Решение от 10 августа 2021 г. по делу № А14-18723/2020

Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело № А14-18723/2020

«10» августа 2021

Резолютивная часть решения объявлена 09.08.2021

Полный текст решения изготовлен 10.08.2021

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Костиной И. А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Безземельной И. А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Воронежская область, Грибановский район (ОГРНИП 313366825900224 ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>)

третьи лица - Администрация Новомакаровского сельского поселения ФИО2 Воронежской области, Воронежская область, Грибановский район (ОГРН <***> ИНН <***>), Общество с ограниченной ответственностью «Новомакаровское» (ОГРН <***>, ИНН <***>) Воронежская область,

о признании незаконными решений

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя - ФИО3 (доверенность от 07.09.2020);

от ответчика – ФИО4 (доверенность от 24.12.2020 № 67-д),

от Администрации Новомакаровского сельского поселения ФИО2 Воронежской области - не явился, извещен в порядке ст.ст. 121-123 АПК РФ;

от ООО «Новомакаровское» - ФИО5 (доверенность от 19.04.2021 №1)

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – заявитель, ИП – глава КФХ ФИО1, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – Управление Росреестра по Воронежской области, ответчик, административный орган, Управление) о признании незаконным, не соответствующим п. 5 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решения, содержащегося в Уведомлении о приостановлении государственного кадастрового учета от 30.10.2020 № КУВД-001/2020-19666389/1; решения, содержащегося в Уведомлении об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 02.02.2021 №КУВД-001/2020-19666389/3; обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ИП главы КФХ ФИО1 на земельный участок 36:09:0000000:257:3У1 площадью 53,058 га, выделенный для осуществления деятельности КФХ в счет принадлежащих ему долей на основании изготовленного кадастровым инженером ФИО6 и утвержденного проекта межевания от 10.08.2020, без согласия ООО «Новомакаровское» - арендатора исходного участка с кадастровым номером 36:09:0000000:257, и без права аренды такого лица (с учетом ходатайства об увеличении заявленных требований (т.4 л.д.13-14)).

В обоснование заявленного требования заявитель сослался на право выдела земельного участка без согласия арендатора в случае несогласия с измененными условиями договора №2 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя с кадастровым номером 36:09:0000000:257.

Управление в письменном отзыве по делу просило в удовлетворении заявленного требования отказать, поскольку дополнительное соглашение к договору №2 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя с кадастровым номером 36:09:0000000:257 не прошло государственную регистрацию, в связи с чем не порождает никаких правовых последствий для третьих лиц.

Администрация Новомакаровского сельского поселения ФИО2 Воронежской области в письменном отзыве по делу сослалась на исполнение условий дополнительного соглашения к Договору №2 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя с кадастровым номером 36:09:0000000:257.

Общество с ограниченной ответственностью «Новомакаровское» также возражало против удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы заявления и отзыва на него.

Администрация Новомакаровского сельского поселения ФИО2 Воронежской области, извещавшаяся в порядке ст.ст.121-123 АПК РФ, явку своего представителя не обеспечила, судебное заседание проведено в соответствии с ч.5 ст.156 АПК РФ.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:0000000:257, расположенный по адресу Воронежская область, Грибановский район, западная часть Грибановского кадастрового квартала.

В отношении указанного земельного участка зарегистрировано обременение права в виде аренды на срок с 06.11.2008 по 15.09.2028 в отношении ООО «Новомакаровское» на основании Договора №2 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 15.09.2008, заключенного между ФИО7, действовавшим по доверенностям от имени собственников земельных долей, и ООО «Новомакаровское», зарегистрированного 06.11.2008 (номер регистрации 36-36-10/010/2008-742) (далее – договор аренды от 15.09.2008) (т.2 л.д.1-52)

Условия об арендной плате за владение и пользование земельным участком содержатся в пункте 3 договора аренды земельного участка от 15.09.2008.

24.07.2020 состоялось общее собрание собственников земельных долей указанного земельного участка со следующей повесткой дня: - о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать по доверенности, в том числе об объеме и сроках таких полномочий; - об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (т.2 л.д.61-72).

