Решение от 29 июля 2020 г. по делу № А40-297182/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-297182/19-127-2416
29 июля 2020 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2020 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Кантор К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассматривает в судебном заседании дело по иску (заявлению)

ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МИХАЛКОВО"

125438, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МИХАЛКОВСКАЯ, 38, 1, , ОГРН: <***>

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>

об урегулировании разногласий

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 24.01.2020 № б/н

от ответчика – ФИО3 по дов. от 12.05.2020 № 33-Д-792/20



УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен об урегулировании разногласий, возникших между ЗАО "МИХАЛКОВО" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении дополнительных соглашений.

Истец просит:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между ЗАО «МИХАЛКОВО» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении дополнительного соглашения № б/н. без даты к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-3994 от 24.11.2016 г., исключив пункт 3, дополняющий раздел 5 договора пунктами 5.6. и 5.7.. предложенный в редакции Департамента городского имущества города Москвы;

2. Урегулировать разногласия, возникшие между ЗАО «МИХАЛКОВО» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении дополнительного соглашения № б/н. без даты к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-3995 от 24.11.2016г. исключив пункт 3, дополняющий раздел 5 Договора пунктами 5.6. и 5.7.. предложенный в редакции Департамента городского имущества города Москвы:

3. Урегулировать разногласия, возникшие между ЗАО «МИХАЛКОВО» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении дополнительного соглашения № б/н. без даты к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-4410 от 05.04.2017 г., исключив пункт 3, дополняющий раздел 5 договора пунктами 5.6. и 5.7., предложенный в редакции Департамента городского имущества города Москвы;

4. Урегулировать разногласия возникшие между ЗАО «МИХАЛКОВО» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении дополнительного соглашения № б/н. без даты к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-4411 от 05.04.2017 г., исключив пункт 3, дополняющий раздел 5 договора пунктами 5.6. и 5.7., предложенный в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что между ЗАО «Михалково» (Истцом) и Департаментом городского имущества г. Москвы (Ответчиком) заключены Договоры купли-продажи недвижимости № 59-3995 от 24.11.2016 г., № 59-3994 от 24.11.2016 г., № 59-4410 от 05.04.2017 г. и 59-4411 от05.04.2017 г.

Как указывает истец, 23.07.2019 г. истец обратился к ответчику с заявлениями о снижении пеней по указанным Договорам и их перерасчёте исходя из размера двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации в соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от 06.02.2019 г. № 39-РП. (вх. № ДГИ-1-60737/19, ДГИ-1-60765/19, ДГИ-1-60674/19 и ДГИ-1-60765/19).

С письмами № ДГИ-1-60737/19-1, ДГИ-1 -60765/19-1 и ДГИ-1-60674/19-1 от 16.08.2019 г., а также № ДГИ-1-60514/19-1 от 19.08.2019 г. Ответчик направил в адрес Истца проекты соответствующих Дополнительных соглашений к Договорам.

При этом помимо запрошенных условий о снижении пеней ДГИ г. Москвы включил в соглашения пункты, предусматривающие дополнительные санкции для Общества (п. 3 доп. соглашений), что противоречит вышеуказанному Распоряжению Правительства Москвы, предусматривающему меры поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, а не дополнительные санкции для них.

С учётом изложенного, истец 16.09.2019 г. направил в адрес ответчика дополнительные соглашения, подписанные с протоколами разногласий, предусматривавшими исключение необоснованно предложенных обществу санкций.

11.10.2019 г. ДГИ г. Москвы уведомил общество об отклонении указанных лов разногласий и предложил урегулировать спор в суде.

Как указывает истец, Распоряжением Правительства Москвы от 06.02.2019 г. № 39-РП установлено, по безусловное право субъектов малого и среднего предпринимательства, являющихся покупателями по договорам купли-продажи недвижимости, заключенным с городом и в лице Департамента городского имущества города Москвы, в заявительном е потребовать снижения пеней и их перерасчёта исходя из размера двукратной ей ставки Центрального банка Российской Федерации путём заключения соответствующих дополнительных соглашений.

Как указывает истец, единственным условием заключения таких соглашений является отсутствие задолженностей по основному долгу и процентов за пользование рассрочкой. Данным распоряжением ответчику не предоставляется право на изменение остальных условий ранее заключенных договоров, а также на определение дополнительных условий реализации прав истца.

Как указывает истец, в рассматриваемом случае истец является слабой стороной сделки, поскольку проекты дополнительных соглашений и их условия определялись именно ответчиком. При таких обстоятельствах истец полагает, что суд вправе защитить истца от явно несправедливых условий, ставящих приобретателя недвижимости в положение даже худшее, чем имел бы арендатор, и дающее ответчику различные возможности одностороннего манипулирования сделкой и необоснованного получения денежных выгод, явно отличающихся от сложившихся рыночных условий аналогичных договоров.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (ч. 1 ст. 4 АПК РФ).

