7631,10 руб. - долга по арендной плате и 278,47 руб. – пени, остальная сумма иска: 171 445,31 руб. - долга по арендной плате за период с 01.03.2018 по 31.08.2021, 160 597,91 руб. - пени за период с 11.04.2018 по 31.08.2021 подлежит оставлению без рассмотрения (реестровые платежи).

Истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 97 от 05.03.2018, обязать возвратить земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:2239.

Ответчик извещен, в судебное заседание не явился, представил отзыв, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие в связи с невозможностью явки.

Ходатайство удовлетворено.

Дело рассматривается судом без участия представителя ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области в лице Муниципального казенного учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» и ООО «КАПИТАЛ» заключен договор аренды земельного № 97 от 05.03.2018 на земельный участок:

кадастровый номер: 76:17:144401:2239;

общая площадь: 2173 кв.м;

адрес: Ярославская обл., Ярославский р-н, с/п Карабихское, п. Щедрино;

категория земель: земли населенных пунктов;

вид разрешенного использования земельного участка: для строительства 3-х этажных многоквартирных жилых домов и строительства детского сада.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, ст. 3.3Федерального закона от 25.10.2001 № 137 ФЗ «О введении в действие Земельногокодекса Российской Федерации» (с изменениями), Федеральнымзаконом от 06.10.2003 № 131 - ФЗ «Об общих принципах организации местногосамоуправления в Российской Федерации», с 01.01.2017 года предоставлениеземельных участков, государственная собственность на которые не разграничена,расположенных на территории сельских поселений, относится к полномочияморганов местного самоуправления районов. В связи с чем арендодателемуказанного земельного участка является Ярославский муниципальный районЯрославской области в лице Муниципального казенного учреждения «Центрземельных ресурсов Ярославского муниципального района на основании Устава.

В соответствии с п. 2.1 Договора, срок действия договора установлен с 11.03.2018 по 28.02.2023. Согласно выписке из ЕГРН от 11.05.2022 договор аренды не зарегистрирован.

МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» в результате проверки выполнения условий договора аренды, установил невыполнение арендатором взятых на себя обязательств.

Как указал истец, земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:2239 более четырех лет не используется арендатором по целевому назначению - для строительства. Факт неиспользования земельного участка подтверждается и скриншотами страниц из программы «Google Earth».

В соответствии с п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ и абз. п. 2 ст. 45 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно акту обследования земельного участка на местности от 01.06.2020, земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:2239 не используется. Строительство не ведется. Объектов незавершенного строительства и объектов капитального строительства не имеется.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в пределах земельного участка с кадастровым номером 76:17:144401:2239 объекты недвижимости отсутствуют.

В соответствии с п. 4.4. договора арендная плата согласно приложению № 1 вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Последний платеж должен быть внесен не позднее дня окончания срока действия договора аренды земельного участка. Арендатор обязан предоставить в МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» платежный документ, подтверждающий оплату.

Размер арендной платы изменялся в соответствии с требованиями законодательства.

В нарушение указанных выше положений договора ООО «КАПИТАЛ» обязательство по оплате арендной платы не соблюдает, не внесено ни единого платежа по договору.

Всего за ООО «КАПИТАЛ» по договору аренды земельного участка № 97 от 05.03.2018 имеется задолженность в размере 359124.05 руб., в том числе: 179 076,41 руб. - долга по арендной плате за период с 01.03.2018 по 31.10.2021, 180 047,64 руб. - пени за период с 11.04.2018 по 14.11.2021.

Истцом в адрес ответчика направлялось предписание с требованием погасить имеющуюся задолженность, указано на не использование земельного участка по целевому назначению, предложено расторгнуть договор. Ответ не поступил. Участок не осваивается. Задолженность не погашена.

Требования МКУ «Центр земельных ресурсов» ЯМР основаны на положениях ст. ст. 309, 329, 330, 606, 614, 615, 619, 622 ГК РФ, ст. ст. 42, 46, 65 Земельного кодекса РФ.

Отсутствие со стороны ответчика действий по погашению задолженности и устранению иных нарушений договора явилось основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценивая материалы дела, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что оплата по договору не производилась, за арендатором-ответчиком числится задолженность.

Определением суда от 10.09.2021 по делу № А82-14846/2021 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Капитал» (далее – должник, ООО «Капитал»).

Определением суда от 22.11.2021 (резолютивная часть от 15.11.2021) в отношении ООО «Капитал» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3

Решением Арбитражного суда Ярославской области по делу № А82-14846/2021 от 19.05.2022 г. (дата объявления резолютивной части 17.05.2022 г.) Общество с ограниченной ответственностью «Капитал» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев до 17 ноября 2022 г.

Определением Арбитражного суда Ярославской области по делу № А82-14846/2021 от 19.05.2022 г. (дата объявления резолютивной части 17.05.2022 г.) конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

Конкурсный управляющий ФИО4 представила отзыв, указала, что истцом пропущен срок исковой давности для взыскания задолженности по арендной платы за определенные периоды, считает, что иск в части исковой давности удовлетворению не подлежит.

Суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона № 127-ФЗ с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона № 127-ФЗ.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от № 63 от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» содержатся разъяснения, согласно которым возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

С учетом хронологии возбуждения дела о банкротстве, предъявленная в данном деле к взысканию с ответчика задолженность в сумме 171 445,31 руб. - долга по арендной плате за период с 01.03.2018 по 31.08.2021, 160 597,91 руб. - пени за период с 11.04.2018 по 31.08.2021 является реестровой (задолженность до сентября 2021 года).