Как следует из протокола общего собрания собственников земельных долей от 24.07.2020, по вопросам повестки дня приняты следующие решения: пункт 3.2 Договора № 2 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне Арендодателя от 15.09.2008 года в следующей редакции: «За пользование принятым в аренду земельным участком с кадастровым номером 36:09:0000000:257 из категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Воронежская область, р-н Грибановский, западная часть Грибановского кадастрового района, Арендатор уплачивает Арендодателям арендную плату пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на данный земельный участок из расчета размера 1 земельной доли 4,82 га, в натуральном выражении: 1 500 (одна тысяча пятьсот) килограмм фуражного зерна; 50 (пятьдесят) килограмм сахара-песка или в денежном выражении, по цене реализации сложившейся на момент выдачи арендной платы, по предварительному заявлению арендодателя. Размер арендной платы за весь арендуемый земельный участок равен размеру арендной платы за одну земельную долю площадью 4,82 га, умноженному на количество состоящих в участке земельных долей площадью 4,82 га. В пункте 3.1 Договора № 2 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 15.09.2008 года текст: «а также возможна денежная компенсация по существующим ценам на начало выдачи арендной платы» - исключить. Пункт 3.3 договора № 2 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 15.09.2008 года дополнить текстом следующего содержания: «Выдаваемое зерно должно соответствовать требованиям ГОСТ на фуражное зерно. (ГОСТ Р 52554-2006 на пшеницу и ГОСТ Р 53900-2010 на ячмень). Раздел 3. Арендная плата и порядок расчетов договора № 2 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне Арендодателя от 15.09.2008 года дополнить п.3.7 - Выдача арендной платы арендодателям, проживающим в с. Новомакарово производится на территории с. Новомакарово со склада, расположенного на току. Раздел 3. Арендная плата и порядок расчетов договора №2 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 15.09.2008 года дополнить п.3.8 - Арендатор по заявлению Арендодателя предоставляет транспорт за плату для доставки полученной арендной платы в границах поселения.

ФИО1 в лице своего представителя выразил несогласие с предложенными условиями договора аренды земельного участка и голосовал "против" принятия решения.

Заявитель заключил договор с кадастровым инженером ФИО6, который подготовил проект межевания земельного участка (т.2 л.д.74-87).

Извещение кадастрового инженера о согласовании проекта межевания земельного участка было опубликовано в печатных изданиях "Воронежский курьер №32 (3950) (т.2 л.д.73).

15.10.2020 ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области с заявлением об одновременной постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на испрашиваемый земельный участок.

Уведомлением от 30.10.2020 № КУВД-001/2020-19666389/1 было сообщено о приостановлении действий по учетному делу о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на испрашиваемый земельный участок ввиду отсутствия оснований предусмотренных п.5 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и согласия арендатора (т.3 л.д.132-134)

Уведомлением от 02.02.2021 №КУВД-001/2020-19666389/3 заявителю отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права по тем же основаниям.

Полагая указанные уведомления незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением, рассматриваемым по настоящему делу.

Арбитражный суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п.1 ст.246 и п.1 ст.247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Вместе с тем ст.252 ГК РФ предусмотрена возможность выдела участником общей долевой собственности своей доли из общего имущества.

Отношения участников общей долевой собственности на земельные участки, связанные с выделом земельного участка, являющегося долей одного или нескольких участников общей долевой собственности, урегулированы земельным законодательством Российской Федерации.

Общие правила и условия образования земельных участков определены ст.11.2 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд; 4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки). 5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с п.5 ст.46, п.6.2 ст.54, п.2 ст.54.1 настоящего Кодекса. 6) образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не предусмотрено договором залога (п.4 ст.11.2 ЗК РФ).

Пунктом 5 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

В силу положений п.1 ст.12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также ст.ст.13 и 14 данного Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном п.4 - 6 настоящей статьи (п.2).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (п.3).

Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п.4).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст.13.1 настоящего Федерального закона (п.п.5, 6 ст.13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель).

Согласно п.1 ст.13.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (далее также - образуемые земельные участки).

Таким образом, законодательно определен как порядок выдела земельных участков в счет земельных долей собственников, так и правовые последствия такого выдела, защита (при выделе участков в счет долей) прав землепользователей (включая арендаторов), использующих изменяемый земельный участок не на праве собственности.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п.4 ст.13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

По общему правилу, свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий.

Собственник не ограничен в реализации своих прав; после передачи земельного участка в аренду, в том числе и по его согласию, выраженному на общем собрании, он вправе реализовать свое иное волеизъявление, для чего и предусмотрен выдел земельного участка в счет земельных долей такого собственника, изменение границ арендуемого участка и заключение к договору аренды, соответственно, дополнительного соглашения.

В частности, отрицание у меньшинства права на выдел в ситуации, если большинство согласно на изменение существенных условий договора аренды, не будет соответствовать буквальному и целевому толкованию п.5 ст.14 Закона N 101-ФЗ - указанной нормой урегулирована ситуация для подобных случаев, поскольку по-иному реализовать свое волеизъявление собственники земельных долей, находящиеся в меньшинстве, не имеют возможности.

Аналогичной позиции также придерживается Министерство экономического развития России в письме от 25.11.2011 N Д23-4894 "О разъяснении отдельных положений Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", где также указано на то, что в случае если земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, был передан в аренду ранее и срок его не истек и на общем собрании рассматривался вопрос об изменении его условий, на котором один или несколько участников общей долевой собственности заявили о своем несогласии с такими условиями, право на выход указанных лиц из договора аренды существует лишь в том случае, если общим собранием принято решение о заключении договора на новых условиях, или о внесении изменений в договор аренды в части его существенных условий.