Распоряжением Правительства города Москвы N 39-РП от 06.02.2019 года "О мерах, направленных на обеспечение исполнения субъектами малого и среднего предпринимательства обязательств по договорам купли-продажи недвижимости", согласно которого, задолженность по ненадлежащему исполнению обязательств по оплате по договорам может быть уменьшена до размера двукратной ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации.

Судом установлено, что при заключении дополнительных соглашений, у сторон возникли разногласия в части включения в договоры пунктов 5.6. и 5.7., изложенных в следующей редакции:

«5.6. В случае получения уведомления от Департамента культурного наследия города Москвы о неисполнении Покупателем условий, содержащихся в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и акте технического состояния объекта культурного наследия (здания. строения, сооружения, помещения, отнесенного к недвижимому культурному наследию), а также ненадлежащем их исполнении, в том числе нарушении промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объёма их исполнения, совершении действий, угрожающих сохранности Объекта и влекущих утрату им своего значения, Договор расторгается в одностороннем порядке путём направления уведомления с одновременным взысканием с Покупателя неустойки в размере всех платежей, подлежащих уплате по Договору на дату расторжения. При этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления. Объект переходит в собственность города Москвы, а полномочия Покупателя в отношении Объекта прекращаются. Помимо неустойки с Покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением Договора, в размере, не покрытом неустойкой. При этом в случае необходимости Покупатель обязан совершить действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на Объект к Продавцу.

5.7. В случае неисполнения обязанности, предусмотренной пунктом 5.6. Договора. Покупатель обязан уплатить Продавцу неустойку в размере 5% от цены Объекта».".

В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно п. 5 ст. 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Абзацем первым ст. 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

Поскольку в рассматриваемом случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Закона об объектах культурного наследия.

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона N 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные ст. 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пп. 14, 15, 21, 23).

Таким образом, учитывая, что объекты, по договорам являются объектами культурного наследия, включение в дополнительные соглашения спорных положений не противоречат закону.

Доводы истца о том, что ответственность собственника объекта культурного наследия предусмотрена в охранном обязательстве, судом отклонен, поскольку охранно-арендные договоры заключены истцом в 1994 году на срок аренды с 01.09.1994 по 01.09.2019 года, истец в настоящий момент является собственником объектов.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что условия договоров купли-продажи 2019 и 2017 года дублируют положения Закона о приватизации, обязательные для включения в договор.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что включение в договоры положений, предложенных Департаментом, не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав истца. Кроме того, предложенные Департаментом условия не являются обременительными для покупателя и направлены на защиту публичных интересов в виде сохранения объектов культурного наследия.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В этой связи, принимая во внимание вышеизложенное, суд урегулирует разногласия сторон, определяя условия дополнительных соглашений в редакции Департамента городского имущества г. Москвы.

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку судом принята редакция дополнительных соглашений, предложенная ответчиком, госпошлина подлежит отнесению на истца.

руководствуясь ст. ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167 - 171, 176, АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ЗАО "МИХАЛКОВО" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении дополнительных соглашений к договорам № 59-3995 от 24.11.2016 г., № 59-3994 от 24.11.2016 г., № 59-4410 от 05.04.2017 г. и 59-4411 от05.04.2017 г.

- принять п. 3 дополнительных соглашений к договорам № 59-3995 от 24.11.2016 г., № 59-3994 от 24.11.2016 г., № 59-4410 от 05.04.2017 г. и 59-4411 от05.04.2017 г. в следующей редакции:

"3. Дополнить раздел 5 Договора пунктами 5.6 и 5.7. в следующей редакции:

"«5.6. В случае получения уведомления от Департамента культурного наследия города Москвы о неисполнении Покупателем условий, содержащихся в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и акте технического состояния объекта культурного наследия (здания. строения, сооружения, помещения, отнесенного к недвижимому культурному наследию), а также ненадлежащем их исполнении, в том числе нарушении промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объёма их исполнения, совершении действий, угрожающих сохранности Объекта и влекущих утрату им своего значения, Договор расторгается в одностороннем порядке путём направления уведомления с одновременным взысканием с Покупателя неустойки в размере всех платежей, подлежащих уплате по Договору на дату расторжения. При этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления. Объект переходит в собственность города Москвы, а полномочия Покупателя в отношении Объекта прекращаются. Помимо неустойки с Покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением Договора, в размере, не покрытом неустойкой. При этом в случае необходимости Покупатель обязан совершить действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на Объект к Продавцу.

5.7. В случае неисполнения обязанности, предусмотренной пунктом 5.6. Договора. Покупатель обязан уплатить Продавцу неустойку в размере 5% от цены Объекта».".


Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья:

К.А. Кантор