Указанные денежные обязательства ответчика перед истцом возникли до даты принятия заявления о признании должника (ответчика) банкротом, следовательно, не являются текущими и подлежат взысканию в порядке, установленном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявленное требование должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Исходя из изложенного, суд полагает, что требования истца в части взыскании задолженности по арендной плате в сумме 171 445,31 руб. - долга по арендной плате за период с 01.03.2018 по 31.08.2021, 160 597,91 руб. - пени за период с 11.04.2018 по 31.08.2021 должно быть оставлено без рассмотрения, т.к. указанное требование подлежит рассмотрению в деле о банкротстве, возбужденному в отношении ответчика.

При рассмотрении ходатайства конкурсного управляющего о пропуске истцом срока исковой давности суд руководствуется следующим.

По смыслу статьи 195 ГК РФ, судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Однако в данном случае суд установил, что период исковой давности приходится на реестровые платежи. Следовательно, заявление по исковой давности и применение ее последствий подлежит исследованию в деле о банкротстве ответчика при рассмотрении соответствующего требования МКУ "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района".

На основании изложенного суд не рассматривает в настоящем деле доводы конкурсного управляющего ответчика об исковой давности применительно к реестровой задолженности.

По предъявленному денежному требованию часть суммы относится к текущим платежам. В отношении этой части исковых требований суд исходит из следующего.

Исходя из положений статей 309, 310, 614, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку.

В рассматриваемой ситуации факты нарушения сроков внесения арендной платы подтверждены материалами дела.

Наличие задолженности ответчиком не оспорено.

Начисление пени не противоречит ст.330 ГК РФ, соответствует договору.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 7631,10 руб. - долга по арендной плате за период с 01.09.2021 по 31.10.2021 по договору аренды земельного участка № 97 от 05.03.2018, 278,47 руб. - пени за период с 11.10.2021 по 14.11.2021.

В связи с изложенным, исковые требования о взыскании задолженности и пени подлежат удовлетворению в части текущих платежей.

Исковые требования о взыскании 171 445,31 руб. - долга по арендной плате за период с 01.03.2018 по 31.08.2021, 160 597,91 руб. - пени за период с 11.04.2018 по 31.08.2021 суд оставляет без рассмотрения.

В части требования о расторжении договора аренды суд исходит из следующего.

Согласно представленному арендодателем акту обследования земельного участка на местности, земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:2239 не используется. Строительство не ведется. Объектов незавершенного строительства и объектов капитального строительства не имеется.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в пределах земельного участка с кадастровым номером 76:17:144401:2239 объекты недвижимости отсутствуют.

В соответствии с п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ и абз. п. 2 ст. 45 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Договор заключен 05.03.2018, более трех лет не используется в целях строительства, что свидетельствует об обоснованности требований истца.

В рассматриваемой ситуации также подтверждены материалами дела факты нарушения сроков внесения арендной платы, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа, что тоже является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя.

Согласно положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В рассматриваемом случае ответчик не выполнил свою обязанность по внесению арендной платы в установленный договором срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендодателем (истцом) было направлено соответствующее предложение (предписание) о расторжении договора аренды. Доказательства отправки представлены в материалы дела.

Согласно ст.165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В рассматриваемой ситуации суд полагает, что порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден.

Требования истца основаны на законе и договоре (п.4.4.,6.4, 6.5).

В силу пункта 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, если право аренды не может считаться активом должника, например, ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, а если такое согласие не требуется, названное право должно рассматриваться в качестве актива должника, который может быть введен в оборот путем его отчуждения за плату в целях удовлетворения требований кредиторов должника, в связи с чем право аренды входит в конкурсную массу должника, подлежит реализации в порядке статьи 139 Закона о банкротстве, что затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, вследствие чего в таком случае требование о расторжении договора аренды должно рассматриваться в деле о банкротстве должника.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Договор аренды земельного участка заключен на срок не более 5 лет, в связи с чем по договору у арендатора нет права передавать свои права и обязанности иным лицам.

В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами. Возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий - развитие социальной инфраструктуры, расширение рынка жилья и т.п.), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

Одновременно и факт нарушения арендатором срока внесения арендных платежей нашел подтверждение в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, просрочка является длительной.

В связи с изложенным требование истца о расторжении договора земельного участка является обоснованным и подлежит удовлетворению по обоим приведенным истцом основаниям.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В статье 60 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия земельного участка. При этом действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В связи с изложенным, поскольку у ответчика после прекращения договора аренды не имеется правовых оснований занимать спорный земельный участок, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца об обязании ООО «Капитал» возвратить этот участок и подписать акт приема-передачи является правомерным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 49, 148, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Уточнение иска и ходатайство об исправлении опечатки в периоде задолженности принять (ст. 49 АПК РФ).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казённого учреждения "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 7631,10 руб. - долга по арендной плате за период с 01.09.2021 по 31.10.2021 по договору аренды земельного участка № 97 от 05.03.2018, 278,47 руб. - пени за период с 11.10.2021 по 14.11.2021.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 97 от 05.03.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:17:144401:2239.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Капитал" (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:2239.

Исковые требования о взыскании 171 445,31 руб. - долга по арендной плате за период с 01.03.2018 по 31.08.2021, 160 597,91 руб. - пени за период с 11.04.2018 по 31.08.2021 оставить без рассмотрения.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Капитал" в доход федерального бюджета 8000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

С.Е. Секерина