В случае если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об установлении новых условий договора путем внесения изменений в заключенный ранее договор аренды такие новые условия были внесены, т.е. практически был заключен новый договор, лица, заявившие о своем несогласии с условиями договора, имеют право выйти из него в порядке п.5 ст.14 Закон об обороте сельскохозяйственных земель.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды земельного участка от 15.09.2008 стороны согласовали его существенные условия, в том числе размер арендной платы.

24.07.2020 состоялось общее собрание собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 36:09:0000000:257, в том числе с вопросом повестки дня, изменении условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. По данному вопросу повестки дня было принято решение об изменении существенных условий договора аренды земельного участка от 15.09.2008 путем изложения раздела 3 договора о размере арендной платы и порядке ее уплаты в новой редакции. При этом заявитель выразил несогласие с предложенными условиями договора аренды земельного участка и голосовал против принятия решения.

На основании п.п.4, 12 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Поскольку установлено, что ФИО1 на общем собрании собственников земельных долей, состоявшегося 24.07.2020, голосовал "против" принятия решения об изменении существенных условий договора аренды от 15.09.2008, то заявитель правомерно использовал один из способов выдела земельного участка, обратившись к кадастровому инженеру с целью проведения кадастровых работ по подготовке проекта межевания границ выделяемого ответчиком земельного участка в счет принадлежащих им долей, без получения согласия арендатора, что не противоречит положениям п.5 ст.14 Закон об обороте сельскохозяйственных земель.

Оценивая довод Управления о том, что дополнительное соглашение, изменяющее договор аренды от 15.09.2008 не было зарегистрировано, в связи с чем не порождает правовые последствия для третьих лиц, арбитражный суд учитывает следующее.

В силу п.2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Таким образом, такие последствия утвержденного решением собрания дополнительного соглашения, наступили для заявителя, голосовавшего против решения собрания, для иных участников собрания, в том числе арендатора, являющегося как участником долевой собственности, так и арендатором спорного участка.

Согласно разъяснениям п.2 информационного письма ВАС РФ от 25.02.2014 №153 договор аренды уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.

Согласно отзыву Администрации Новомакаровского сельского поселения ФИО2 Воронежской области договор аренды от 15.09.2008 исполняется в редакции, утвержденной на общем собрании собственников земельных долей, состоявшегося 24.07.2020.

Кроме того буквальное толкование п.5 ст.14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель позволяет сделать вывод, что законодатель связывает возникновение права участника долевой собственности на выдел земельного участка именно с фактом выраженного несогласия с утвержденными общим собранием участников долевой собственности новыми условиями договора аренды, а не с последующей его регистрацией.

Иное толкование данной нормы может давать возможность арендатору, уклоняющемуся от государственной регистрации соглашения об изменении условий договора аренды, воспрепятствовать реализации собственником права на выделение земельного участка в счет принадлежащей ему доли, в случае несогласия с измененными условиями договора аренды.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка ими не направлялось.

Ссылка административного органа на возможность отмены решения общего собрания собственников от 24.07.2020 подлежит отклонению, поскольку применительно к обстоятельствам данного дела, такое решение не породило бы правовых последствий, поскольку Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не устанавливает порядка отмены (завершения) процедуры образования земельного участка по приведенным ответчиком основаниям. Иного ответчиком не доказано.

На основании изложенного, суд делает вывод о том, что Управление Росреестра неправомерно приняло оспариваемые уведомления.

В силу положений п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требований заявителя полностью или в части.

Принимая во внимание, что оспариваемые уведомления являются незаконными, иных оснований, для отказа в осуществлении регистрации Управлением не заявлено, требования заявителя об обязании Управления Росреестра устранить допущенные нарушения его прав путем осуществления государственной регистрации права собственности заявителя на спорный земельный участок также подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 5 ст. 170 АПК РФ резолютивная часть решения должна содержать указание на распределение между сторонами судебных расходов.

При обращении в арбитражный суд заявителем уплачена государственная пошлина в размере 300 руб. (т.2 л.д.62), которая подлежит отнесению на Управление Росреестра.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными решения, содержащиеся в Уведомлении о приостановлении государственного кадастрового учета от 30.10.2020 №КУВД-001/2020-19666389/1, в Уведомлении об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 02.02.2021 №КУВД-001/2020-19666389/3.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Воронежская область, Грибановский район (ОГРНИП 313366825900224 ИНН <***>) на земельный участок 36:09:0000000:257:ЗУ1 площадью 53,058 га, выделенный для осуществления деятельности КФХ в счет принадлежащих ему долей на основании изготовленного кадастровым инженером ФИО6 и утвержденного проекта межевания от 10.08.2020 без права аренды Общества с ограниченной ответственностью «Новомакаровское» (ОГРН <***>, ИНН <***>) Воронежская область.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Воронежская область, Грибановский район (ОГРНИП 313366825900224 ИНН <***>) 300 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия.

Судья И. А. Костина